瑕疵担保責任、隠れた瑕疵とはどんなもの？2020年4月民法改正の内容も解説

(旧)「瑕疵」「瑕疵担保責任」とは

改訂内容を理解する前に現状について知っておく必要があるので、まずは(旧)「瑕疵」「瑕疵担保責任」について解説します。

瑕疵

「瑕疵」とは、特定の売買契約においてその目的物に何らかの欠陥・不具合があることで、その品質や性能が損なわれている状態を指しています。
不動産取引に置き換えていうと、「瑕疵≒建物の欠陥」と思って良いでしょう。具体的には以下が瑕疵となります。

・雨漏り
・シロアリなどの虫食い
・地中埋設物の存在や土壌汚染

たとえば、雨漏りが瑕疵である理由は、本来であれば建物は「雨・風をしのげるもの」であるにも関わらず、その基本的な性能が損なわれているからです。

また、不動産の瑕疵については物理的な欠陥に限らず、嫌悪すべき歴史的背景や目的物の用途を妨げるような心理的欠陥についても、その範囲に含まれることとなります。
「過去に自殺があった」などは心理的瑕疵に相当するので、買主へ事前に伝える必要があります。

瑕疵担保責任

瑕疵担保責任は、前項の「瑕疵」に対して責任を負うことです。責任とは、たとえば雨漏り（瑕疵）が発覚した場合には、その雨漏りを防ぐための補修費用、および雨漏りによって受けた損害賠償を負担する等のことです。さらに、締結済みの売買契約を解除されることもあります。

瑕疵担保責任が認められるかどうかは、その瑕疵が「隠れた瑕疵」であるかどうかが論点になります。この点を踏まえ、次項から瑕疵および瑕疵担保責任について詳しく解説します。

「隠れた瑕疵」とはどんなことがある？

隠れた瑕疵とは、不動産の購入時点においてその瑕疵が買主にとって発見不可能なものである場合のことであり、この場合でも売り主の瑕疵担保責任が認められます。隠れた瑕疵の具体例は以下の通りです。

・一戸建ての土台部分に白アリ被害があった
・土壌が汚染されていた
・壁の裏側にある配管が水漏れしている

たとえば、引渡し後に壁から水漏れしているのが発覚し、その原因が壁の内部にある配管の亀裂だったとします。そして、その配管の亀裂が引き渡し時にはすでに発生していたものであれば、売主は瑕疵担保責任を追及されるでしょう。

しかし、壁の内部の配管が破損しているかどうかは、売主も引き渡し時に気づかない可能性が高いです。このような瑕疵を「隠れた瑕疵」といいますが、上述のように売主が発見不可能でも瑕疵担保責任は追及されます。

ただ、例外として取引時に買主がその瑕疵を知っている、もしくは注意をしていれば発見できたと考えられる場合、買主は瑕疵担保責任を主張できません。

また、瑕疵担保責任は無過失責任であり、不動産の瑕疵が故意や過失でなくても売主は責任を負うこととなります。

なお売主が瑕疵担保責任を負う範囲については、責任を負う期間を限定するなどの目的で不動産の売買契約時に特約を結ぶことがあるため、契約書の内容にしっかり目を通す必要があります。

様々な法律における瑕疵担保責任の範囲を解説

瑕疵担保責任の期間を定める法律

■民法
民法における瑕疵担保責任は、以下に示す第570条及び第566条が根拠として設定されます。
その内容は、「契約の解除もしくは損害賠償の請求は、瑕疵の事実を知ってから1年以内に行わなければならない」というものです。

本条文のみでは、買主は売主に対して半永久的に瑕疵担保責任を追及できるように読み取れます。しかし、民法第167条1項において、債権は10年間行使しない際は消滅すると定められており、瑕疵担保責任の請求権についてもこれに従います。
つまり、瑕疵担保責任の追及は不動産の引渡しから10年以内に行使する必要があるということです。

また不動産の瑕疵が民法上の不法行為と認められる場合は、不法行為の時点から20年間、損害及び加害者を知った時点から3年間、瑕疵担保責任の追及が可能とされています。

以上の民法における瑕疵担保責任の定義は、不動産取引時に瑕疵担保責任に関する特約が定められなかった場合や、他の法律の要件を満たさなかった場合等に適用されます。

• 民法第570条(売主の瑕疵担保責任)
  売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第566条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りではない。

• 民法第566条(地上権等がある場合等における売主の担保責任)
  1）売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は、質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。2）前項の規定は、売買の目的である不動産のために存すると称したのち地役権が存しなかった場合及びその不動産について登記した賃借権があった場合について準用する。

  3）前2項の場合において、契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から1年以内にしなければならない。

• 民法第167条(債権等の消滅時効) 第1項
  債権は、10年間行使しないときは、消滅する。

• 民法第724条(不法行為による損害賠償請求権の期間の制限)
  不法行為による損害賠償の請求権は、被害者又はその法定代理人が損害及び加害者を知った時から3年間行使しない時は、時効によって消滅する。不法行為の時から20年を経過したときも、同様とする。

■宅地建物取引業法(宅建業法)
売主が宅建業者、かつ買主が宅建業者でない場合、売主は宅建業法による規制の対象となります。
その内容は、不動産の引渡しの日から最低で2年間売主は瑕疵担保責任を負うというものです。
つまり売主が宅建業法の対象となる場合、例えば不動産の売買契約時に「引渡し日から1年間責任を負う」というように期間を限定すると、その特約は無効となり、かえって責任が重い民法の瑕疵担保責任が課せられることとなります。

なお、瑕疵の事実を知ってから1年以内という条件は民法と変わらず、これ以上に買主にとって不利となる契約を結ぶことはできません。

• • 宅建業法第40条(瑕疵担保責任についての特約)
    1）宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、民法第570条において準用する同法566条3項に規定する期間についてその目的物の引き渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。

2）前項の規定に反する特約は、無効とする。

■住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)
新築住宅を購入する場合、建物の基本構造部分の瑕疵に関しては品確法第95、97条(新築住宅の売主の瑕疵担保責任の特例)において規定されており、10年間売主の瑕疵担保責任が義務化されます。
この10年間の責任期間を短縮することはできませんが、20年間までの範囲で期間を延長することは可能です。

ここでいう新築住宅とは、人が住んだことがなく新築されてから1年以内の物件を指しており、建物の基本構造部分には、「住宅の構造耐力上主要な部分(基礎、土台、柱など)」と、「雨水の浸入を防止する部分(屋根、外壁、開口部の戸など)」が含まれます。

また瑕疵の事実を知ってから1年以内という権利行使の条件は、民法と変わらず定められています。

各法律における瑕疵担保責任の範囲と責任義務期間

特定の場合に関わる法律

■特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律(住宅瑕疵担保履行法)
品確法の規定により、売主は新築住宅の基本構造部分について10年間の瑕疵担保責任が義務とされていますが、2005年に発覚した建築士による構造計算書偽装問題を受け、責任の履行を確保するための法律が定められました。
この住宅瑕疵担保履行法は、新築住宅の売主等が十分な資力を有さない場合などを想定しており、資力確保の方法として「供託」または「保険」が売主に義務付けられます。
また、同時にこの資力確保の方法を買主に説明する責任も課されます。

• 供託
  供託とは、金銭や有価証券等の管理を供託所に委ね、住宅事業者が倒産した際に、供託所が代わりに瑕疵担保責任の履行として買主に保証金の還付を行うシステムです。
• 保険
  住宅瑕疵担保責任保険に加入する方法です。売主が瑕疵担保責任を履行するために負担した補修表を保険金でまかなうことができます。また、売主が倒産して住宅の補修が行えない場合等に、買主は補修費用等を保険会社に直接請求することができます。なお保険金の支払いは、引渡し後10年以内の瑕疵が対象です。

上記の住宅瑕疵担保履行法と、住宅瑕疵担保責任保険に関しましては、こちらの記事でそれぞれ詳しく解説しております。ぜひお目通しください。
関連記事：新築物件購入者必見！住宅瑕疵担保履行法について徹底解説
関連記事：住宅瑕疵担保責任保険とは？

■消費者契約法
消費者契約法は、消費者と事業者が結ぶ契約全般に適用され、ここで瑕疵担保に関わる条文が定められています。
具体的には、消費者に生じた損害賠償の全てを無効とする特約や、利益を不当に害する特約など、事業者が消費者に不都合を強いるような契約は、全部又は一部を無効とするというものです。

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2020年4月民法改正での変更点

次に、2020年4月から適用される民法改正で、具体的にどのような点が変わったのか？売主側・買主側で注意すべきことは何か？という点について解説します。

民法改正の変更点

冒頭のように、「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」と表現方法が変わり、それに伴う具体的な変更点は上記の通りです。結論からいうと、民法改正によって買主保護の観点が強くなっています。
そのため、買主側は変更点を理解しておけば問題ないでしょう。以下より、変更点の詳細を解説していきます。

■瑕疵の範囲
まず、瑕疵の範囲が「契約履行時までの瑕疵」に変わります。旧法での瑕疵の範囲は隠れた瑕疵・原始的瑕疵です。隠れた瑕疵は上述の通りであり、原始的瑕疵とは基本的に契約締結時までに生じた瑕疵が対象でしたが、新法では「引き渡しまでの瑕疵」に変更になります。

言い換えると、旧法では売買契約締結～引渡しまでに生じた瑕疵については、売主に瑕疵担保責任がなかったですが、新法ではその期間も売主の瑕疵担保責任を認めたということです。

■損害範囲
旧法では瑕疵の範囲は信頼利益のみでしたが、新法では履行利益が加わりました。信頼利益とは、瑕疵を知らなかったことによって買主が受けた損害のことです。一方、履行利益とは本来履行されていれば得られていたと予想される利益のことです。

たとえば、マンションを引き渡した後に給湯器の故障が発覚し、売主に瑕疵担保責任があったとします。その場合、信頼利益のみ（現行法）の場合は、給湯器が故障したことで、銭湯に行かざるを得なかったので「銭湯に行くためにかかった費用」は損害範囲です。

一方、新法の場合はこれに加えて、心理的な損害賠償も損害範囲内として認められました。つまり、本来は自宅の浴室でゆっくり入浴できた（履行されたと予想される利益）ものの、わざわざ銭湯に行くことになったことへの損害です。

実際は、旧法でも銭湯に行くための費用以外に、心理的な部分も損害賠償請求している事例もあります。しかし、民法で明確に損害範囲が広がったことで、買主側の主張が通りやすくなったといえるでしょう。

■対抗措置
新法では、買主が講じることができる対抗措置に「代金減額請求」が加わり、この点は買主にとって大きなメリットといえます。というのも、旧法での対抗措置である契約解除と損賠償請求は、心理的にハードルが高いからです。

たとえば、引渡し後に瑕疵が見つかったことで遡って契約解除になれば、新居を再度探す手間や引越しの手間があるため現実的とはいえません。また、損害賠償というのも大袈裟なことと感じる人も多く、そこまでは…と思う人も多いと考えられます。

しかし、代金減額請求であれば、「瑕疵があることで不快な思いをしたから、少しは値引いて欲しい…」というニュアンスなので、心理的に契約解除や損害賠償よりは売主に請求しやすいでしょう。

民法改正による変更点は以下の通りです。

項目	（旧）瑕疵担保責任	（新）契約不適合責任
瑕疵の範囲	隠れた瑕疵 原始的瑕疵 （契約締結時までに生じた瑕疵）	隠れた瑕疵であるかは関係なく 契約履行時（引渡し）までの瑕疵
損害範囲	信頼利益のみ	信頼利益 履行利益
対抗措置	契約解除 損賠償請求	契約解除　損賠償請求 完全履行請求　代金減額請求

売主側が注意すべき点

このように、今回の民法改正によって買主が売主に請求できる損害の範囲が広がったり、対抗措置が増えたりしました。そのため、売主は上記の改正点を理解した上で、以下の対策についても知っておきましょう。

• 物件状況確認書に詳細を記入
• ホームインスペクション（住宅診断）の実施
• 既存住宅売買の瑕疵保険への加入

まずは、売買契約書に付随する書面である、物件状況確認書に詳細を記入することです。

要は、物件の付帯設備やさまざまな箇所（壁や床など）について、買主と一緒に不備がないことを確認することで、契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）が発生するリスクを抑えるということです。

また、ホームインスペクション（住宅診断）を行うこともリスクヘッジにつながります。ホームインスペクションは、プロが建物に不備がないかを調べるので、不備があった場合は事前に把握することができます。

そして、万が一契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）を追及されたときのために、損害金を補償してくれる保険への加入も検討しましょう。

瑕疵担保責任免責とは

先ほど少し触れたように、不動産取引において売主が瑕疵担保責任を負わないとする特約を結ぶ場合を瑕疵担保責任免責と呼び、とりわけ中古物件の取引に多い傾向があります。

売主が高額な修繕費を支払うことが不可能な場合や、破産寸前の売主が資金を賄うために不動産を売却する、など売主に金銭的な事情がある場合に瑕疵担保責任免責の特約は結ばれることが多く、それに対し買主も売主に金銭的負担を強いなくてよいと両者間で合意された条件で特約を結ぶことが可能です。

ただし、すべての場合において瑕疵担保責任免責が有効となるわけではありません。
以下に示す民法第572条において、売主が隠れた瑕疵について認識していた場合や、第三者のために権利を設定し譲り渡した場合などは、瑕疵担保責任免責の特約が無効となります。
加えて、売主が把握していなくても、買主の予想の範囲を上回る瑕疵が発見された場合、売主の重過失であるとして、特約が無効とされた裁判事例もあります。

なお、今回の民法改正においても、瑕疵担保責任免責の特約を設定することは可能です。というのも、契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）が任意規定であることは変わらないので、免責とする旨を特約として明記しても問題ないからです。

瑕疵担保責任免責を設定するとリスクを負う買主側は、この点については十分理解しておきましょう。

いずれにせよ、瑕疵担保責任免責の特約を定めた不動産取引には何らかの問題点がある場合が多いです。
そのため、中古物件の取引に関わる際などは、十分に物件を調査した上で購入を検討することが重要といえます。

• 民法第572条(担保責任を負わない旨の特約)
  売主は、第560条から前条までの規定の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。

不良物件を選ばない！上手な投資物件の選び方

瑕疵担保責任は定められる法律によってその範囲が異なっていて、物件購入時にはどの場合に該当するか正確に判断する必要があります。
しかし住宅瑕疵担保履行法による資力確保の義務化など、現在の法制度は全体的に買主を手厚く保護するものとなっています。

また、不動産を購入する際に瑕疵がない物件を選ぶことが好ましいのは当然ですが、十分な調査を行なっても見つけられないものが隠れた瑕疵です。
瑕疵担保責任は万が一の場合のセーフティネットと考えて、購入後に瑕疵を発見した場合は売主や施工会社等然るべき対象に速やかな報告を行い、買主の権利である瑕疵担保責任の履行を請求するのが最善策でしょう。

まとめ

購入した不動産に瑕疵があった場合に備え、不動産を購入する前に瑕疵担保責任の範囲や免責事項について詳細を把握しておく必要があります。瑕疵担保責任の概要や実際の対応等について不明点がある場合は、専門家に相談してみてはいかがでしょうか。

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