【2022年】公示地価・東京23区上昇エリア！数値の読み解き方

公示地価が上昇しているエリアはどこ？

上記でご紹介した通り、令和4年における公示地価は全国的に上昇の傾向を見せています。それでは、特に上昇が著しいエリアにはどのような特徴があるのでしょうか。

地価上昇率が高いエリアの特徴

「令和4年地価公示」から、特に地価の上昇が継続していると認められるエリアと、その上昇理由をいくつか抜粋してご紹介します。

【1】北海道北広島市
北海道北広島市の地価上昇率は住宅地で26.0％、商業地で19.6％と高く、いずれも全国1位となっています。
この背景には、再開発事業に伴う駅周辺の繁華性の向上、利便性があり広い居住地が確保できる当エリアへのニーズ拡大があると考えられています。

【2】福岡県大野城市
大野城市の住宅地における地価上昇率は11.1％と、全国でも有数の高さを誇ります。人口が集中する福岡市（博多駅）まで直通20分と好アクセスで、相対的に割安感があることから住宅地としての需要が高まっていることが背景にあります。

【3】栃木県宇都宮市
栃木県宇都宮市の住宅地における地価上昇率は5.8%、商業地は2.4％といずれも高水準です。LRT（次世代路面電車システム）が整備中で、新駅設置が予定されていることから、利便性向上が期待され、地価が上昇していると考えられています。
また、JR宇都宮駅東口周辺では、公共施設や民間施設の整備が進められており、オフィス、店舗、マンション用地いずれも堅調な需要があることも、地価の上昇に影響を与えています。

地価上昇率が著しい地方のエリアにおける共通点としては、「再開発が進んでいる」、「都市へのアクセスが良好」の2点が挙げられます。この結論は都心での不動産投資にも応用できます。

「将来性」と「利便性」は地価上昇が期待できるエリアを見極めるうえで重要な要素である、ということを押さえておきましょう。

東京23区における地価上昇率ランキング

それでは、東京23区において地価上昇率が高いエリアはどこなのでしょうか。
住宅地、商業地それぞれの地価上昇率トップ5の区を表にしてみましょう。

参考）東京圏の市区の対前年平均変動率

住宅地に関しては都心と言われる中央区や港区、千代田区の地価上昇率が高く、住宅地としての需要が十分に見込めることが見て取れます。
また、商業地に関しては都心からやや離れたエリアが多くランクインしていることが分かります。

このように、同じエリアでも土地の用途によって需要の動向や地価の変動率は異なります。このことを踏まえて、投資先のエリアや不動産の種類を選ぶことが重要です。

▶都心から30分以内のエリアも実は狙い目です。詳細はこちら

気になるエリアの公示地価を調べる方法

公表された公示地価は国土交通省の「標準地・基準地検索システム」を利用することで調べることが可能です。

具体的な公示地価の検索フローを以下の4つのステップに分けて解説します。

1. 国土交通省の「標準地・基準地検索システム」にアクセスする
2. 公示地価を調べたい都道府県・市区町村をチェック
3. 検索条件を入力
4. 調査したいエリアの公示地価を確認する

STEP１｜国土交通省の「標準地・基準地検索システム」にアクセスする

まずは以下の「国土交通省｜標準地・基準地検索システム」へアクセスしましょう。
国土交通省｜標準地・基準地検索システム

STEP２｜公示地価を調べたい都道府県をチェック

次に公示地価を調べたい場所の都道府県と市町村をクリック。

STEP３｜検索条件を入力

次に以下の検索条件にチェックを入れていきます。

【１】対象
以下の3つより選択します。
・地価公示のみ
・都道府県地価調査のみ
・地価公示・都道府県地価調査の両方

【２】調査年
過去の鑑定結果を遡ってチェックしたい場合は「調査年」を選択します。
最新の公示地価情報のみ確認したい場合は「最新調査年のみ」をチェックしましょう。

【３】用途区分
例えば、一般的に高い容積率の高層マンション用地なら「商業地」、戸建住宅地購入なら「住宅地」にチェックを入れましょう。

【４】地価
明確に「1㎡あたり〇〇円」という基準があるなら設定しておきましょう。

必要な検索情報にチェックを入れたら「検索」をクリックしてください。

STEP４｜調査したいエリアの公示地価を確認する

検索結果の「価格（円/㎡）」の部分に表示されている数値が公示地価です。

ただし、同じ市町村内で検索条件を満たす全ての公示地価が表示されてしまうため、調査したいエリアに最も近い情報を自分で探す必要があるため注意しましょう。

公示地価を把握するメリット

公示地価は土地の売買をする際の重要な指標の1つであり、把握しておくことで様々なメリットがあります。

今回は「不動産購入を検討中の人」と「不動産を所有している人」のパターンに分けて公示地価を把握するメリットをご紹介します。

また「公示地価の効力」についても把握しておきましょう。

不動産購入を検討中の人

不動産購入を検討中の人の場合、公示地価を把握するメリットは以下の2点です。

■購入しようとしているエリア（土地）の価値の目安を把握できる
公示地価は毎年ほとんど同じ場所にて評価されるため、データを遡って調べることによって土地相場が上昇しているか、下降しているかを把握することができます。
公示地価が上昇トレンドであるか、あるいは地価が底を打った状態にあり、かつ金利が安いタイミングであれば「不動産の買い時」と判断できるでしょう。

■金融機関の担保評価目安が把握できる
金融機関は不動産の融資をする際は、主に「属性（職業、勤め先、年収、貯蓄額など）」と「物件の積算価格」を基準に査定します（物件によっては収益価格も重視する場合もあります）。

積算価格とは「土地の評価額＋建物の評価額」のことであり、
土地の評価額は「相続税路線価÷80％×土地面積（㎡）」で計算することが可能です。

公示地価が3月下旬に公表されるのに対して相続税路線価は7月上旬に公表されます。
路線価は「公示価格の約80%」が評価水準とされているため、公示価格が分かれば相続税路線価を簡易的に計算することが出来ます。

不動産を所有している人

すでに不動産を所有している人にとって、公示地価を把握するメリットは以下の2点です。

■自分の保有する土地の価値目安を把握できる
公示地価は毎年ほぼ同じ場所にて評価されるため、情報を遡ってチェックすることで自分の所有している土地相場が上昇しているのか下降しているのか把握できるのは大きなメリットと言えます。

■売却価格の目安にできる
また公示地価は土地の売買において重要な指標の1つであり、主に取引の盛んな都心部では「実勢価格＞公示価格」となるケースが多いため、価格交渉のデータとして利用することが可能です。

公示地価の効力について

公示地価は一般的な土地の売買において重要な指標となりますが、「参考にするケース」と「規準とするケース」があります。

以下の2つのケースを比較して違いをよく把握しておきましょう。

■「一般的な土地の売買」の場合
「一般的な土地の売買」の場合は公示地価を参考にして売買価格を決定する場合があります。

一般的な土地の売買は売主と買主の双方が納得した金額で契約が成立するため、公示地価は参考程度でも構いません。

例えば地形が悪い、間口が狭い、最寄りの駅から遠いなど様々な要因によって「公示地価」と「実勢価格」は同じになるとは限らないということをよく理解しておきましょう。

■「不動産鑑定士による鑑定評価」「土地収用法による取引」の場合
以下の2つのケースでは公示地価を規準として土地の価格を決定する必要があります。

【CASE１】
不動産鑑定士が公示区域内の土地について鑑定評価をする場合であり、対象となる土地の正常な価格を求めるケース。

【CASE２】
土地収用法などによって土地を収用できる事業をする者が公示区域内の土地を取得する場合であり、対象となる土地の価格を決定するケース。

まとめ

毎年発表される地価公示はインターネットを通じて誰でも知ることが出来るので、不動産を所有する予定の人や保有している人は毎年チェックされてみてはいかがでしょうか。

また都心部においては今後も安定した水準で推移すると予測され、ますます不動産投資への安心感が高まるのではないでしょうか。

是非、不動産という資産を保有することを検討中の方はプロパティエージェントへお気軽にお問合せください。

---

＼不動産投資の基礎からリスクヘッジまで丁寧に解説／

▼おすすめPoint
1.まずは話を聞いてみるだけでもOK！
2.投資初心者でもわかりやすい
3.セミナーは毎日開催中!

---

セミナーでは不動産投資の仕組みから、収益の上げ方などをご紹介させていただきます。
リスクヘッジしやすい具体的な物件やオーナーの事例などもご紹介しておりますので、
お気軽にご応募お待ちしております！　

最短1分で完了！
無料セミナー予約はこちら

「不動産投資の基礎」がわかる資料セットを無料プレゼント

■監修者プロフィール

中田 敏之
不動産鑑定士／宅地建物取引士

三菱電機情報ネットワーク株式会社（現 三菱電機インフォメーションネットワーク株式会社）にてエンジニアとして勤務後、一般財団法人日本不動産研究所にて不動産鑑定・研究を経て、千葉市で開業。大型収益ビルから山林まで、幅広い不動産に関して相談可能です。会社ホームページ：株式会社 中田不動産鑑定