不動産投資の「利回り」目安はある？算出方法から相場感まで徹底解説

不動産投資を検討する上で、「利回り」を見ない方はいないでしょう。

しかし、利回りだけを見て投資を始めてしまうと、思わぬ出費やリスクが生じる恐れがあり、大きな損失に繋がる恐れがあるため注意が必要です。

不動産投資を検討する際は、利回り以外にも、立地・間取り・物件の状態など、広い視野をもって検討を進めていきましょう。

今回の記事では、不動産投資における利回りの考え方や影響を与える要素について解説します。

不動産投資の利回りとは

利回りとは、投資した金額に対してどれくらい利益が生じるかを示した割合のことです。

不動産投資における利回りは、物件購入価格に対する年間の見込み収益を指します。

不動産広告やネット上の投資用不動産の物件情報には基本的に年間利回りが記載されており、投資用物件を購入する際の重要な判断基準と考えている方がほとんどではないでしょうか・

ここからは、不動産投資の利回りの種類やそれぞれの計算方法を見ていきましょう。

表面利回り・実質利回り

不動産投資の利回りは、「表面利回り」と「実質利回り」の二種類です。

それぞれの特徴や、計算方法の違いを解説していきます。

表面利回り

表面利回りは、最もシンプルな計算方法から成り立つ利回りです。

例えば、物件購入価格が3,000万円、家賃が月々10万円、空室が発生しないものとして計算してみましょう。

この物件の表面利回りは4％/年であることがわかりましたね。

リスクや経費は考慮していない計算式のため、
【　表面利回り＝ざっくりとした利回りの目安　】程度でとらえておきましょう。

実質利回り

実質利回りは表面利回りとは異なり、物件購入や運用に必要な経費も考慮に入れて算出します。
実質利回りは、表面利回りと比較すると、実際の運用に近い利回りです。

家賃収入が高く、物件購入費が安いと表面利回りが高くなりますが、
一方で、物件購入や維持にかかる経費が多いその分実質利回りは低下するため注意が必要です。

こちらも具体例を見ていきましょう。

先ほどと同条件の購入価格、家賃の物件に、以下のような経費がかかると仮定し計算していきます。

ここから実質利回りを計算していきます。

同様の物件で「表面利回りは4％」でしたが、「実質利回りは3％」になりました。

表面利回りで算出された利益を元にプランニングをしていると、
大きく計画が崩れてしまうことにも繋がるため、投資用物件を選ぶ際は実質利回りを算出し検討することが重要です。

利回りの違い　エリア編

立地・築年数など、物件の持つ条件によって同じ不動産といえど利回りは変化します。

日本不動産研究所が発表した「不動産投資家調査」によると、2022年10月現在のワンルームマンションの期待利回り（表面利回り）は　東京が3.9～4.1％^※1大阪が4.5％　となっています。

加えて、マンションレビューの調査によると、2022年7月現在の東京の中古マンションの相場^※2は5774.58万円（23区外含む）、大阪の中古マンション相場は2845.86万円です。

物件価格の高さは需要と供給に比例します。そのため物件価格の高さは、それだけそのエリア・その物件が投資対象として魅力的であることの裏付けであると言えるでしょう。
※1　城南地区（目黒区、世田谷区）及び、城東地区（墨田区、江東区）の利回り
※2　調査元が算出した坪単価をベースに、70㎡での価格に換算した推定価格

利回りの違い　物件編

同じエリアでも、物件の築年数によって利回りに違いが生じます。

不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家（けんびや）が発表したデータ
「収益物件 市場動向　四半期レポート2022年7月～9月期」によると、
2022年7～9月時点での首都圏における築年別の利回り（区分マンション）は、
築10年未満で4.19％、築10年～20年未満で4.66％、築20年以上で7.45％です。

他のエリアにおいても同様で、築年数が上がると利回りは高くなる傾向があります。

築年数の経った物件は、利回りが高い一方で、入居ニーズが減少しているため、
リスクの高い、玄人向きの投資物件と言えるでしょう。