2018.11.29

不動産投資に慣れてきた方へ。2件目の物件を検討すべきタイミングと注意点

【目次】

不動産投資が軌道に乗ってくると、物件を複数所有している人が羨ましくなるものです。とはいえ不動産は安い買い物ではありませんから、二件目に挑戦するかどうかの決断は難しいものです。今回は、不動産投資に慣れてきた方を対象に、二件目の購入を検討するのに適したタイミングや気をつけるべき事柄などについて解説していきます。

不動産投資の物件の探し方について詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

不動産投資では会社選びが重要！選び方を徹底解説

不動産投資を始めるときに頼りになるのが不動産会社です。不動産投資の知識が無い人にとっては特に大きな助けとなる存在です。その一方で、自分に合わない会社を選んでしまい失敗につながるケースもあります。ここでは、目的に合った不動産会社の選び方から、要注意な会社の特徴まで徹底解説します。

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複数所有のメリット

物件を複数所有することに魅力を感じていても、具体的にどのようなメリットがあるかはわからないという方も多いのではないでしょうか。はじめに、複数所有のメリットについてひとつひとつ解説していきます。

収益面でのメリット

一つ目に紹介するのが、収益面でのメリットです。不動産投資での収益はいわゆるインカムゲインとキャピタルゲイン、つまり家賃による収益と物件の売却による収益の二種類に大別されます。

はじめに、家賃による収益（インカムゲイン）について考えてみます。もちろん、収益が上げられる物件を追加で購入した場合、単純に考えて家賃収入はそれまでよりも増えます。ただしそれだけではなく、複利的な考え方から投資効率を高められるという特徴もあります。

複利とは、投資などにおいて、生じた利子を一定期間ごとに元本に組み入れ、次の期間はその利子を含めた額を元本として、利子を計算していくというものです。利率が一定であれば、元本が増えればそれだけ、同じ期間で生じる利子も増えます。

例えば100万円の預金に対して年率3%であれば、一年後の利子は3万円となり、その利子を含めてさらに一年預金すれば、次の一年間は103万円に対して3万900円の利子がつきます。

不動産投資においては利益を直接元本に組み入れるということはできませんが、一件目で得た利益をもとにして二件目、三件目の投資を行っていくことで、効率よく、余裕をもって資産を増やしていくことができるのです。

つづいて、物件の売却による収益（キャピタルゲイン）を考えます。物件を一つしか所有していない場合でも売却益を得ることはできますが、物件を複数所有していることでローン完済後の選択肢が増えると言えます。

仮に物件を一つしか所有していないと想定してみます。ローンの返済を終えた後の選択肢としては、その物件を所有したまま家賃収入を得つづけるか、物件を売却して売却益を得るかの二つが想定されます。一方、物件を二つ所有していた場合にはさらに、一つの物件は所有したままで家賃収入を得つつ、もう一方の物件を売却して売却益を得るという選択が可能になるのです。この場合、安定した家賃収入とまとまった売却益とを同時に得ることができるため、両方を望む人にとってはこの三つ目の選択肢は非常に有用なものとなるでしょう。つまり、物件を複数所有することは、投資における選択肢を増やすことにもつながると言えます。

リスク分散によるメリット

二つ目に、リスク分散によるメリットが挙げられます。一件しか物件を所有していない場合、その物件の運営に問題が生じてしまうと賃料収入が減少し、経営が赤字になってしまうことも考えられます。しかし、別の物件も所有していてそちらの経営がしっかりとしていれば、一方の物件に万が一問題が起こってしまっても、もう一方の物件からの家賃収入などがあるため、経営全体に与える影響を抑えることができるのです。

不動産投資におけるリスクとしては例えば、災害や空室のリスクなどが考えられます。災害のリスクに関しては、一件目とは異なるエリアにある物件を購入することで、あるエリアで災害が発生し物件が損害を被ってしまった場合でも、もう一方の物件からの収益を得つづけることができます。また、空室リスクについても、物件のエリアを分けたり、一件目とは異なるタイプの物件を購入したりすることで、一方の入居需要が低下し空室が発生してしまった場合でも、もう一方の物件で利益を上げられる可能性があります。

一件目の経験を生かせることによるメリット

三つ目のメリットは、一件目の不動産投資によって得た経験を生かすことで、より良い投資を行いやすいという点です。最初の不動産投資では、どのような物件を購入するかの検討から始まり、実際に物件を購入し運用するなどといったことはどれも初めての体験であり、慣れない作業に時間がかかったり、不安に思ったりすることも多かったのではないでしょうか。

しかし二件目の不動産投資であれば、一件目の投資で一連のプロセスを経験しているということもあり、ある程度の余裕をもって物件を運用することができるでしょう。また、一件目の経験で学んだことを生かすこともできます。

融資面でのメリット

四つ目として、複数の物件を所有することで融資面でのメリットを享受できるという点が挙げられます。

融資面で考えられる利点の一つは、ローンの借り換えによる金利の低減です。近年は低金利が続いており、すでに物件一件所有している方であれば一件目に物件を購入した時の金利よりも現在の金利の方が低い場合が想定されます。そのため、既存のローンと新しく物件を購入する際のローンとをまとめて借り換えることで、ローンの利息を軽減することができ、一件目の物件についてもさらに利益率を上げることが可能になります。

また、融資を受けやすいという点もメリットの一つです。金融機関などで不動産投資ローンを借りる際、すでに所有している物件も含めて複数の担保があれば信用が上がり、融資を受けやすくなります。現在経営している物件の利益率が高ければ高いほど、金融機関の評価は上がります。希望する額の融資を受けられれば、投資の規模を拡大しやすくなり、効率良く不動産投資を行うことができます。

節税によるメリット

最後に紹介するのが、物件を複数所有することで節税につなげられるという点です。同じ額の資産であっても、資産を現金として所有している場合よりも不動産として所有している場合の方が、相続税を算出する際の財産の評価額を抑えることができます。そのため、一つの物件と現金資産を保有しているよりも、物件を二つ所有している方が、節税の効果が大きくなるということになります。また、相続という観点からは、複数の物件を所有していた方が分割相続をしやすいというメリットも考えられます。

なお、相続税に関しては個人の資産状況によって差が生じますので、詳細につきましては税理士にご相談ください。

一件目で成功したから大丈夫？二件目の注意点

二件目で失敗する人が多いとの見方も

ここまでは、二件目の物件を所有することによるメリットを紹介してきましたが、二件目の不動産投資で失敗する人も少なくないという意見もあります。ここからは、二件目の不動産投資を行う上で見過ごしがちなポイントをいくつか紹介していきます。

キャッシュフローの変化

一点目は、キャッシュフローが悪化してしまう可能性があるという点です。上で述べた通り、複数の物件を所有することで複利効果により効率良く投資を行うことができますが、まだ一つ目の物件のローン返済が終わっていない状態でさらに物件を購入した場合などには、次々と借入額が大きくなり、結果として返済がより困難になってしまうことも考えられます。仮に不動産会社の担当者から、追加の物件を購入することで現在の赤字を取り返せるなどと言われた場合でも、本当にその投資によってキャッシュフローが改善されるのかを自分で慎重に、中長期的な視野をもって検討することが必要です。

価値変動のリスク

二点目は、不動産は価値が変動する可能性があるという点です。上では複数の物件を所有することのメリットとして、相続や税金、融資の面での利点を挙げましたが、現金資産を不動産に変えた場合、将来的に不動産の価値が下落し、元々の現金資産の価格を大きく下回ってしまう可能性もあります。

これは不動産投資全般に言えることですが、銀行預金のような元本の保証がないために将来的に価値が大きく下落してしまった場合のセーフティネットがなく、損失が出ることも考えられます。追加の物件を購入する際にはこうしたリスクも十分に考慮しましょう。

失敗しないための対策・物件の選び方とは

それでは、二件目の不動産投資で失敗しないためにはどのような点に気をつければ良いのでしょうか。

購入基準を明確にもつ

最も重要なことの一つが、二件目の購入基準を自分自身の中で明確にしておくということです。不動産投資初心者として投資にのぞむ一件目の不動産投資では、どのような物件を購入するか時間をかけて考える方も多いでしょう。しかし、二件目を購入する際にはすでに一件目の投資を経験しているということもあり、購入の基準が緩んでしまいがちです。条件の良さそうな物件があるとすぐに、十分な検討をしないまま購入を決めてしまうこともあるかもしれません。その結果、後からその物件の悪い側面に気づいたとしても立て直すことができず、赤字になってしまっては意味がありません。二件目の投資をする上での目的意識をしっかりと持ち、物件の購入に関して明確な基準を設けることで、失敗してしまう確率を大きく下げることができるはずです。

視野を広げて多くの情報を取り入れる

二点目は、なるべく最新の情報を多く取り入れて投資を行うということです。特に一件目の投資で満足のいく結果が得られた場合には、自身の判断力などに過度な自信を抱いてしまうことも考えられます。また、一つの不動産会社のみに頼っていると、得られる情報に偏りが出てしまう可能性もあります。こうした点からも、複数の不動産会社などに相談し、第三者の観点から投資するべきエリアや物件について話を聞き、常に最新の情報を集めることをお勧めします。

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二件目を検討するタイミングと物件の種類

最後に、二件目の不動産投資を検討するタイミングや購入する物件の種類について、具体例を用いて簡単に解説します。

二件目を検討するタイミング

一件目を購入する際にある程度将来的にどこまで物件を増やすかをイメージしておくことが大切となります。

一件目を購入しその良し悪しによって二件目の購入を判断することも重要ですが、具体的な目的やゴール設定をせずに安易に始めるのは危険ですし、投機的に二件目にチャレンジするのもおすすめしません。

ご自身の年収推移やそれに伴うローンの融資可能枠をあらかじめ把握した上で一件目を購入し、その何年後くらいに二件目を購入するのかも同時に定めておきましょう。もちろん自身の状況や市況によって多少の前後はあるかと思いますが、想定外のことが起きない限り当初定めた目標に向けた運用を着実に実行しましょう。

ここからは、具体的なケースを想定して、投資の方向性を考える上でのコツを簡単に解説していきます。

30代独身のサラリーマンの場合

一つ目の例は30代独身のサラリーマンの場合です。30代の独身のサラリーマンとなると、20代の頃と比べると収入も増え、家族に使うお金もないため、ある程度の自己資金があるという方も多いのではないでしょうか。また、30代であれば長期のローンを組んでも定年退職するまでに完済できる可能性が高いため、金融機関からの融資を受けやすいという特徴もあります。そのため、自己資金に余裕があれば、複数所有も含めてある程度不動産投資に予算を投じることを検討するのも一つの手段です。

40代子育て世代のサラリーマンの場合

40代となると徐々に老後の生活を気にし始める時期でもあります。その観点から考えると、老後に夫婦で暮らせるような物件を購入するという選択肢も有効です。子供たちが独立するまでは運用して家賃収入を得つつ、将来的には夫婦でその物件で暮らすというライフプランが考えられます。また、子育てという観点では、子供が将来暮らせるような単身者向けのワンルームマンションなどを購入するという選択肢も考えられるでしょう。子供が大学生や社会人になって一人暮らしを始める際の備えとなります。