目的や年齢によってローンの組み方を考えよう！不動産投資ローンの組み方の種類

目的別に見る不動産投資ローンの組み方

実は不動産投資ローンは、複数の利益をもたらしてくれます。ただし、それぞれのメリットを引き出すためには、計画的なローンの設計が求められます。不動産投資をどのような目的で行うのかに応じて、適切なローンの設計を意識しましょう。

長いローンを組むことで生命保険の代わりとなる

住宅ローンと同様に、長期のローンを組む際、ほとんどの金融機関では万一の事態に備えて団体信用生命保険に加入することを義務付けています。団体信用生命保険とは、契約者が死亡または所定の高度障害状態に陥った場合に、ローンの返済が免除される保険のことです。

不動産投資ローンでは万が一の際、遺族に保険金は入りませんが、代わりに不動産という資産を遺すことができます。ローンの返済が残っていない状態で資産だけが遺るため、家賃収入が入り続け、遺族の生活費を補ってくれます。これまで家計を支えていた人が亡くなってしまっても、不動産投資は遺族にとって頼れる収入源となるのです。

短くローンを組むことで年金の代わりとなる

サラリーマンで収入がある間にローンを完済しておくことで老後の年金代わりの収入を期待できます。厚生労働省によると、60代の老後の最低日常生活費はおよそ23.5万円、ゆとりある老後生活費はおよそ37.8万円となっています。平成30年度の厚生労働省の発表によると、夫が会社員で40年間就業した場合の平均標準報酬は42.8万円で、妻がその間専業主婦だった世帯の年金月額は約22万円となっています。

年金額は60代の最低日常生活費にも届かず、さらにゆとりある老後生活ではおよそ15万円も不足しています。不動産投資ローンを完済していれば、家賃収入で年金の不足分を補うことができます。この効果を期待するなら、将来の修繕費用のことも考慮し新築や築浅の物件を選ぶことも重要になるでしょう。

年齢・収入別に見る不動産投資ローンの組み方

目的によってローンのメリットの引き出し方がある一方、それぞれのローン設計が現実に可能かどうかは別の条件が関わってきます。主に年齢と収入状況によって実現可能なローンは変化するので、一般的な条件を確認したあと、それぞれの年代でローンの例を検討してみましょう。

ローンには年齢制限がある

不動産投資ローンでは、完済時の年齢は80才前後が基本となっています。また、最長の融資期間は一般的には35年です。たとえば現在の年齢が35才なら、35年のローンを組んだとしても完済するのは70才となり最長融資期間を選べます。しかし年齢を重ねるにしたがって融資期間が短くなってきます。物件の法定耐用年数が融資期間より長くても、基本的には期間の短い方が優先されてしまいます。

収入に応じた金融機関の選択

不動産投資ローンで融資を受けられる金融機関には、都市銀行、地方銀行、信用金庫、ノンバンクの四種類があります。金利はメガバンクが一番低いため最初に組むローンのターゲットにしがちですが、不動産会社と提携して個人投資家を支援しているのは稀です。それゆえ、金利の低さにこだわるよりは、不動産会社との提携関係があり交渉を進めやすい金融機関から選択するようにしましょう。なお、一般的に各金融機関での借入限度額は、「年収の何倍まで」と明確には決まっていません。参考程度におおよそ10倍を目安と捉えておきましょう。倍率が高いほど金利も高くなる傾向があります。

ローンを組む際の注意点

不動産投資は融資を受けて物件を購入することが基本ですが、ローンを組むにはリスクがあることも理解しておかなければなりません。

空室のリスク

不動産投資の最大のリスクが「空室」です。空室によって家賃収入が入ってこない間にもローンの返済はしなければなりません。その間の返済額をあらかじめ積み立てておく計画性は欠かしてはなりません。

空室のリスクについて詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

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