知らないうちに損をしていませんか？保険の代わりとしての不動産投資

保険と投資の違い

前提として、保険と投資とは全く異なるものです。中には保険であっても投資のような性質を兼ね備えているものもあります。ここでは投資型年金保険と投資信託とを比較し、それぞれの特徴について見てみましょう。

投資型年金保険とは

• 変額保険と定額保険

投資型年金保険は、正式には変額個人年金保険あるいは変額年金保険と呼ばれる保険です。生命保険会社などが販売している保険商品ですが、変額保険は一般的な定額保険とは異なる特徴を持っています。定額保険では支払う保険料や受け取る保険金額などは契約の段階で定められています。一方、変額保険では契約の時点で将来の受取金額などは決まっておらず、保険会社の株式や債券などの運用実績によって将来受け取る保険金額や解約返戻金などが変わってくるのです。

• 投資型年金保険の特徴

投資型年金保険では、保険料を一定期間納め、年金支払開始年齢になると年金が分割して支払われるようになります。投資型年金保険は変額保険ですので、保険会社の運用成績に応じて支払われる年金も変わります。
運用実績により変化する金額は「特別勘定」と呼ばれます。保険会社は投資信託（「ファンド」とも呼ばれます）に運用を委託することになりますが、この際に契約者がファンドを選ぶ場合と、保険会社側でファンドが指定されている場合があります。最終的に、そのファンドの運用成績によって年金額が変動するという仕組みです。
そのため、運用成績がよければ将来受け取る年金の額も大きくなりますが、反対に運用成績が悪ければ年金額は小さくなり、最悪の場合には払った保険料を下回ってしまうこともあり得ます。元本を保証するタイプの保険商品などもあるため、事前にしっかりと調査しておく必要があるでしょう。

• 死亡保険金について

また投資型年金保険の特徴として、年金を受け取る前に万が一被保険者が亡くなってしまった場合に、死亡保険金を受け取ることができる点が挙げられます。この死亡保険金は払い込んだ保険料を保証するものが主流となっています。

投資型年金保険と投資信託との違い

投資信託とは、投資先の選定や売買までを一括して専門家に任せることで利益の還元を受けるスタイルの金融商品です。
投資信託と投資型年金保険は運用スタイルも似ており、共通点も多くあります。契約に必要な費用としては、類似した場面で異なる名称の費用が発生します。一方、税制上では明確な違いがあり、これら二つの要素を総合して評価する必要があります。
投資型年金保険と投資信託では、いずれも購入・契約時と運用時の両方で費用が発生します。購入時の費用は投資型年金保険では契約初期費用と呼ばれ、投資信託では販売手数料と呼ばれています。いずれも保険料の数％程が目安とされています。一方、運用中に生じる費用として投資型年金保険では運用関連費用・保険関連費用などがあり、投資信託では信託費用やその他のコストが生じます。これも保険料に対して割合で課される場合が多いようです。なお、投資信託の売却時には信託財産留保額などが必要となります。
ただし、これらの費用は必ず発生するものではなく一部が不要な商品もあります。一部が不要とされる場合、その他のコストが高く設定されている場合もあり、購入時にトータルコストで考えてみるべきでしょう。
税制面では、一般に投資型年金保険に税制上の優遇が与えられています。投資信託では適用できる控除や税制優遇などがほとんどありませんが、投資型年金保険では所得税や住民税、相続税などで控除や税制優遇などを受けることができます。
以上の費用面と税制面を総合して評価する必要があります。

不動産投資が保険の代わりになる？

前項では投資型年金保険について紹介しましたが、不動産投資も生命保険と同じような役割を果たすことで知られています。次にその仕組みを解説します。

団体信用生命保険

不動産投資が生命保険の代わりになると言われている理由は主に二つあります。そのうちの一つが、団体信用生命保険という保険の存在です。この保険の性質が生命保険と似ているため、不動産投資は生命保険の役割を果たすとされています。

• 団体信用生命保険とは

死亡時などに不動産投資ローンの支払いを保険会社が代行する保険です。不動産投資では初期投資額が大きいため、不動産投資ローンを利用する方が多いことでしょう。この際に団体信用生命保険に加入することがローンの条件となっているのが一般的です。

• 団体信用生命保険の特徴

団体信用生命保険では、ローンの契約者がローン返済中に死亡してしまった場合や所定の高度障害の状態になってしまった場合に、残りのローン返済を保険金で肩代わりしてもらえます。つまり、契約者が亡くなったり高度障害になってしまったりしても、団体信用生命保険によってローン残高が全て支払われ、後には負債のない不動産が残るため、実質的に生命保険のような効果があると言われているのです。

• 団体信用生命保険の注意点

ただし、団体信用生命保険にも注意するべき点はあります。それは契約者が病気や怪我をしてしまった場合に団体信用生命保険ではカバーできないという点です。団体信用生命保険でローンを肩代わりしてもらえるのは、あくまで契約者が亡くなった場合や高度の障害を患ってしまった場合のみです（一部商品ではがん特約や介護保障特約もあります）。病気や怪我により長期間働くことができなくなり、ローンを支払えなくなってしまった場合などは対象外となっている点は知っておかなければなりません。

所有者が亡くなった後も不動産収入を得られる

不動産投資が生命保険の代わりになると言われる二つ目の理由として、物件の所有者が亡くなった後もその不動産から収入を得られるという点が挙げられます。前項で述べたように無借金となった不動産が遺族に残され、入居者がいる限りは家賃収入も安定して得ることができます。ローンは保険金により完済されているので家賃収入はすべて遺族のものとなり、遺族年金のような効果も期待できます。

不動産投資を保険として活用する具体例

不動産投資を保険として活用する場合の具体的な例を考えてみましょう。
まず、通常の生命保険を考えた場合、死亡保障として2,500万円程度もらうことができるというのを一つの目安とします。
一方で不動産投資であれば2,500万円で都内の新築ワンルームマンションを購入することも可能です。契約者の死後に2,500万円の物件が残っていれば、その時点での表面利回りが4％程度だとしても、月8万円程度の家賃収入が見込まれ、諸費用などを考慮しても毎月6万円から7万円程度の収入を期待できます。
一度に2,500万円を受け取る場合に比べると、年に90万円にも及ばない額は少なく感じられるかもしれません。しかし、まとまった資金が必要な場合には、物件を売却することも可能です。不動産は買い手を得て実際に売買契約が結ばれるまで多少時間はかかってしまいますが、無事に売ることができればその時点で2,500万円の現金を得ることができます（市況や物件の状況によって売却額は上下します）。
生命保険であれば毎月の支払いも生じますが、不動産投資ならば家賃収入から保険料を賄うことができます。不動産投資に特有の空室リスクなどで投資そのものに失敗してしまう場合を除けば、遺族に定常収入と現金化の選択肢を残す優れた手段であると評価できるでしょう。

ただし、先述の通り契約者が病気や怪我をしてしまった場合には対応できないという点には注意が必要です。文字通りの意味で年金保険や生命保険の代わりになるものではないと認識しておきましょう。あくまで一部のメリットが類似しているということにとどまります。