不動産投資に節税効果はあるのか？経費計上シミュレーションで解説

不動産所得にかかる税金の仕組み

まずは、不動産を取得した場合にどれほどの税金がかかるのか、そもそも不動産所得とはどういったものを指すのかを確認する必要があります。

不動産所得とは、次の三つのうち、事業所得や譲渡所得に該当する所得を除いたものを指します。

1. 土地や建物などの不動産の貸付
2. 地上権など不動産の上に存する権利の設定および貸付
3. 船舶や航空機の貸付

多くの人にとっては①（および②）が関係すると思われますので、今回は①の土地や建物の貸付にかかる部分の解説をします。

所得税の計算

まず、不動産所得の金額の計算方法について解説しきます。先ほどの通り、不動産所得は以下のように計算されます。

総収入金額 － 必要経費 ＝ 不動産所得の金額

最終的に算出された不動産所得の金額が、所得税の課税対象額になります。つまり、必要経費が多くなればなるほど、納めるべき税金が少なくて済むという構造になります。

不動産とは別で給与を得ている場合

サラリーマンで不動産投資をしている方のように、不動産収入のほかに給与を受け取っている場合には、この不動産所得の金額と、給与からなる課税対象所得を合算します。そして、合算して算出された金額が、所得税対象額となります。

たとえば給与所得のうち、課税対象となる金額が700万円だとします。そこにさらに不動産所得が100万円あったとすると、所得税の課税対象額は合計で800万円となります。

一方で、課税対象の給与所得が700万円で、不動産所得が100万円の損失だった場合、課税対象額は

700万円＋（－100万円）＝600万円となります。

このように、所得で生じた損失を、他の所得で生じた利益と相殺することを損益通算と言い、不動産所得は総合課税の対象となる他の所得と損益通算をすることができます。

なお、不動産を売却したときに得られる所得は譲渡所得に該当します。こちらは他の所得と分離して課税されるため、不動産所得や給与所得とは損益通算ができませんので注意が必要です。

この不動産所得の考え方や損益通算の考え方が節税に響いてきますので、この二つはよく覚えておきましょう。また同時に、上記の損益通算については確定申告を行なうことによってはじめて享受できるので、自ら確定申告を行う必要があるという点についても心得ておきましょう。

不動産投資の税金について詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

経費計上できるもの・できないもの

不動産所得に関して確定申告をする際に、何を経費として計上できるのか、反対に何が計上できないのかをしっかり把握しておかなければなりません。

確定申告について詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

■経費計上できるもの
根本的な考えとして、不動産投資における必要経費とは、不動産投資にて収入を得るために生じた「支出」のことを指します。具体的には以下の項目です。

• 管理費

・エレベーターや電気設備などの建物に付随する設備の保守・点検
・共用部分の清掃
・法定点検業務（消防設備）
・管理組合のサポート業務
などに生じるお金

• 修繕積立金

将来の建物の劣化等に備えて計画的に建物管理会社に支払うお金

• 賃貸管理代行手数料

賃貸管理会社に支払うお金

• リフォーム金

入居者が退去した後の壁紙変更や破損部の取り換えなど、細かいメンテナンスに使われるお金

• 損害保険料（火災保険料・地震保険料）

損害保険会社に対して支払うお金

• 租税公課（固定資産税・都市計画税・不動産取得税）
• 借入利子

ローン返済額の利息分

• 減価償却費

建物、建物附属設備、器具備品などの減価償却資産の減価償却費

• その他

・物件の確認や管理会社との打ち合わせなど、不動産所有や運営に関する交通費
・不動産投資に関連する書籍購入にかかる新聞図書費
・管理会社との連絡などに用いた電話代などの通信費
・税理士へ支払う手数料　など

■経費計上できないもの
先ほどの通り、不動産収入を得るために必要な支出以外は経費計上されません。

• 修繕費や各種保険料等で自宅に関わるもの

投資した不動産に自らが住んでいる場合、その一室については収入を得るためのものとはカウントされませんので、自宅部分の修繕費等は費用計上できません。

• 不動産売却によって生じる譲渡損

自分の所有する不動産を売却することで生じた譲渡損は、不動産所得でなく譲渡所得となる為、不動産所得の必要経費には算入できません。

ちなみに、不動産売却に伴って生じる不動産売却時の仲介手数料、測量費等、土地や建物を売るために直接要した費用、立ち退き料、建物の取り壊し費用などは計上可能です。

• ローン返済のうちの元本部分
• 私生活の費用

私生活の費用なのか、不動産投資にかかる費用なのか明確に線引きする必要があるため注意が必要です。

※不動産投資のオーナーがどのような節税をしているか知りたい方はこちらからお問い合わせください。
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不動産投資前に経費計算する際の注意点

先に例を示しましたが、物件の属性等によって経費の額は大きく異なってきますので注意しましょう。

経費計算の際には、具体的に以下のような点を把握しておくとよいでしょう。

• 外注管理費・損害保険料は投資年数によらずほぼ一定

外注管理費、損害保険料は、各物件や保険会社によって異なりますが、値が定まってからはほぼ一定額の支出となります。したがって、比較的算出しやすい方の勘定科目といえるでしょう。

• 損害保険料は使用した期間分だけ参入する

一般的に、住宅用の火災保険料や地震保険料は契約期間分、たとえば10年分などを契約締結時に一括で支払うことになります。しかしながら、経費計上に当たっては、使用した期間に対しての費用が計算されます。

たとえば、10年間の火災保険50,000円を初年度に一括で支払った場合を考えてみましょう。この場合、初年度に50,000円を経費計上するのではなく、10年の間毎年5,000円を経費に計上します。

したがって、2年目以降はその年に発生した現金の支出（火災保険の支払い）を抑えながら、経費を増やすことができるようになります。1年目は実際に支出があるため経費計上を忘れることは少ないかもしれませんが、2年目以降は経費計上することを忘れないように注意しましょう。

• 借入金利子は減少していく

月々の借入金利子は、一般的に以下のように計算されます。

月々の借入金利子 ＝ 元本残高 × 利率（年利） ÷ 12

基本的には、毎月借入金の返済はされるので、元本残高は減少していきます。したがって、支払いが進むにつれて月々の借入金利子は減少していくということがわかります。

経費計上による節税効果

サラリーマンが不動産投資を行う場合の節税効果

不動産投資がどのようにして節税効果を生み出すのか確認しましょう。

冒頭の例でも確認しましたが、サラリーマンの場合は損益通算の考え方を利用し、不動産投資の結果を赤字にすることで、所得税が返ってくることがあります。

たとえば、会社からもらう給料のうち、課税対象所得額が700万円のケースを考えます。

700万円 （課税所得）× 0.23（所得税率） － 63万6千円 （控除額）＝ 97万4千円（納税額）

となり、その分と復興特別所得税分を加算した額が自動的に源泉徴収されています。

しかし不動産投資で100万円分赤字を出していた場合、損益通算でその年の課税対象所得は600万円となります。その場合の所得税額は

600万円 × 0.20 － 42万7千5百円 ＝ 77万2千5百円

となり、約20万円分が還付されます。これが不動産投資による節税の仕組みです。

しかし不動産投資で赤字が出ているのであれば手元のお金が減っているのだから意味がない、という方も多いでしょう。

ですが、ここでいう損失とは“帳簿上の損失”を意味し、減価償却費をここで活用します。

減価償却費とは、不動産の取得費用を数年に分けて費用計上するというものでした。

つまり、毎年現金支出が生じないにも関わらず、一定の費用を経費計上することができます。その結果、必要経費が増加し所得金額が少なくなります。このような不動産投資の性質によって、手持ちのお金を減らすことなく税額も抑えることに繋がり、節税術の一つとして利用できると言えます。

サラリーマンの不動産投資について詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

経費計上シミュレーション

では、実際に不動産投資をされている投資家は、経費をどの程度計上しているのでしょうか？　以下の例を参考にしてみましょう。
■計上される経費額の例

まず、投資物件は以下のようになっています。

家賃設定	￥86,500/月（￥1,038,000/年）
間取り	1K
広さ	22.65㎡

これに対し、1年あたりに経費計上された項目は以下のようになりました。

物件取得費用	￥600,000
不動産取得税	￥100,000
外注管理費	￥111,900
修繕積立金	￥80,364
損害保険料	￥5,088
租税公課	￥65,900
借入金利子	￥390,000
減価償却費	￥237,600
合計	￥1,590,852

御覧のように、1年目は物件取得費用（ローン関係費用と登記費用など）や不動産取得税を経費計上できます。また、借入金利子と減価償却費用が比較的大きな値となることがわかります。ただ、減価償却費用は物件の築年数と耐用年数によって計上期間が決まるので、やがて計上できなくなる経費です。また、借入金利子もローンを完済したら計上できなくなります。

上記の経費を踏まえ、通年で見ると以下のような収支になります。

収入 （￥86,500×12月）	￥1,038,000
経費合計	△￥1,590,852
所得	△￥552,852

所得はマイナスになりましたが、これはあくまでも税務上の所得です。そのため、実際に手元のお金が上記の金額分マイナスになるというわけではありません。というのも、減価償却費が現金の支出によるものでなく、不動産の価値の減少を表す値だからです。

また、この552,852円は総合課税になるので、給与所得から差し引くことができ節税につながります。

■2年目のシミュレーション

引きつづき、前項と同じ投資物件で2年目のシミュレーションをしてみましょう。2年目の経費は1年目とは異なり、以下のように物件取得の際に支払う経費はかかりません。

（物件取得費用）	￥600,000→￥0
（不動産取得税）	￥100,000→￥0
外注管理費	￥111,900
修繕積立金	￥80,364
（損害保険料）	￥5,088→￥0
租税公課	￥65,900
借入金利子	￥390,000
減価償却費	￥237,600
合計	￥885,764

 
しかし、2年目では年末に2か月空室が出てしまいましたので、収入は以下のように家賃10か月分になりました。

家賃設定	￥1,038,000→￥865,000

 

そのため、通年でみると不動産投資における収支は以下の通りです。

収入 （￥86,500×10月）	¥865,000
経費合計	△￥885,764
所得	△20,764

このように、2年目は経費が下がったものの空室期間があったので、若干の赤字となりました。ただ、1年目と同じく減価償却費用があるので、手元のお金が上記の分マイナスになっているわけではありません。また、最終収支である△20,764円も給与所得からマイナスすることができるので、1年目ほどではありませんが節税につながっています。
■3年目のシミュレーション
引きつづき、前項の投資物件で3年目のシミュレーションをしてみましょう。3年目の経費は2年目と同じく以下の通りです。

外注管理費	￥111,900
修繕積立金	￥80,364
租税公課	￥65,900
借入金利子	￥390,000
減価償却費	￥237,600
合計	￥885,764

一方、3年目は初月から賃借人が入居したので、以下のように1年分の賃料に加え、礼金（1か月分）の収入もプラスされました。

家賃設定	￥1,038,000→￥865,000→￥1,124,500

つまり、通年でみると不動産投資における収支は以下の通りです。

収入 （1年間の賃料＋礼金）	¥1,124,500
経費合計	△￥885,764
所得	￥238,736

このように、3年目は賃借人も落ち着き、経費も通常通りなので、不動産投資による収支はプラスになっています。この不動産所得は給与所得に合算され、その上で所得税が計算されるという流れです。ただし、上記の238,736円という金額も減価償却費用が加味されています。

そのため、1年目・2年目のように「不動産所得がマイナスになる→給与所得を差し引ける」という節税はありませんが、「減価償却費用を経費計上することによって不動産所得は減額されている」という意味では節税効果があるといえます。

いずれにしろ、不動産投資は毎年同じ収入・支出になることは少ないので、空室や家賃下落などを踏まえてシミュレーションする必要があります。

その他節税効果のある施策

節税の方法は、なにも減価償却に限定されたものではありません。ほかの方法を簡単にご紹介します。

青色申告を利用する

青色申告で確定申告を行うと、白色申告に比べて節税することができます。というのも、青色申告を利用すると最高65万円又は10万円を控除するという青色申告特別控除が受けられるからです。なお、白色申告にはこのような特別控除はありません。

青色申告では、一般的には複式簿記と呼ばれる形態で帳簿を付ける必要があります。一方、白色申告では単式簿記という形式でも問題ありません。

一般に、複式簿記の方が単式簿記に比べて記帳に手間がかかります。したがって、青色申告をする際には、節税効果が得られる一方で会計手続き上の手間がかかってしまうということを心得ておきましょう。

青色申告に必要な条件・メリットについてはこちらの記事を参照ください。

関連記事：不動産投資の確定申告の記入方法・必要書類をまとめて解説

取得不動産を選定する際に事業的規模が適用されるものにする

これは、同じ家賃収入が見込める場合、一棟所有もしくは区分マンション10室以上あるものに関しては不動産賃貸が事業規模とみなされるという制度を活用する方法です。

事業的規模にする場合、青色申告で受けられる控除額が大きくなり、配偶者などに対する専従者給与が経費として計上できるようになるので、大きな節税効果をもたらします。

減価償却費計上による節税効果

税制が改正され、不動産本体部分に関しては定率法が適用されなくなり、定額法による減価償却のみとなりました。
これによって、多額の減価償却費を計上し所得税の還付制度を用いて節税する方法は、近年では効果が薄れてしまいました。

減価償却の節税について詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

海外居住の税金

次に、海外居住に関する節税です。従来は、不動産などの「財産」を渡す方も受け取る方も、5年を超えて日本国外に居住していれば、日本国外にある財産についての相続税・贈与税の課税はありませんでした。これが、法改正によって5年から10年に延びました。

つまり、10年以上は海外に住所がないと課税の対象になってしまうということです。

参考ＵＲＬ：国税庁「No.4432　受贈者が外国に居住しているとき」

タワーマンションに対しての課税

次に、いわゆる「タワーマンション節税」に関する法改正です。タワーマンション節税とは、本来タワーマンションは高層階の方が価値は高いものの、税金における評価額は低層階も高層階も同じであることを狙った節税です。

たとえば、50階建てのタワーマンションで、同じ広さの部屋の3階部分は3,000万円、50階部分は6,000万円で売られているとすると、売却時には50階部分は3階部分の倍の価値があります。

しかし、税金の評価額は50階部分も3階部分も同じなので、50階部分を購入すれば節税効果があるというわけです。しかし、法改正によって以下の取り決めができました。

「高さ60mの建築物は、建築物全体の固定資産税額を按分する床面積の割合について、1階を100とし1階増すごとに10/39を加えた係数とする」

要するに、階数が上がるにつれて評価額が高くなるようになり、固定資産税や相続税額が上がるということです。この法改正によってタワーマンション節税の効果は薄れたので注意しましょう。

このように、「不動産投資の節税」という色合いは薄れつつあり、どちらかというと資産運用をして堅実にお金を増やしていく、ということが注目されつつあります。

参考ＵＲＬ：公益社団法人全日本不動産協会  平成29年度改正タワーマンションに係る固定資産税の取扱い

※不動産投資のオーナーがどのような節税をしているか知りたい方はこちらからお問い合わせください。
※不動産投資の無料セミナーでも節税について触れております。こちらからお申込みください。

まとめ

税金対策は各種ありますが、簡単にできる減価償却費を利用したものは昔に比べると効果的ではなくなっています。よく不動産投資の節税の恩恵がいつまでも得られるというような書き方をした記事も多くありますが、法の改正前や、不正確な情報であることも多いので注意が必要です。なお、税金対策のみに気を取られすぎて、良い物件を賢く運用することを忘れてしまっては元も子もありません。どの部分で節税できるか、どうすれば不動産収益を大きくできるか、この両輪を適切に動かしていきましょう。