サブリースとは？メリット・デメリットからトラブル事例も解説

賃貸管理会社に不動産を貸し出し、安定した不動産投資を行うことができるシステムである「サブリース」。

オーナーにとっては「不動産運用の手間がかからない」「空室リスクに関係なく一定の賃料が得られる」というメリットがあり、非常に魅力的です。
しかし「かぼちゃの馬車」事件のように、「サブリース」に関連したトラブルは後を絶ちません。そのため、「サブリース」を活用する前には念入りな下調べをする必要があります。

今回の記事では、サブリースのトラブル事例から、メリット・デメリット、安心できる不動産投資法を解説します。

サブリースについて詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

サブリース契約によるトラブルが増加中

国民生活センターによると、2022年度に集合住宅・分譲マンションの契約・解約問題に関する相談数は1,337件です（2023年2月27日時点）。

不動産投資に関する相談の多くが悪質な不動産会社による強引な勧誘によるものですが、中には以下のようなサブリース契約に関する苦情や相談も見うけられます。

参考：独立行政法人　国民生活センター

2018年にサブリース問題が社会現象になったこともあり、2020年にはサブリース新法が施行、サブリース会社に対して不当な勧誘や誇大広告の禁止と、重要事項説明が義務付けられました。

それでも上記のようなサブリースに関するトラブルが後を絶たないのが現状です。

関連記事：サブリース新法施行開始！不動産投資への影響と注意点とは？

サブリース契約自体は違法なものではなく、上手に活用することができれば不動産投資にとって最も大きなリスクともいえる「空室リスク」を軽減し、安定した家賃収入を得られる手段になりえます。

しかし、サブリースならではのリスクも決して無視できません。不動産会社の甘言やネットでの成功談ばかりを信じて、リスクを把握しないままに契約を結んでしまうと、思わぬ損失に繋がってしまうことも…

かぼちゃの馬車問題

サブリース問題で最も有名なものといえば、この「かぼちゃの馬車」をめぐる一連のトラブルでしょう。

この事件は2018年、スマートデイズという不動産会社が、女性向けのシェアハウス「かぼちゃの馬車」を投資用物件として販売を開始したことが発端です。
「かぼちゃの馬車」を購入したオーナーはそのままスマートデイズとサブリース契約を結び、家賃収入を得るという投資スキームでした。「かぼちゃの馬車」は30年間家賃保証という魅力的な触れ込みのもと、順調に販売されていきました。

しかし、スマートデイズは建築会社や銀行との癒着による不適切な運営を行っていたことが判明し、経営不振に陥り倒産してしまいます。
そして、ついにはスマートデイズから「かぼちゃの馬車」オーナーへのサブリース賃料の支払いが滞り始めます。
オーナーの多くが融資を受けて「かぼちゃの馬車」を購入しており、家賃収入をローンの返済に充てていたオーナーたちは、ローン返済ができなくなり自己破産をせざるをえない状況に追い込まれてしまいました。

加えて、「かぼちゃの馬車」自体も本来の相場より非常に高い価格設定であったことも発覚し、オーナーたちは物件を売却しようとするもうまくいかず、賃料が入らず物件も売却できない二重苦に陥ってしまったという事件です。

本事件は、弁護団の粘り強い交渉により、2020年に融資を行った銀行側が購入者の損失を負担するというかたちで決着しましたが、サブリース契約においてオーナーに救済措置がなされるのは非常にレアケースのため、こういった危険が潜んでいるということを覚えておきましょう。

関連記事：かぼちゃの馬車事件の全貌とその後｜不動産投資で失敗・被害に合わないためのコツ

レオパレス問題

レオパレス事件は、かぼちゃの馬車事件と同時期、2018年に発生した事件です。

当時、レオパレスと契約を結んだ土地所有者はアパートを建築し、サブリース契約を結びレオパレスに貸し出すという形になっていました。この件でも売り文句として「30年間家賃保証」が謳われていましたが、実情は契約後に家賃減額を迫り、オーナーとレオパレス間でトラブルに発展してしまいます。

借地借家法の32条において、借主には契約の内容に関わらず賃料増減請求権が認められており、借主であるレオパレスが家賃減額を迫るのは違法ではありません。そのため、ほとんどのアパートオーナーは泣く泣く家賃の減額を求めざるをえませんでした。

レオパレス問題はサブリース契約と借地借家法の隙間から生じた問題といえるでしょう。

サブリースとは

先出しでサブリースの問題点についてご説明しました、そもそもサブリースがどういったものなのかご存じでしょうか？

サブリースとは管理委託契約の1つであり、一言でいうと、不動産オーナーが賃貸管理会社に保有物件を貸し出し、賃貸管理会社から家賃（サブリース料）を受け取るという契約です。

オーナーは賃貸管理会社に物件を貸し出し、賃貸管理会社が入居希望者にまた貸しするというイメージです。

またその他の管理委託契約の形態としては、「集金代行契約」があります。
オーソドックスな管理契約で、賃貸管理会社に手数料を支払い、集金代行をしてもらう契約です。要するに、大家業を管理会社に代行してもらうということです。サブリースよりも手数料が低額ですが、もちろん空室が発生したら家賃収入は得られません。

賃貸管理会社に依頼せず、自身で全ての管理を行うことも可能で、「自主管理」といいます。

自主管理は設備の修理や更新、集金といったルーチンワークだけではなく、入居者同士のトラブルや突発的な設備故障の対応も含まれるため、オーナーの負担が非常に重くなる半面、管理委託料といったコストはかかりません。

関連記事：自主管理と管理委託、どっちがいいの？物件の管理方法について解説

サブリースの仕組み

サブリースの仕組みをもう少し詳しくご紹介しましょう。
サブリース契約では、オーナーと賃貸管理会社（サブリース会社）が賃貸契約を結び、物件を貸し出します。サブリース会社は借り上げた物件を第三者に貸し、得られた家賃から手数料を差し引いた額を賃料としてオーナーに支払います。この差し引かれた手数料が、賃貸管理会社の収入になるわけです。

なお「サブリース」は「転貸」という意味であり、厳密にはサブリース会社（転貸人）と入居者（転借人）との契約を指します。オーナーとサブリース会社との一括借上の契約は「マスターリース」と呼ばれ、サブリースとはまた別の契約ですので気を付けましょう。

一般的には、サブリースとマスターリースを合わせた契約スキームを「サブリース」と呼ぶことが多いですが、異なる契約であるという点は押さえておく必要があります。

サブリースの種類

サブリースはさらに「家賃保証型」と「パススルー型」の2種類に分けられます。

以上の点をまとめて、2種類のサブリース契約、集金代行契約、自主管理の違いをまとめると以下のようになります。

	賃貸の流れ	建物管理・賃貸管理	オーナーの利益	空室リスク
自主管理	オーナーが直接賃貸人に部屋を貸す	オーナーが行う	賃貸人が支払う家賃	有
集金代行契約		賃貸管理会社が行う	（家賃－手数料）の額 ※1
サブリース契約 （家賃保証型）	オーナーが賃貸管理会社に部屋を貸し、さらに賃貸管理会社が賃貸人に部屋を貸す（転貸）		賃貸管理会社が支払う賃料 ※2	無
サブリース契約 （パススルー型）				有

※1入居者から支払われる賃料から手数料（5％程度）を差し引いた賃料　※2入居者から賃貸管理会社に支払われる賃料から、手数料（10%程度）を差し引いた賃料

このように、管理形態によってオーナーの負担や収益は大きく異なります。それぞれメリット・デメリットが異なるため、自分に合ったものを選びましょう。

なお、記事後半では家賃保証型のサブリースに焦点を当て、相場感やメリット・デメリット、契約時の注意点を詳しく解説していきます。

サブリースの費用相場

サブリース契約の費用相場は賃料の10～20％程度です。

空室リスクの大小により、手数料が変化します。東京都心の単身世帯マンションなど、空室リスクが低いとみなされるマンションでは、手数料は10～15％と低めの設定となりますが、一方で地方の空室リスクが高いとみなされた物件の手数料は20%と高額になってしまう場合があります。

実際の家賃収入は、家賃100,000円のマンションを例にあげると、手数料を差し引いたサブリース賃料は80,000～90,000円となります。

集金代行契約の相場は家賃の5％程度^※であり、サブリースと比較すると割安です。

収入とリスクを勘定してどちらの管理契約で不動産運用を行うか判断しましょう。

※プロパティエージェントの集金代行サービスの手数料は賃料の3.5％（うち1％はリフォーム積立金）

サブリースのメリット

サブリースには多くのトラブル事例もありますが、仕組みや内容をきちんと理解して活用すれば、不動産投資のリスクや手間を軽減することができる便利なシステムです。

サブリースの主なメリットとしては、以下のようなものが挙げられます。

空室でも家賃収入を得られる

やはりサブリース最大のメリットは、たとえ空室でも家賃収入を得られるという点でしょう。

通常の不動産投資では、空室が発生すると当然家賃収入は得られません。特に一部屋しか所有していない場合、収入が0になり、大きな赤字になってしまいます。

サブリース契約では管理会社へ貸し出しているため、たとえ空室でも毎月決まった家賃収入（サブリース料）が得られます。空室リスクにおびえる必要がない、安定した投資計画を立てることが可能になる点が強みの1つです。

管理に手間がかからない

サブリース契約に限ったことではありませんが、賃貸管理会社に管理業務を委託する場合、入居付けや集金、建物管理、トラブル対応といった大家業の大半を任せることができます。

要するに、極力手間をかけずに不動産投資を行えるということです。

特に副業として不動産運用をする人にとっては、管理業務の負担が少ないという点は大きな強みになるでしょう。

サブリースのデメリット

管理の手間を省くことができ、決まった収益が得られるサブリース契約は、不動産運用の知識や経験がない、手間や時間を割けないという人にとっては、非常に魅力的に見えるかもしれません。

しかし、サブリース契約にはデメリットも存在することを理解しておきましょう。先述したように安易にサブリース契約を結んでしまうと、かえって損をしたり、トラブルに巻き込まれてしまったりといった事態にもなりかねません。

サブリースの主なデメリットとしては、以下のようなものが挙げられます。

利益率が低くなる

サブリースの手数料は集金代行契約よりかなり高額に設定されており、収益性が下がってしまうデメリットがあります。空室リスクの回避代と考えれば妥当のように思われますが、長期で見ると数カ月空室が発生した集金代行契約の物件の方が収支が良くなる場合があるため、慎重に検討しましょう。

投資用マンションの査定で適用される「収益還元法」は、その物件が将来得られるであろう収益（賃料）を元に価格を決定されるため、サブリース契約を結んでいる物件は賃料が低く見られ、査定額が相場より低くなってしまう場合も…

契約の解除が難しい

サブリース契約はいったん締結すると、原則として解約することはできません。

なぜなら、賃貸管理会社は一般的な借主と同じく「借地借家法」によって保護されるためです。

借地借家法において、貸主側から賃貸契約を解除することは基本的にできません。

貸主から解約を申し出るためには「正当事由」が必要になりますが「期待した収益が出ないから」「損失が出たから」という事由は「正当事由」として認められない場合がほとんどです。

そのためサブリース契約を解除したい、という場合は違約金を払って解約となるため契約解除のハードルが高いのが実情です。

買い手がつきづらい

サブリース物件は空室や一般のオーナーチェンジ（入居者がいる状態で売却すること）より売却が難しくなる可能性があります。その主な理由は以下の2点です。

【1】買手に敬遠される

サブリース物件は相場より1～2割程度収益が落ちるため、自主管理や集金代行契約で運用をしたいオーナーには敬遠される恐れがあります。

先述したように、サブリース料の引き下げ自体は借地借家法上問題がないため、新オーナーは受け入れるか、購入をやめるかを選択せざるをえません。そのため、買手がサブリース物件を敬遠することは少なくありません。

【2】融資が下りづらい

手数料が大きいサブリース物件は収益性が低くなる傾向にあり、思うように融資が下りない場合があるため、購入を断念せざるをえないケースがあります。

加えてサブリース契約では、賃貸管理会社が入居者を募集、選定するため、中には家賃滞納や隣人とのトラブルを起こすような、問題のある入居者がいるかもしれません。金融機関からすると貸し倒れリスクの要因になるため、融資が下りなかったり、融資額を減らされてしまったりすることにも繋がります。

関連記事：不動産投資の融資は厳しい？銀行が融資を決める条件と通りにくい人の特徴

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このように、サブリース物件は買い手にとってはデメリットの多い側面があります。

「サブリースを解約すれば売却できるのでは？」と思われるかもしれませんが、先述のとおりサブリースの解約は容易ではありません。解約の手続きが難航して売却のタイミングを逃してしまった、解約手数料の支払いにより売却損が出てしまった、という事態も起こりうるためサブリース契約を検討する際は、しっかりとリスクも落とし込んで検討しましょう。

サブリースはおすすめできるのか

結論、プロパティエージェントではサブリース契約はおすすめしていません。

サブリース契約最大のメリットは家賃が保証される点にありますが、そもそもサブリースでなければ家賃が得られない可能性のある物件は選ぶべきではありません。都心のワンルームマンションなど、入居ニーズの高い物件であれば、サブリースでなくとも安定した家賃収入が得られるため、サブリースを利用することなく安定した運用が可能です。

また、サブリースには「不動産運用を任せられる」というメリットもありますが、集金代行契約でも賃貸管理・建物管理を代行してもらえるため、わざわざ手数料の高いサブリース契約を選ぶ必要はありません。

優良物件物件を選び、信頼できる賃貸管理会社と集金代行契約を結ぶことで、手間をかけずにキャッシュフローの最大化を目指しましょう。

集金代行と家賃保証、収支はどれくらい変わるのか？