不動産投資のメリット・リスク | 成功する人の特徴は？

年々活気が増している、「不動産投資」。

不動産価格、特に「都心区分マンション」の価格は数十年スパンで見てもうなぎ上りであることがわかるでしょう。

価格がうなぎ上りである以上、この上昇ブームに乗ろうと不動産投資を始めようとする人は増加傾向にあります。

あなたも不動産投資を検討している人の１人ではないでしょうか？

そんな検討を始めたばかりのあなたは、まず不動産投資の仕組み・メリット・デメリットが知りたいはずです。

本記事では、不動産投資のメリット・デメリットについて詳しく解説します。

不動産投資のメリット

不動産投資は、ただ利益を望めるだけではなく、様々なメリットが享受できます。

不動産投資を調べる上で、メリットをきちんと理解しておくことは非常に重要です。

メリット①：副収入が見込める

不動産投資は、購入した物件を貸し出す方法がメジャーです。
そのため、入居者（賃借人）がいる限り、毎月の家賃収入を得ることが可能です。

いわゆる、不労所得になるわけです。

ただ、融資を組んで不動産を購入する場合は、月々の返済が必要になるので、初めから家賃収入を得ることは難しいことは覚えておきましょう。

ですが、最初から不労所得にならずとも、取り組む人が多いのには理由があります。

詳しくは、下記の記事をご覧ください。

メリット②：節税効果が見込める

個人の状況・所有する不動産によって、投資をしながら節税効果を得られる場合があります。

基本的に、節税できる可能性がある税金は、

「所得税」・「住民税」・「相続税」

の3種類の税金です。

少し詳しく見ていきましょう。

所得税・住民税の節税効果

不動産投資は、減価償却を活用することで、所得税・住民税の節税効果を得られる場合があります。

という仕組みです。減価償却・損益通算の詳細は下記の記事を参考にしてください。

この方法は、個人の状況・所有する物件の状況によって、できる場合とできない場合があります。自分が不動産投資を通して、節税効果を得られるかどうかは、専門家に聞いてみて判断しましょう。

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相続税の節税効果

投資用不動産は保有資産の相続税評価額を下げ、相続税を節税できる効果があります。

相続税は保有する資産の相続税評価額によって税額が決まります。
現金や株式・有価証券などで相続する場合は、相続するタイミングの時価、現金100万円であれば、100万円に対して相続税がかかります。

投資用不動産を相続する場合はどうでしょう。

投資用不動産は、時価の約50%が相続税評価額となります。（一部例外あり）

そのため、時価1000万円の投資用不動産を相続する場合、相続税評価額は500万円となり、500万円に対して相続税がかかります。この仕組みから、不動産投資は相続税対策になると言われています。

 メリット③：生命保険効果が見込める

ローンを活用して購入した場合に限り、不動産投資に、生命保険効果があることはご存じでしょうか？

不動産投資ローンで投資用不動産を購入した場合、ほとんどの場合、団体信用生命保険が付帯します。※一部例外あり

団体信用生命保険は、所有者（ローン申込者）に万が一のことがあった際に、ローンの残債が0円になるというものです。

例えば、残債が2000万円の状態で、所有者が交通事故にあって亡くなってしまった場合、残債が0円になった状態で不動産がご家族のもとに残ります。これが不動産投資の生命保険効果です。

将来の不労所得の準備をしながら、生命保険効果も受けられる、不動産投資の大きなメリットの１つです。

メリット④：レバレッジ効果が見込める

融資を受けて不動産投資を取り組んだ場合に限り、不動産投資にはレバレッジ効果が発生します。

レバレッジ効果は一言で表すと、小さなもので大きなものを動かすことです。

不動産投資の場合、「少額の資金」で「大きなもの（不動産）を動かす」という表現になりますね。

まず、融資を組んで不動産を購入した場合、最初から全て自分の資産になるというわけではないということを認識しておきましょう。

では、どうなったら自分の資産になるのか？

簡単に言うと、融資の元本を返済した分だけ自分の資産に変化していきます。

これを融資を受けて不動産投資をする場合に置き換えると、下記のようになります。

「月々2万円程度の支出で、10万円分の資産が築けている」

不動産投資のレバレッジ効果は大きなメリットの一つです。

メリット⑤：インフレ対策になる

インフレが進めば進む程、現金の資産価値は下がります。

しかし、不動産はどうでしょう。

不動産は現物資産のため、インフレが起きて物価が上昇する際に、乗じて不動産価格も上昇する可能性が高く、インフレ対策として優秀とされています。

こういった理由から、分散投資先として不動産投資は注目されています。

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メリット⑥：運用に手間がかからない

不動産投資は、その他の投資商品に比べて、手間がかからないように調整することが可能です。

不動産投資はいわゆる大家業です。

そのため運用にあたり、入居者探し・入退去時の対応・入居者とのコミュニケーションといった、管理業務が発生します。

この管理業務はかなりの手間です。

不動産投資家に多いサラリーマンの人たちからすると、管理業務はとてもネックになります。

しかし、管理会社に管理業務を委託することが可能なため、手数料さえ支払えば、不動産投資における面倒事は大幅に削減することが可能です。

これが不動産投資が「ほったらかし投資」と言われる所以です。

メリット⑦：少額から始められる

不動産投資はその他の投資と異なり、資金を融資で調達することが可能です。

金融機関にその収益性を認められた物件は、フルローンで購入することが可能になり、初期費用がミニマム10万円から始めることのできる物件も存在します。

自己資金を使わずに投資を始められる点に魅力を感じ、不動産投資に取り組む人は少なくありません。

メリット⑧：リスクコントロールがしやすい

不動産投資は、リスクと対策が明確であるため、事前にリスクコントロールがしやすいことが特徴です。

不動産投資にはいくつかのリスクがありますが、

・物件の立地
・物件の価格
・物件の家賃設定
・管理会社の手腕

などを、適切に見定めることによって、大きく削減することが可能です。

不動産投資のデメリット（リスク）

不動産投資は、取り組むことによるメリットも大きい一方で、デメリット（リスク）も存在します。

良いことあれば、悪いこともあり。

不動産投資のメリットばかりに気をとられず、きちんとデメリットも認識しておきましょう。

リスク①：空室リスク

まずは「空室リスク」です。

「空室リスク」は不動産投資において最も注意すべきリスクと言えます。

不動産投資は、入居者からの家賃収入が非常に重要な投資です。

もし、所有物件の空室が長期間続くと、その間オーナーへの家賃収入が0ということなります。

不動産投資はローンを活用し、家賃収入をローン返済と相殺して資産形成を行う手法が一般的です。

もし仮に、空室が続き家賃収入が無くなってしまったとすると、ただローンの返済を続けるだけになってしまいます。

家賃収入が0になっても、管理費やその他経費の支出は発生するため、投資として成り立たなくなるとすら言えるでしょう。

空室は発生しやすくなる理由をまとめてみました。

1つでも当てはまるとリスクが高まるため、頭に叩き込んでおきましょう。

空室リスクの対策

「空室リスク」の対策は、ほとんど物件選びの段階で決まると言ってもいいでしょう。

そのため、「空室リスク」を考慮して、上記の条件と照らし合わせて慎重に物件を選びましょう。

高い利回りに魅了されて、「空室リスク」への対策が疎かにならないように注意が必要です。

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リスク②：家賃下落リスク

「家賃下落リスク」は、その名前の通り、家賃が下落してしまうリスクです。

家賃が大きく下落すると、キャッシュフローが悪化し、ローンの返済負担が増してしまいます。

詳しくは後述しますが、投資用不動産の価格は賃料から逆算して決定するため、物件価格の下落にも直結します。

家賃の下落は、投資計画への悪影響が大きいリスクのため、優先して対策すべきリスクです。

家賃下落リスクの対策

何故家賃の下落が起きるのかを見ていきましょう。

・物件の老朽化による賃貸需要の減少

・空室の長期化による家賃の引き下げ

これらが、家賃が下落する主な要因です。

表面的な築年数の増加は回避不可能ですが、物件の老朽化は適切な管理を行うことで抑制することが可能です。

物件情報サイトで同じ築年数のマンションを見ていくと管理の違いで大きな影響があることがわかるかと思います。

「これで築30年！？」

となるような、老朽化を感じさせない適切な管理をされた物件があるはずです。

長期間の空室の対策は、①の空室リスクの対策が徹底されていれば問題ないでしょう。

築年数と家賃の推移について詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

リスク③：価格下落リスク

不動産投資は、築年数の増加や設備の劣化などにより、物件価格が下落してしまう可能性があります。

これが「価格下落リスク」です。

ここで1つ重要なことを抑えておきましょう。

不動産投資はその他の投資と違い、「安く買って、高く売る」だけで利益を得る投資ではありません。

たとえ、購入当初よりも価格が下落した状態で売却したとしても利益を出すことができる、それが不動産投資です。

重要なのは、価格が下落する前提で運用プランを組み、その上で物件価格が下がらないよう対策を講じるかです。

価格下落リスクの対策

投資用不動産の価格は、家賃の価格から逆算して決定されるため、家賃の下落を抑えることが価格下落の抑止に直結します。

そのため、「賃料下落リスク」の対策と同様に、空室対策を徹底することにより、価格下落リスクの対策が可能です。

リスク④：金利上昇リスク

このリスクは、投資用不動産をローンで購入した場合にのみ発生します。

物件をローンで購入すると、毎月の返済金額にローンの金利返済が乗ります。

この金利が購入当初よりも上昇すると、毎月の返済金額が上昇しキャッシュフローが悪化してしまう可能性があるリスクです。

固定金利ローンの場合、金利の上昇は防ぐことが可能ですが、変動金利を選択した場合、金利上昇の影響を受けるため注意が必要です。

金利上昇リスクの対策

「金利上昇リスク」の対策を見ていきましょう。

固定金利を選ぶことで、金利上昇の影響を受けにくくなりますが、基本的に変動金利よりも固定金利の方が金利が高く設定されるため、情勢を鑑みて決定しましょう。

金利上昇の対策をするのであれば、変動金利で自己資金投入率を増やす、あるいは繰り上げ返済する形で対応しましょう。

金利上昇のリスクについて詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

リスク⑤：家賃滞納リスク

不動産投資をする際は、「家賃滞納リスク」にも気をつけましょう。

家賃滞納が起きると、空室でないのに家賃収入がない、そんな状況は避けたいですよね。

退去を希望しても様々な手続きを踏む必要があり、解決まで時間を要します。

事後の「対応」ではなく、事前の「対策」を心がけましょう。

家賃滞納リスクの対策

家賃滞納の多くは、入居者の経済力の不安定さからくるものです。そのため、入居審査を徹底し、安定した経済力がある入居者をつけることで、「滞納リスク」は大きく軽減されます。

また、家賃の支払い方法や期日、遅延時のペナルティなどを契約書に明記することも、事前の対策として重要なことの1つです。

参考：プロパティエージェント入居率実績

リスク⑥：災害リスク

日本は地震や台風などの自然災害が頻発する国であり、不動産投資において「災害リスク」は避けて通れない要因となっています。

物件の所有エリアで災害が発生すると、物件の破損・倒壊と運用に大きな影響を及ぼすことがあります。

災害リスクの対策

まずは、地震による損壊リスクを軽減するために、耐震性が高い物件を選びましょう。

「耐震基準」や「耐震等級」で耐震性は判断しましょう。

また、災害リスクの高いエリアは避けるということも重要です。エリアにおける災害発生の可能性の大小は、「ハザードマップ」から読み取りましょう。

参考：ハザードマップポータルサイト
参考：外部サイト：ハザードマップの見方をわかりやすく解説！

⑦修繕リスク

不動産（建物）は、経年劣化による、景観の悪化・設備の故障が発生します。

その結果、入居ニーズの低下・修繕コストの持ち出しなどのマイナスを招く恐れがあることを抑えておきましょう。

修繕リスクの対策

建物の老朽化を抑えるには、言わずもがな建物管理会社の手腕次第です。管理会社の管理物件を実際に調べるなど、実績を見て良い管理会社を見つけましょう。

修繕による突発的な支出を防ぐためには、購入前に長期修繕計画を確認します。特に月々の修繕積立金が安い物件には注意が必要です。

リスク⑧：倒産リスク

「倒産リスク」は、管理を委託している管理会社が倒産してしまうリスクです。

購入元の不動産会社が倒産することは運用に大きな支障はありませんが、管理会社が倒産してしまうと、管理業務が停止してしまい運用が立ち行かなくなる恐れがあります。

倒産リスクの対策

単純なことですが、倒産する可能性が低く、管理実績のある管理会社に管理を委託しましょう。

利益が黒字続きの管理会社であれば倒産の可能性は低く、赤字続きの会社は倒産する可能性は高いと考えられます。経営状況を事前に確認することで、事前に「倒産リスク」を防ぎましょう。

また、万が一管理会社が倒産しても日本賃貸住宅管理協会に加盟していれば、管理協会が新たな委託先を探してくれるので、加盟の有無を確認しましょう。

不動産投資が成功する人の特徴

不動産投資は、とても魅力的な投資の１つです。

しかし、万人に適した投資かと言われるとそうではありません。

不動産投資で成功しやすい人（適している人）の特徴を、これまでのプロパティエージェントの経験からいくつかピックアップしてみました。どれかに当てはまる人は、不動産投資で成功できる可能性があると言えるでしょう。

努力家な人

不動産投資において成功する人は地道にこつこつ努力ができる人です。これは不動産投資にのみでなく、投資全般に言えることでしょう。

特に不動産投資は、長期投資の色が強いため、地道に運用を続ける努力をする姿勢が成功への近道です。

几帳面な人

不動産会社によっては、ざっくりとしたシミュレーションでプランニングする場合もあるため、

「家賃は本当に下がらないのか？」
「このコストは毎年一定の金額しかかからないのか？」

など細かいところに疑問を持って、質疑応答を繰り返して理解を深める必要があります。

ざっくりとしたシミュレーションを鵜呑みにして運用を始めると、

「空室の想定が甘く、想定以上に家賃が下がってしまった」
「修繕積立金が急に上昇し、資金繰りが厳しくなった」

など、イメージと現実にギャップが生じ、運用半ばでコストが支払えず破綻してしまう場合も・・・

不動産投資は、１つ１つの要素を細かく理解し、適切な考え方をもって投資に望める几帳面な人が成功する可能性が高いです。

決断力がある人

不動産、特に中古物件は一期一会であると言われています。

目の前に、好条件の物件があったとして、

「もっと好条件の物件がでるかも・・・」
「今後、物件価格がもう少し下がる買い時がくるかも・・・」

と言って、決断を先延ばしにすると、その後好条件の物件に巡り合えず、物件価格の相場は上昇し、あの時買っておけばよかったと後悔するパターンに繋がります。

そのため、自分の運用プランに適した好条件の物件が目の前にある場合、二の足を踏まずにすぐ購入する決断力がある人が最終的に成功する可能性が高いと言えるでしょう。

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不動産投資が失敗する人の特徴

次は、不動産投資が「失敗する人」の特徴を見ていきましょう。

もし当てはまっている場合は、不動産投資とは相性が悪いかもしれません。

余剰資金が少ない人

不動産投資は、月々1万円～2万円程の支出が必要な投資商品です。

そのため月々の余剰資金が、1万円～2万円と限られている方は、ギリギリの状態で運用しなくてはいけなくなるため、プライベートの突発的な支出・運用費用に耐え切れず、運用半ばの売却を余儀なくされます。

そのため、運用に回せる資金的余力がない人の場合、不動産投資はあまりおすすめできません。

短期的な利益を重要視する人

不動産投資は、短期で利益が見込めるものではないと言えます。

そのため、数週間後・数カ月後に利益を上げたい人には向いていません。

短期で利益を上げたい人は、FXや仮想通貨などの価格変動の激しい投資をおすすめします。

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まとめ

不動産投資には多くのメリットがあり、とても魅力的な投資です。

しかし、メリットが多い分リスクが潜んでいることは必ず認識しておきましょう。

また、不動産投資は時間を味方につけてコツコツと資産を増やしていく、長期目線の投資手法です。

長期目線で投資を行っている人には向いていますが、明日明後日に大きな利益を得るために投資をしている人にはあまり向いていません。

しかし、現在短期目線で投資を行っている人でも、分散投資（リスクヘッジ）先として不動産投資の選択は非常に有効な選択肢の１つです。

まずは、不動産投資が自分にどのようなメリットをもたらしてくれるのか、イメージを膨らませてみましょう。

そのために、プロパティエージェントでは不動産投資初心者向けの、不動産投資セミナーを開催しています。

これから不動産投資の理解を深めたいという人のご参加をお待ちしております！