不動産投資の自己資金で購入物件はどう変わる⁉シミュレーション解説

不動産投資における自己資金とは？

投資における自己資金とは、元手となるお金です。不動産投資の場合も例外ではありません。

ただし、不動産投資が他の投資方法と最も異なる点が、「その人に信用力があれば、自己資金（元手）なしでも大きなポジションを保有し、利益を大きく得ることができる」という点です。ここで言う信用力とは、社会的地位や年収等を指します。

ですが、自己資金なしで始められる不動産投資でも、自己資金はあった方がいいに越したことはありません。

というのも、不動産投資を始める際、ほとんどの場合は物件購入時にローンを組むことになりますが、自己資金があった場合と、全く無い場合とでは組めるローンの限度額が大きく異なる場合もあります。
当然、ローンの限度額が大きい方が購入できる不動産の選択肢が広がることは言うまでもありません。

また、同じ金額の資産を購入する場合は、当然、自己資金が多い方がローンは少なく済みます。ローンが少なければ少ないほど、ローンの返済期間や金額が少なくなり、不労収入の総額を大きくすることができます。

このように、「不動産投資における自己資金はローンと密接な関係にある」ことを理解し、その上で自分の自己資金の現状を踏まえて適切なローン形態を選択し、生産性の高い不動産投資を実現して下さい。

資金の内訳について

この項目では、物件を購入する際に必要と言われている主な初期費用（「頭金」、「不動産仲介手数料」、「不動産登記費用」、「登録免許税」、「火災・地震保険」、「不動産取得税」、「印紙税」、「ローン事務手数料」）について簡単に抑えていきたいと思います。

頭金

不動産価格の一部として、ローンを組む際にあらかじめ支払っておく費用です。通常は物件価格の１割から２割程度が基準と言われておりますが、信用力や利用する金融機関等によって千差万別です。

頭金が支払えない場合は、フルローンを利用することも一案です。

▼フルローンの詳細についてはこちら
不動産投資フルローンのメリット・リスクと上手な活用法

不動産仲介手数料

不動産を購入する場合は、不動産業者の仲介がある場合がほとんどです。こうした場合、契約が成立した段階で、その仲介した不動産業者に手数料を支払う必要があり、これが不動産仲介手数料です。もちろん、不動産業者を介さずに直接、自分自身で購入する場合はこの手数料は掛かりません。

ちなみに、国の法律で、不動産業者が受けとることができる仲介手数料の上限は下のように定められています。

不動産登記費用

不動産登記とは、不動産権利の状況等に関する事項を正確に整理して、公式な帳簿に正確に記録することを指します。この作業には、専門かつ正確な法律の知識が必要不可欠であるために司法書士などに高額な費用を支払ってお願いすることが一般的です。この際に必要となるのがこの費用です。概ね10万円から15万円程度が一般的です。

登録免許税

上記の不動産登記の際に必然的に課される税金です。固定資産税評価額に対して約2%ほどが必要となります。その他にも、所有権保存登記や抵当権設定登記で0.4％ほどが必要になることもあります。

火災・地震保険料

金融機関によってはローンを組む際に火災保険等加入を義務付けられる場合があります。たとえ義務付けられていなくても、リスクに備えて自発的に加入しておくことも大切です。

これらの料金はプランや購入した不動産の状況によってまちまちですが、平均すると10年間で約10万円程度を見積もっておくと良いでしょう。

不動産取得税

不動産を取得すると、都道府県に対して不動産取得税を支払う義務が生じます。一般的な税率は固定資産税評価額に対して約4%ほどですが、不動産の状況によって変動する可能性もあるので注意が必要です。

※不動産取得税の詳しい解説はこちら

印紙税

不動産は一般的には大変高額です。こうした高額な買い物をした場合は、契約書や領収書等に対して印紙を貼らなくてはいけません。

ちなみに、国の法律で、印税税については下のように定められています。(いずれも軽減後の税率です)

※2022年1月時点の税率
※引用・国税庁「不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」

ローン事務手数料

ローンを組む際の諸経費や手数料ですので、ローンを利用する金融機関によって異なります。目安としては数10万円程度です。