サラリーマンが不動産投資を始めるとき、知っておくべきこと

不動産投資がサラリーマンに人気な3つの理由

そもそも、なぜ不動産投資は他の投資に比べてサラリーマンに人気なのでしょうか。　これには、不動産投資という投資に特有の三つの性質が関わっています。

安定的な不労所得が得られる

不動産投資では、賃貸経営による家賃収入で利益を得ます。これは株式投資やFXといった為替動向に注意しながら運用を続ける投資形態とは大きく異なります。不動産投資では、一度不動産に投資し借り手が見つかると、その後継続して長期的かつ安定的な不労所得が約束されるのです。もちろん、不動産投資でも物件のメンテナンス等の継続的努力は必須ですが、その他の金融商品に比べて費やす時間・労力は少なく収まります。

従って、投資を副業として行うサラリーマンから、安定的かつ比較的労力が掛からず資産を運用できる不動産投資が人気を得るのも頷けます。また、この性質から、不動産投資は定年退職後の収入の確保につながります。退職金に加えて、安定的な収入源があることは、老後の暮らしに大きな安心と助けとなるはずです。

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会社の信用により、融資を受けやすい

不動産投資のためにローンを組むことも、サラリーマンの方の投資を後押ししてくれます。「不動産投資」と聞くと、「不動産購入のために多額の自己資本金が必要だ」と考えがちです。しかし実際には、不動産投資のためにローンを組むのが一般的です。

このとき、サラリーマンであることが融資の獲得を後押ししてくれます。融資を決定する際、銀行は融資対象である個人や購入を予定している物件を念入りに精査します。どのような仕事をしているのか、年収や勤続年数、どこの地域のどのような物件を購入しようとしているのかなどの項目について、それぞれ基準が設けられています。

サラリーマンとして企業に勤めていれば、金融機関は融資対象を「社会的に信用があり、さらに安定的な収入も保証されている人物」とみなします。このため、サラリーマンは融資を受けやすくなるのです。

なお、他の投資と異なり、金融機関からの融資によって投資にレバレッジを効かせることができる点は、不動産投資の大きな強みです。融資によって自己資本金以上の投資運用ができるため、高い投資効率を実現することができます。不動産投資のこの性質を活用しやすいサラリーマンの不動産投資が注目されるのも当然かもしれません。

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節税効果は本当にある？

「不動産投資をすれば節税ができる」という話をしばしば耳にします。ここでは相続税と所得税について取り上げ、その実態をご紹介します。

• 所得税

賃貸経営による所得にも所得税が課されます。不動産所得額は、以下のような式で決定されます。

不動産所得額　＝　総収入金額　−　必要経費

収入金額には、家賃の収入に加えて、契約更新時の手数料（管理会社に払われる場合もあります）と共益費用等が含まれます。必要経費には、減価償却費や固定資産税、修繕費、損害保険料などが該当します。

このとき、収入金額を必要経費が超える、つまり不動産所得額が赤字になってしまった場合にのみ、赤字分を他の課税所得から控除することが可能です。ただし、これは不動産投資による所得がマイナスになってしまっている状況にあるため、決して望ましくはありません。

したがって、所得税について言えば、大きな節税効果は望めません。過去には税制の隙を縫うような節税戦略が知られていましたが、今では税制も整備され、そうした戦略の多くが利用できなくなっています。節税目的の不動産購入は現実的とは言えないでしょう。

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• 相続税

一方、相続税については明確に課税額を抑えることができます。不動産の相続では、政府の定める不動産の「評価額」によって税額が決定されます。土地の評価額は「路線価」という基準をもとに算出され、建物の評価額は「固定資産税評価額」をもとに算出されます。これら路線価・固定資産税評価額は、それぞれ国が定める地価公示価格の80％程度、建物の建築費用の50％〜60％ほどで計算されています。そのため、相続税の課税対象額は土地の実際の市場価値や建物の建築費用と比べて格段に安くなります。詳しくは「不動産投資がなぜ相続税対策に？」を参照ください。

サラリーマンの不動産投資成功事例

ここまで、不動産投資がサラリーマンに向いている理由を解説してきました。とはいえ、「実際どのくらい儲かるか」、あるいは「成功するにはどのような点に気をつければ良いのか」など、まだ多くの疑問が残っているはずです。ここでは、実際にサラリーマンで副業として不動産投資をスタートした方で成功した事例をご紹介します。

外資系コンサルティング会社勤務（40代）　-　妻、子3人（全員小学生）の事例

外資系コンサルティング会社に勤めるシニアマネージャーであり、朝も早く、夜は終電が当たり前なので週末も仕事をするか、家族サービスをするかで、非常に多忙な日々を送っている方でした。
仕事が忙しいので、自分や家族の為の「資産形成」について考えたり実行する時間もなく、当然ですが、株やFXなどやる余裕が全くありませんでした。

しかし、外資系コンサルティングということで退職金もなければ、終身雇用でもありません。
将来の為に、また家族がいるので自分に万一があった時に生活が出来るように何かしないといけないと思いつつも時間的余裕がない状況でした。
そこでこの方は「手間をかけない」「老後の安心を得る」「ローリスク・ミドルリーターン」で出来る新築区分マンション投資を始めました。

手元の資金は子供にお金がかかるので使わずに「信用力＝レバレッジ」を使い、そして管理などの手間をかけずに、ローリスク・ミドルリーターンで「ほったらかし」に出来る点に魅力を感じたそうです。

1室からスタートし今では都内の新築区分マンションを6部屋所有されています。
お金をかけずに、手間をかけずにほっておく、でも万が一自分に何かあったら団体信用生命保険で家族にローンがない家賃収入かもしくは売却益でお金を残してあげられる、
自分に何もなければ（リタイアのタイミングで売却する物件とその売却益で繰り上げ返済をして家賃収入を得る物件を決めているそうです）、家賃収入で夫婦の趣味である海外旅行に行かれたいそうです。

この方にとって成功といえるのは、

■老後の不安や自分に万一があった際の不安が不動産を所有することで取り除けたとこと

＝精神的メリット

■資産運用に時間を掛けずにすむので時間を仕事と家族に使える

＝時間

■保険や株は自己資金が必要ですがこの方はフルローンを使えたので自己資金は少額でスタートし、ローンの完済は入居者の家賃でほぼカバーできている

＝コスト面

この3点になります。

このように、一歩不動産投資に踏み出してみれば、思わぬ成功をつかむこともあります。不動産投資にはローンも伴われ、不安を抱くこともあるかもしれませんが、そうしたリスク相応の利益を得ることも当然ありうるのです。

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