不動産投資を成功させるための4つのポイント

ポイント１．成功のための投資物件の選び方

不動産投資で一番のカギを握るのは何といってもその投資物件の良し悪しです。物件選びに失敗してしまったら、後から挽回しようとしても簡単ではありません。そのため、様々なことを考慮して慎重に、自分に最も適していてしかも安定した収益の見込める物件を見つける必要があります。そのような投資用物件を選ぶにあたって抑えておきたいポイントがいくつかあります。ここでは、利回り、築年数、立地、管理費・修繕積立金について見ていきます。

利回りは投資の基本

不動産投資を行う目的はもちろん、収益を生み出すためです。その収益率に関わってくるのが利回りです。利回りには表面利回りと実質利回りの二つが存在し、特に断りがなく利回りという記載があった場合、ほとんどは表面利回りのことを指します。投資物件を選ぶにあたっては、利回りが良いものを選んだほうがいいことは間違いありません。しかし提示されている利回りが本当に正しいものであるかは、自分で計算し確認しておいたほうが良いでしょう。なぜならその情報が今の状態にマッチしていない可能性があるからです。

表面利回りと実質利回り、計算方法などさらに詳しく知りたい場合は、「不動産投資の「利回り」計算方法と平均相場とは？注意点も解説！」を参照ください。

耐震性は築年数が鍵

築年数に関連してまず抑えておくべき事項は、その物件が新耐震基準施行後に建築されたかどうかです。新耐震基準とは、1978年の宮城県沖地震を受けて1981年6月1日に施行されたものです。特徴としては、震度6～７の地震でも倒壊しないことが盛り込まれています。それゆえ、投資物件を選ぶ際には1981年以降に建築されたものを選ぶ方が良いでしょう。

立地はターゲットを決める大事な要素

立地を考える際にはまず、駅からの距離が重要になります。ただし、駅近であれば必ず良いというわけではなく、目的とする顧客層によって望ましい立地が異なります。例えば一人暮らしの人をターゲットにするのであれば、駅に近い物件のほうが通勤・通学に適して便利なため良い物件だといえますが、一方でファミリー層をターゲットにするのであれば、駅から外れた静かなところのほうが好まれることもあります。とはいえ一般的には、駅から近いほうが多くの賃貸需要がありますので、借り手が見つかりやすく、良い投資物件だといえます。

管理費・修繕積立金は投資計画に大きく影響

ワンルームマンションなどの投資用物件では多くの場合、共用部分の管理や改修を行う管理組合があり、それに対してオーナーが「管理費」や「修繕積立金」というものを支払います。しかし、管理費・修繕積立金が安すぎる場合や、築年数が経っても一向に上がっていない場合には注意が必要です。というのも、積立金が少ないため管理費用や修繕費用が賄えず、あるとき突然に管理費・修繕積立金を値上げされる可能性あるからです。特に老朽化が進むほど維持費にお金がかかるので、物件の築年数や状態と管理費・修繕積立金が見合っているかどうかが重要となります。突然の値上げがあると、オーナーとしては予期していない出費がかさみ、投資計画に狂いが生じます。

投資物件を修繕するタイミングや目安のコストについて知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

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ポイント２．成功のための管理会社の選び方

不動産投資を行うにあたって、多くの場合、物件の管理を管理会社に任せるでしょう。そのため管理会社の選定はとても大切です。ここでは、管理会社の規模、サービスの範囲、適切な提案、透明性、そして評判について見ていきます。

管理会社の規模の大事さ

管理会社は大きく、大手企業と中小企業に分けられます。まず大手企業ですが、ネームブランドが強いため集客率の面でメリットがあります。しかしながら、人事異動で担当者が変わってしまう頻度が高く、自分の物件について熟知した担当者に管理を任せることが難しい場合があるというデメリットがあります。一方中小企業では、地元のことをよく知っており、その特色を生かした経営が行えますし、融通が利きやすいというメリットがあります。しかしながら、運営母体は大きくないためブランド力は大手企業に劣ります。一概にどちらが良いとは言えませんが、このような違いを踏まえたうえで管理会社を選ぶとよいでしょう。

サービスの範囲の広さは運用に左右

管理会社によっては、物件の購入から管理までの全てについてカバーしているところもあります。このような管理会社のほうが、物件を購入したのちに新たに管理用の会社を探す手間が省けることや、不動産投資において何かあった際に窓口が1つになるため便利です。また様々な種類の業務を担えるだけの規模やノウハウが備わっているということですので、安心感があります。

運用提案がもらえるのはプラスαの利点

管理会社からすれば、オーナーの利益より自社の利益を優先してしまうこともあるかもしれません。しかしオーナーとして、管理会社にそのような傾向を感じたならば、思い切って管理会社を変えるべきでしょう。本当に良い管理会社は、オーナーにとって最適な提案をしてくれるはずです。管理会社の提案が良いものであるかどうかは、オーナーが自分でよく勉強していないと分からないことでもあるので、不動産投資の相場などについてある程度調べておくことが大切です。このような意味でも、本記事でご紹介した利回り、築年数、立地、管理費・修繕積立金などの知識はオーナーにとって欠かすことができません。

透明性がある運営は信頼の証

内部の状況を知られることを極度に嫌がるような管理会社は、ずさんな管理体制を隠している可能性があるので避けましょう。これは、管理委託契約の仕様書等を見ることでわかります。管理業務に関して、どの程度まで細かく書かれているのかを見ましょう。

また大規模修繕の計画内容や資金収集計画をしっかりと立てているか等も確認しておきましょう。

他のオーナーの満足度も大事な要素

その管理会社に委託を行っている他のオーナーの感想や満足度は、大いに参考にしましょう。また、もしも具体的な口コミなどを知る機会があるならば、その管理会社の良い点と悪い点がオーナー目線で分かります。