不動産投資を始める前に！初心者向けのポイントを徹底解説

不動産投資の仕組みとメリット

不動産投資の仕組み

不動産投資とは、物件を購入して他者に貸し出すことで利益を得る投資のことです。例えばマンションの一室を購入し、それを貸して毎月家賃収入が手に入れば、いつかはその購入費用を超えた利益が出るようになります。

不動産投資のメリット

賃貸契約は通常1年、2年といった年単位での契約となり、一度入居者を得ればその期間は安定した収益を得ることができます。また、地域の家賃相場との関係で、長期的にも賃料が極端に下がることは考えづらく、長期的に安定した収入を得ることができます。長期的かつ安定的な収益性を活用し、定年後の収入とすれば、私的年金代わりにもなります。

またローンを利用して物件を購入すれば、自動的に団体信用生命保険に加入することになります。この保険によって、ローンの返済中に自分に万が一のことがあれば、その返済は免除され、残された家族は引き続き家賃収入を得ることができます。この点で、実質的な生命保険として不動産投資を活用することも可能です。

関連記事：不動産投資での重要ワード「団体信用生命保険」とは？

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さらに相続対策としても有効です。不動産は、相続税の計算が預金や債券、株式など時価に基づいて行われるものと異なり、路線価の8割程度で評価されます。そのため、資産評価価値を抑えることができ、結果的に相続税を抑えることができるのです。長期的には、インフレが起きて物価が上がったとしても、基本的には家賃も一緒に上昇すると考えられるため、インフレ対策としても利点があると言われています。

何よりも、不動産投資では物件の管理や家賃回収・トラブル対応などの委託体制が整っており、初心者であっても始めやすく運用しやすいという特徴があります。そのため投資家本人が特別なノウハウやスキルを持たずとも、これらのメリットを得ることができます。

一方で、不動産投資には失敗する可能性も0ではないため十分注意が必要です。これから説明する不動産投資を始めるまでのポイントをおさえて、不動産投資を行うようにしましょう。

さらに詳しい不動産投資のメリットについては、こちらの記事をご参照ください「不動産投資とは？を簡単に解説してみた【仕組み～始め方】」

物件を選ぶ（物件選びのポイント）

区分マンション/一棟マンション

不動産投資の対象としてまず挙げられるのは区分マンションです。マンションを一室単位で購入し、人に貸し出して家賃収入を得ます。これに対して、マンション全体を一棟マンションと言い、マンション全体を投資対象とすることで空室リスクを下げる手法も存在します。投資効率としては一棟物件の方が高い一方、多額の資金が必要になるケースが多く、手が出にくいのが実情です。それゆえ不動産投資初心者には、物件数が多く売買もしやすい区分マンションがおすすめです。

ワンルーム/ファミリータイプ

ワンルームとファミリータイプのそれぞれの性質を理解しておきましょう。一般的にワンルームマンションの方が入居や退去の回数が多く、入居者を得やすくも失いやすい物件と言えます。一方でファミリータイプの場合は、一度入居すれば比較的長く居住してくれる可能性が高いものの、家族構成の変化や転勤などにより入居者を失うと次の入居者を得るのは難しいと言われています。

両タイプの物件には、リフォームのコストでも違いがあります。ワンルームマンションは部屋が狭いので、ファミリータイプの物件よりリフォームのコストは低くなります。入居や退去の入れ替わりが多いとはいえ、一人の入居者の入居期間が比較的短いことを考えると、リフォームのコストはファミリータイプよりは安く収まることもしばしばです。

そうしたコスト面での理由から、不動産投資家にはワンルームマンションの方が人気を集めており、物件を売却する場合にも高い流動性を期待できます。この性質により投資計画に柔軟性を持たせられるワンルームマンションの方が、投資初心者には扱いやすい物件だと考えられます。

新築 / 中古

物件の種別として新築と中古についてもしばしば比較されます。この対比に一般的な答えは存在しませんが、それぞれの物件の性質を理解することはやはり重要です。

新築物件には物件価格の高さとそれに由来する利回りの低さというデメリットが伴われます。その一方、中古物件より設備が最新で、壊れづらく修繕費の発生間隔が短くなることが期待できます。また、入居付けの面でも新築は優れており、空室によって投資計画が狂うリスクを回避しやすいことで知られています。

一方、中古物件にも多くのメリットがあり、新築物件のみに絞って物件を選ぶのは適切とは言えません。中古物件は価格が低く抑えられている代わりに家賃は地域の相場から保たれている場合が多く、新築に比べ高い利回りを実現してくれます。オーナーチェンジなどの条件ならばすでに入居者が入っていることもあり、過去の入居実績や家賃変動から投資計画を見積もることもできます。

しかし中古物件には中古物件なりのリスクも伴われます。入居者がすでにいた場合内覧ができず、設備の老朽化を見落としてしまっていたり、間取りの流行が変化して賃貸としての人気が低下していたり、中古物件の投資では投資家の判断が多く求められがちです。リフォームのタイミングや設備交換のタイミングを見極めて、データ通りの運用実績を実現できなければ、中古物件の高い利回りも絵に描いた餅となってしまいかねません。

はじめに述べたように、新築物件と中古物件という単純なくくりではどちらが優れているとかどちらを推奨するということはできません。自分自身が投資をやる目的、判断能力、投資予定のエリア状況、当該の物件の状態などを具体的に精査するように心がけましょう。

関連記事：不動産投資はワンルームマンションがおすすめな理由｜リスク・対処法も紹介

物件の立地

物件の立地において最も重要な要素は駅からの徒歩距離です。駅からの距離は賃貸需要や家賃、空室リスクに大きく関係します。駅から徒歩10分以上かかる場所はエリアの人気や開発計画を詳細に調査して投資を行う必要があります。決して全てが投資対象として優れていないわけではありませんが、不動産投資初心者には向いていないでしょう。

立地について、詳しくはこちらをご参照下さい「不動産投資は立地がすべてと言われる理由」

利回り計算（実質利回り）

不動産投資の利回りには表面利回りと実質利回りがあります。表面利回りは、年間の家賃収入の合計を物件価格で割ったもので、物件価格以外のコストは一切考慮されていません。一般に物件情報に掲示されているのはこの値で、物件の最も基本的な情報の一つとされています。

一方、実質利回りは、年間の家賃収入から退去に伴うリフォーム代や固定資産税など様々な経費を除き、それを購入時の総コスト（購入価格と購入時のリフォーム代）で割って求められます。実際の投資運用では実質利回りに基づいて考える必要があり、示されている利回りがどちらなのか十分確認して、投資を決定するよう心がけましょう。

さらに詳しい利回りの計算方法についてはこちらの記事をご参照下さい「不動産投資の「利回り」計算方法と平均相場とは？注意点も解説！」

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物件を買う

融資額を決定する要素

金融機関から融資を受けて不動産投資を行う場合、不動産投資用の事業ローンを活用します。これは居住用の住宅を買うための住宅ローンとは異なるものです。不動産投資の場合、事業ローンで融資される金額は物件の資産価値とお金を借りる個人投資家の返済能力に基づいて決定されます。

物件の資産価値には物件の価値だけでなく物件の収益力も含まれます。ローン契約者が返済能力を失った場合に、金融機関側は担保として購入した物件を差し押さえます。このため金融機関は物件の価値を重視しており、実際にローンを毎月払えるかどうかを見るために物件の間取りや駅までの近さをもとに収益力を評価します。

お金を借りる人の返済能力は「与信」と呼ばれています。与信は、その人の肩書きや年収、家族構成で判断します。大手企業や官庁・役所で働く人は今後現在受け取っている給与を長く受け取る可能性が高く、高い与信を持っています。長年働いているサラリーマンであれば、安定した職業に就いているとみなされ、ここでの判断に有利に働くでしょう。

金利と頭金

金融機関から融資を受けて不動産投資をする場合、その融資が変動金利なのか固定金利なのかよく確認しましょう。もし変動金利を選択した場合には、金利上昇に伴う返済額負担増のリスクがあり、返済計画どおりに返済できなくなるリスクがあります。一方、固定金利にすると金利が下がっても金利下落に伴う恩恵を受けることはできません。

現在金利はかなり低い水準にあります。固定金利の利点はこの低い水準で計画的な返済が実現することにあります。一方、変動金利は固定金利より低く設定される傾向があり、今後さらに金利水準が低下するか、上昇幅がそう大きくならないと考えるなら、変動金利の方が利息の総額は小さくおさまるでしょう。なお、ローンの借入額を減らしたり借入期間を短くしたりすれば、いずれの金利方式であってもリスクを抑えることができます。

またローン契約を行う金融機関も慎重に選択しましょう。政府系金融機関のローンは金利が低いことで知られますが、融資限度額や担保物件の評価によって金利が変動します。また、ノンバンクでは融資のハードルが低く融資を得やすい一方、金利が高い場合があり、利息の支払いが重い負担になり得ます。

一般には不動産会社が紹介してくれる提携サービスを利用すれば最もリスクは小さくなります。自分自身で交渉や手続きをするコストが減り、金利も優遇される場合があることから、提携サービスの利用は最も信頼できる方法と言えます。ただし、何も考えずに提携サービスを利用するのはやはり危険です。それが自分にとってベストなサービスかどうかは自分自身できちんと調べて最終決定をしましょう。

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