少額で不動産投資を始める５つの方法！メリット・デメリットを解説

不動産投資における少額とはいくら？

結論からいうと、不動産投資は1万円から始めることが可能です。ただしこれは、後で解説する「ソーシャルレンディング」や「クラウドファンディング」という手法を利用した場合の話になります。また、REITも数万円から始めることができます。

アパートやマンションなどを購入して物件自体の所有権を得て、賃貸物件として運用する「現物不動産投資」を行う場合には、少額でも数十万円～数百万の費用が必要となります。

少額で始められる不動産投資とは

少額で始められる不動産投資は以下が挙げられます。

• REIT
• クラウドファンディング
• ソーシャルレンディング
• フルローンでの不動産投資
• 不動産小口化商品

では、それぞれの特徴やメリット・デメリットなどを詳しくみていきましょう。

REITとは？

REITとは、Real Estate Investment Trust の頭文字をとってつなげたもので、「リート」と読みます。日本国内のものはJapanを表すJをつなげて、J-REITと呼ばれる場合もあります。日本語訳では、不動産投資信託（不動産投資ファンド）と呼ばれ、投資者から集めた資金で不動産投資を行い、その利益を投資者へ還元するという仕組みをもつ金融商品です。この場合の不動産投資とは、いわゆるマンションやアパートのみならず、ホテルやオフィス、倉庫なども対象に入る幅の広い投資であり、投資者はその投資対象を決めることはできません。

REITの仕組みについて

REITを始める場合、証券取引所に上場している不動産投資法人によって投資証券として販売されている金融商品を購入することになります。投資者は購入した投資証券（REIT）を証券取引所や証券会社を通じて自由に売買でき、その金額の差額分が投資者にとって黒字か赤字かを決める基準の一つとなります。

またREITを所有する投資者には、不動産投資で出た利益をもとに配当が割り当てられます。つまり、REITは株式会社が発行する株式の不動産投資法人版のようなものと考えることができます。

REITを購入する際に投資者から集めた資金をもとに、不動産投資法人は不動産投資の運用を行います。不動産投資に関する業務はいくつかの会社に割り振られ、不動産投資法人は不動産の取得と運営のみを行っており、不動産の管理や選定などの業務はそれらを専門とした他の会社に任せるといった形をとっています。

REITの購入は不動産投資の一種であるものの、投資者が直接不動産の所有をするわけでもなければ、実際に不動産を管理するわけでもありません。こういった特殊な性質をもっているため、普通の不動産投資とは違った形での投資となります。

REIT購入時の収支イメージ

ここで、REITを購入した際のおおまかな収支イメージを説明します。

先ほど、REIT購入者は、配当と投資証券の売買という二つの方法で収支を決定すると説明しました。それぞれについて詳しく見ていきましょう。

• REITの配当について

REITはいわゆる株式会社が発行する株式のようなものと考えられます。株式会社が株式の保有者に対して配当金を分配するように、不動産投資によって利益が出ると、不動産投資法人はREIT購入者に対して配当金を分配します。
配当に充てる資金は、不動産投資であげた利益から不動産投資の諸経費や諸税金を引いた残金をもとにしています。ここ5年間は概ね4％前後の利回りで推移しており、これは国債の長期金利を参考にすると比較的高い水準であると言えます。配当金の分配率の良さについては、利益の9割以上を分配すれば不動産投資法人に課せられる法人税が実質免除されるため、比較的割が良くなる可能性が高いことが理由として挙げられます。

• REITの売買について

REITの売買については、証券会社や証券取引所などで取引可能です。株式同様に、REITも政治や経済の影響を受けながら価格が変動していきますが、特に配当金の権利が付く最終日前に価格が高くなり、最終日を過ぎると価格は下がります。
購入額としては、数万円～数十万円で購入できるものが一般的です。東証REITのここ2年間の価格推移を見てみると、年間で約200ポイントの振れ幅があります。購入した銘柄や運用期間にもよりますが、分配金額よりも、この振れ幅から生じた金額のほうが大きい例が多い傾向にあります。

• 収支を決めるのは売買した際の価格

したがって、REITの最終的な収支は、分配金よりも売買時の価格差から生じた金額で決まるとイメージした方が良いでしょう。そのため、売買時には必ず価格に注意を向けましょう。このときリスクを分散させるために複数の銘柄を購入しておくと投資が失敗しにくくなります。

REITのメリット

このように、REITは「株式会社が発行する株式の不動産投資法人版のような商品」です。先ほど言ったように、REITには「比較的利回りが高い」というメリットがありますが、それ以外にも以下のようなメリットもあります。

• 少額から投資できる

まず、REITは少額から投資することが可能です。REIT価格は日々変動するものの、2019年10月時点では2万円台から投資することができます。また、10万円以下で投資できる銘柄もいくつかあるので、現物不動産投資に比べると少額から始められる投資といえます。

• 流動性が高い

先ほど説明したように、REITは証券取引所に上場しているので、株式と同じように売買できます。証券取引所がオープンしている平日の日中で、かつ時価であれば即決済可能です。また、ネット銀行などは1営業日ほどで銀行口座に入金できるので、現金化できるスピードが非常に早いのも特徴です。

• 分散投資できる

REITを購入するということは、その投資法人が保有している不動産を間接的に運用しているようなイメージです。そして、投資法人は物件を複数持っています。つまり、REITを取得すると自ずと分散投資できている状態になるので、この点もREITのメリットといえるでしょう。

REITのデメリット

REITは利便性の高い不動産投資ではありますが、一般の不動産投資と比べた場合にデメリットがあることも知っておくべきでしょう。次にREITのデメリットについて説明します。

• 実際に不動産を所有できない

REITは金融商品であり、REITを購入したからといって不動産を所有することはできません。あまり価値が急激に変動しない不動産と比較すれば、REITの価格には変動するリスクがあると考えられます。この価格変動は利益を生み出しもしますが、損失も生み出します。実物の不動産が最終的に資産として獲得可能なことに比べると、計画的な運用が求められます。

• 証券会社の影響を大きく受ける

REITを販売していた証券会社が倒産するなどしてREIT価格が暴落してしまった場合、REITは紙切れ同然の存在となってしまいます。また、上場している証券会社が販売するREITを購入した場合、その証券会社が上場取りやめに陥ると取引が困難になってしまいます。いずれにせよ、証券会社の影響を強く受け、最悪の場合には資産価値が0となってしまうケースもあります。

REITについて詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

クラウドファンディングとは

ここからはクラウドファンディングについて説明します。クラウドファンディングとは、インターネットなどを介して不特定多数の投資者から資金を集めて投資する方法です。不動産投資においてもクラウドファンディングの形式は活用されており、不動産投資型クラウドファンディングと呼ばれています。

不動産投資型クラウドファンディングでは、投資者からの投資を募る側（不動産投資企業など）が直接不動産を購入・運営・売却し、生じた利益を投資者へと分配するという仕組みをとります。多くの場合、投資者たちはREIT同様に少額からでも投資に参加することができますが、REITと異なる点は、投資する対象となる不動産を投資者が選べる点です。投資するクラウドファンディング先を選ぶ際に、投資者は購入予定の物件情報を確認することができ、投資先を吟味することができます。

クラウドファンディングの投資金額や物件について、二つの事例を紹介します。

• 物件A：東京23区内にあるマンション

投資募集金額は1億5,000万円となっています。投資募集欄に他に記載されている項目としては、物件の住所や運用期間、運用方法、予定利回り、償還方法、投資の実行日などがあります。

• 物件B：東京23区内にあるパーキング

投資募集金額は6,000万円で、投資募集欄に記載されている項目は物件Aと同じです。クラウドファンディングではパーキングなどの少し珍しい形態の物件もしばしば見受けられます。

このほかにも、オフィスの一角や、倉庫といった物件もあるので、全体からどの投資先を選ぶのかには相応の知識が要求されるでしょう。紹介されている物件が相場に見合っているかは不動産サイトなどで容易に調べられます。

このようなクラウドファンディングを募っている企業によっては、1口1万円から投資を始められるケースもあるようです。目安の利回り額はおおむね6％～8％とREITよりも高めとなっています。利回り額が高いということは、その投資のリスクが高いことを表してもいます。もしクラウドファンディングで不動産投資をする場合、少額とはいえこのリスクを無視するわけにはいきません。投資対象の物件や管理委託会社の情報など、投資計画を全体的に評価して投資先を選ぶように心掛けましょう。

クラウドファンディングのメリット

このように、クラウドファンディングは従来の不動産投資とは大きく異なり、性質としてはREITに似ているでしょう。また、クラウドファンディングのメリットは、先ほど説明した「少額から投資可能」という点以外にも以下が挙げられます。

• 実際に不動産を購入するよりも手軽

クラウドファンディングの場合は、物件情報が公開されているので、その情報を見極めた上で投資することができます。つまり、「その物件を取得する会社」ではなく「その物件」に投資するというイメージです。そのため、投資法人が取得する物件を選定するREITよりも、さらに現物不動産投資に近いといえます。

ただ現物不動産を取得するとなると、物件情報を入手したり現地を見学したりと、物件を購入するまで数か月以上かかるケースも多く、一方、クラウドファンディングの場合は、ネット上から会員登録を行うだけで投資可能なので、現物不動産投資と似ている性質を持ちながらも、取得するための手間は非常に小さいといえます。

• 投資期間が決まっている

クラウドファンディングの場合、投資期間が12か月や24か月と決まっており、期間満了時には基本的に元本（≒投資金額）は返還されます。つまり、資金を拘束される期間が決まっているため、REITほどではありませんが現物不動産よりも換金性が高い投資といえるのです。

クラウドファンディングのデメリット

REITと同様に、一般の不動産投資と比較した際のクラウドファンディングのデメリットも理解しておきましょう。

• 参加や退出が自由ではない

クラウドファンディングの場合、募集をかけた企業側が決めた物件に対してのみ投資が可能です。自分で物件を探すことができないため、気に入った物件に投資するのは難しくなります。また、投資をやめたいと思ってもREITのように配当の権利を売却する手続きは取れず、自由にやめることができないのが一般的です。基本的には投資募集終了後は途中でやめることが難しくなってしまうようです。

• 利益が増える可能性が低い

一般の不動産投資であっても、利回りを大きく超える利益を得ることはあまりありませんが、クラウドファンディング型の不動産投資では、この性質はより厳密に当てはまります。というのも、利益が生じた場合、クラウドファンディングをかけた企業側がはじめに利益を得るからです。つまり、利回り分以上の利益が生じる期待はできず、途中でやめにくいこともあり、投資が順調にいかなかった場合のリスクだけを負うことになります。

また、中には規模の小さい会社が募集をかけていることもあり、投資自体の信憑性にも疑義が挟まれる場合もあります。そうした事態は稀ではありますが、危険性としては理解しておくべきでしょう。

クラウドファンディングについて詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

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ソーシャルレンディングとは

次にソーシャルレンディングについて説明します。ソーシャルレンディングとは、投資家が事業に対して融資をして、融資先から「利息」をもらうことで収益を上げる投資です。つまり、金融機関が行っていることを、ソーシャルレンディングのプラットフォームを通すことで個人が行える投資になります。

ソーシャルレンディングの仕組み

ソーシャルレンディングは「融資（貸付）型クラウドファンディング」とも呼ばれており、ソーシャルレンディングのプラットフォームを通じて事業に対して個人が融資するという仕組みです。事業の種類は色々とあり、その中には不動産事業を行うファンドもあります。

先ほど説明したように、投資家の収益はファンドからの利息です。投資家は、ファンドへ貸した（投資した）お金に対しての利息を定期的にもらい、それが投資家の収益になるというわけです。利回りは案件にもよりますが、クラウドファンディングと同程度なので、比較的高い利回りになります。

ただし、クラウドファンディングと同じく、その分リスクには注意しなければいけません。また、クラウドファンディングと同じように「12か月」など融資する期間は決まっていて、基本的には期間満了時に融資した資金が返還されるという仕組みです。

ソーシャルレンディングのメリット

ソーシャルレンディングのメリットは以下の通りです。

• 分配金が毎月の場合もある

分配金（利息）を支払う頻度はファンドによって異なりますが、ファンドによっては毎月支払うところもあります。毎月支払うのであれば、その資金をほかの投資に回す…など効率の良い投資が可能です。

• 1万円から出資できる

ソーシャルレンディングは1万円から出資できます。不動産投資において1万円から出資できる投資は、ソーシャルレンディングと先ほど説明したクラウドファンディングくらいです。

ソーシャルレンディングのデメリット

前項のようなメリットがソーシャルレンディングにある一方で、ソーシャルレンディングにはデフォルト（債務不履行）するリスクがあります。というのも、ソーシャルレンディングはファンドへ融資するという仕組みなので、そのファンドが事業（不動産事業など）に失敗すれば、デフォルトになるケースがあるのです。

つまり、投資家からすると本来満期を迎えれば返還される元金が、減額される…もしくは返還されないリスクがあります。

フルローンでの不動産投資とは

次にフルローンの不動産投資について説明します。フルローンの不動産投資は、一般的な「現物不動産投資」と同様に、マンションやアパートなどを所有し、その賃貸収入をメインにする投資です。

フルローンとは？

フルローンとは、物件の購入費用の全額をローンで賄うことです。つまり、2,000万円の物件を購入するときには、2,000万円の不動産投資ローンを組み、頭金なしで不動産投資するということです。

ただし、頭金なしが可能かどうかは金融機関によって異なりますので、よく確認するようにしましょう。

フルローンのメリット

フルローンで不動産投資するメリットは「手持ち金を確保できる」という点であり、手持ち金を確保できることによるメリットは以下の通りです。

• 突発的な支出に対応できる

まずは突発的な支出に対応できるという点です。たとえば、不動産投資においては「設備の交換費用」や「破損した箇所の修繕費用」など、突発的に発生する支出があります。

また、子供の教育関連費用や、家族が事故・病気になったときの費用など、プライベートでも突発的な支出が発生することはあります。フルローンを組んでいると手元に自己資金を残しておけるため、このような突発的な支出にも対応できる点がメリットです。

• 再投資することができる

また、手元に残ったお金を再投資に回せるという点もメリットです。たとえば、残った資金を元手にもう1つ物件を購入したり、その資金で換金性の高い投資をしたりということができます。言い換えると、手元資金を活用することによって、資金効率の良い投資ができるというわけです。

フルローンのデメリット

フルローンでは、借入額が大きくなる分、ローンの返済額も高額になります。たとえば、借入期間30年、元利均等返済、金利2.2％でローンを組んだとき、借入額による返済額の違いは以下の通りです。

• 借入額2,500万円：返済総額34,173,000円、月々返済額94,925円
• 借入額3,000万円：返済総額41,007,600円、月々返済額113,910円
• 借入額3,500万円：返済総額47,842,200円、月々返済額132,895円

このように、借入額が500万円上がるだけで、このケースの場合には返済総額は約683万円上がり、月々返済額は約1.9万円上がります。この返済負担額の上昇がフルローンで不動産投資をするデメリットです。

フルローンについて詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

不動産小口化商品とは

不動産小口化商品とは、高額になりがちな不動産が「小口化」されている投資商品のことです。不動産を小口化することで、本来は一千万円単位の高額な不動産を、少額で取得することが可能になります。

不動産小口化商品の仕組み

投資家が不動産小口化商品を取得するためには、不動産小口化商品を提供している不動産会社へ、口数を指定して申し込みます。そして、不動産会社は投資家から集めた資金を元手に不動産を購入・運用し、運用益を口数に応じて投資家へ分配するという仕組みです。

ここまでを見ると、不動産小口化商品はREITに似ていると思った人もいるでしょう。というのも、REITの仕組みも「投資法人に出資して、その投資法人が購入・運用した不動産の利益を分配する」という仕組みだからです。しかし、REITとの最大の違いは、不動産小口化商品は、口数に応じて不動産を「所有している」という扱いになる点です。

REITの場合はあくまでREITという証券を保有しているため、現物不動産を所有しているわけではありません。一方、不動産小口化商品は、実際に不動産を所有できるため、現物不動産投資により近い性質を持ちます。また、その小口化した「権利」を売却することも可能です。

不動産小口化商品のメリット

不動産小口化商品のメリットは以下の点です。

• 少額で不動産投資ができる

最も大きなメリットは、やはり少額で現物不動産投資できる点でしょう。先ほど説明したように、現物不動産投資なら1,000万円の不動産を購入する場合でも、数十万円～数百万円程度かかります。

一方、不動産小口化商品であれば、億単位の商品も1口100万円程度から取得できます。仮に、1億円の物件を1人で取得するとなると、少なくとも数百万円から1,000万円以上の資金は必要です。そのため、少額で現物不動産投資できる点は、不動産小口化商品の大きなメリットといえるでしょう。

• 相続対策に有効

相続税は「（相続税評価額－基礎控除）×税率－控除額」で計算されます。ですので、不動産は現金で持っているときと比較すると、数割程度まで相続税評価額が下がります。不動産小口化商品は、実際に不動産の所有権を持っているので、相続するときも現物不動産を相続するときと同じ扱いです。

そのため、現金で持っているときよりも相続税評価額が大きく下がるので、相続税の節税効果が高いのです。現金以外に、REITや株式も額面での評価額になるため、相続税対策において不動産小口化商品は飛び抜けて大きなメリットを受けられます。

関連記事：不動産投資がなぜ相続税対策に？

不動産小口化商品のデメリット

一方、不動産小口化商品には以下のデメリットもあります。

• 他の投資に比べると1口が高い

先ほど説明したように、不動産小口化商品は1口100万円程度から始められるので、現物不動産投資を1人で行うよりは少額から始められます。しかし、REITやソーシャルレンディングは1万円～数万円程度で始められる中、1口100万円必要という点は少々投資するハードルが高いといえるでしょう。

• 募集案件が少ない

また、そもそも不動産小口化商品は募集案件（商品数）が少ないです。そのため、自分が投資したい案件に出会える可能性は、他の投資よりも少ないといえます。