少額不動産投資って何がある？特徴とメリット・デメリットやリスクも解説

少額不動産投資とは？

「少額不動産投資」という言葉は実は造語であり、明確な定義はありません。

しかし、一般的には、以下の図の赤く囲っている3つの投資方法「REIT」「小口不動産投資」「クラウドファンディング」を指します。

不動産投資を少額から始められるため、始めやすくリスクが小さいという点がメリットです。

区分、一棟、戸建ての不動産投資との違い

少額不動産投資は、一般的な不動産投資（区分、一棟、戸建て）とは性質がまったく違います。

まずは不動産投資を2種類に大別し、大まかな違いを押さえておきましょう。

一般的な不動産投資 （区分、一棟、戸建て）	・一人で投資する ・自分で運用するか、管理会社に任せるか選択できる ・ローンが必要になるケースがほとんど （区分投資であれば、ローン利用によって数十万円程度から始められることもある）
少額不動産投資 （REIT、小口不動産投資、クラウドファンディング）	・みんなで投資する ・数万円～数十万円から始められる ・運用はプロに任せる ・ローンを組まずに投資できる （逆にいうと、不動産投資ローンは利用できない）

上記でご紹介したとおり、少額不動産投資は少額から始められるということ以外にも、簡単に始められる点やローンが必要ないという特徴があります。

手間がかからないという点ではメリットですが、以下のようなことはできないため注意が必要です。

実は、「少額」という意味合いでは、一般的な不動産投資の「区分投資」も少額から始められます。

また、区分投資は上記で示した運用ができるうえ、ローンを組めば数十万円程度から始めることも可能です。

区分投資は一般的な投資と少額不動産投資両方のメリットを兼ね備えた投資方法でもあるのです。

それでは、次の見出しから「少額で始められる投資方法」として、3種類の少額不動産投資と区分投資の特徴・メリットやリスクについて詳しく解説していきます。

REITの特徴

REITは、不動産投資信託ともいい、名前どおり不動産を対象とした投資信託商品です。投資家は不動産投資法人が発行する「投資証券」を購入するという形で法人に出資します。

投資家から集めた資金で法人が不動産を運用し、売却益や家賃収入を投資家に分配するというのがREITの流れです。

1口当たりの価格は数万円から始められるので、一般的な不動産投資と比較すると少額から始められます。

REITのメリット・デメリット

メリット	・プロに運用を任せられる ・流動性が高い ・ホテルや商業施設など、幅広い種類の物件に投資できる
デメリット	・自分で物件を選べない ・物件を所有できるわけではない ・手数料がかかる ・比較的値動きが激しい

REITは、考え方としては一般的な投資信託商品と同じです。

好きな商品を選ぶことができるので、ホテルや商業施設などの規模の大きな物件や海外の不動産にも投資可能です。

また、購入後は不動産投資のプロフェッショナルに運用を任せられます。投資家が行うのは値動きを追い、売却のタイミングを見定めることだけです。

しかしそれは、逆に考えると自分で物件を選んだり、運用できないということでもあります。それに加え、運用に対して手数料の支払いが発生する点もデメリットといえるでしょう。

REITのリスク

REITは、投資信託商品の一種であることから、市場の影響を受けやすく、不況になると元本割れのリスクが大きくなり、一般的な不動産投資と比較すると価格変動リスクが大きい傾向にあります。

もちろん、価格変動が大きいということは短期間で大きな収益を得るチャンスもあるということです。

実物を持つタイプの不動産投資は安定性がメリットですが、REITは安定性がメリットの投資とは少し性質が異なる投資方法であるという点は押さえておきましょう。

関連記事：REIT（リート）と不動産投資、サラリーマンに有益な投資はどっち？

小口投資の特徴

小口投資では、複数の投資家が資金を出し合い、事業者を介して一つの物件を購入、出資額に応じた運用益、売却益を受け取ります。不動産の管理・運用は事業者が行うため、手間はかかりません。

REITやクラウドファンディングとは異なり、物件を自分で所有できる点が大きな特徴です。

投資金額は他の少額不動産投資よりやや高めで、100万円程度と考えておくと良いでしょう。

小口投資のメリット・デメリット

メリット	・物件を自分で所有できる ・大規模な物件にも投資できる ・管理・運用をプロに任せられる
デメリット	・投資金額が比較的高い ・ローンを組めない ・固定資産税の納税義務が生じる ・物件の選択肢が少ない ・流動性が低い

小口投資は、少額不動産投資の中で最も一般的な不動産投資と性質の近い投資方法です。共通点と異なる点をまとめると以下のようになります。

【共通点1】自分で物件を所有できる

小口投資は、他のオーナーとの共同所有という形ではありますが、実際に物件を所有できます。

そのため相続税対策にも有効ですが、固定資産税や都市計画税を納税しなくてはならないため注意が必要です。

【共通点2】運用期間が長く流動性が低い

小口投資の運用期間は、10～30年程度と長期にわたるケースがほとんどです。流動性（現金化のしやすさ）が低いため、やめたいタイミングでやめづらいという点はデメリットであるといえるでしょう。

一般的な不動産投資と同じく、長期的な視点のもと資産形成をしたいという方に向いた投資方法です。

【異なる点1】投資対象

小口投資は、オーナーが資金を持ち寄って投資を行うため、商業施設のような大規模な不動産も投資対象になります。しかし、案件は決して多くありません。

一般的な不動産投資は投資対象がほぼ住宅に限定されるものの、物件数が多く、さまざまなエリアや間取りから自由に選べます。

【異なる点2】不動産投資ローンの利用

小口投資は、不動産投資ローンが利用できません。

それでいて一口の金額は100万円以上という場合が多く、少額不動産投資の中ではややハードルが高いといえます。

区分投資であれば、不動産投資ローンを利用できるため、同額の初期費用（場合によっては十万円から）で小口投資以上の利益を生み出すことも可能です。

小口投資のリスク

小口投資の主要なリスクとして挙げられるのは、空室リスクや資産価値低下リスクによる元本割れです。

一般的な不動産投資では、自分で運用を行ったり、不動産管理会社を選んだりできますが、小口投資の運用は事業者任せとなります。

そのため上記のリスクに自分自身で対応できない点も、一種のリスクといえるでしょう。

クラウドファンディングの特徴

不動産投資におけるクラウドファンディングは、投資家から資金を募り、集まったお金で不動産会社などが不動産を運用する仕組みになっています。

REITとは異なり、不動産1件に対して投資をするため、自分の好きな物件を選べる点が大きな特徴です。

満期を迎えると元金に分配金を加えた額が投資家に返還され、利益が確定します。

一口1万～10万円から着手でき、運用期間は比較的短期で6ヶ月～2年程度が一般的です。

クラウドファンディングのメリット・デメリット

メリット	・物件を自分で所有できる ・大規模な物件にも投資できる ・管理・運用をプロに任せられる
デメリット	・投資金額が比較的高い ・ローンを組めない ・固定資産税の納税義務が生じる ・物件の選択肢が少ない ・流動性が低い

REITと同じく、クラウドファンディングでは一般的な不動産投資では手を出せないような大規模な施設に投資ができます。

運用は不動産会社が行ううえ、優先劣後方式*を取っていることが多く、比較的安定した利益が得られる点もメリットです。

(*優先劣後方式：投資家を元本リスクから守るための仕組み。投資家の出資金を優先出資、事業者の出資金を劣後出資として別に管理し、損失が出た場合はまず劣後出資分から補填する。そのため損失額が劣後出資額を超えない場合、投資家の元本割れは起こらない。)

また、他の投資方法とは異なり、投資期間が短いという特徴があります。短期間で利益が確定するのは悪いことではありませんが、長期的に利益を得たい場合は、次々と新しいクラウドファンディングに申し込まなくてはなりません。

しかし、不動産投資のクラウドファンディングは案件が少ないため競争率が高く、人気の物件には応募が殺到して購入できないこともあります。

一度購入すれば数十年にわたり利益を得られる一般の不動産投資とは性質がまったく異なりますので、注意が必要です。

クラウドファンディングのリスク

クラウドファンディングのリスクとして最も大きなものは元本割れリスクです。

先ほどご紹介したとおり、クラウドファンディングの多くは優先劣後方式が採用されていますが、不動産運用の失敗や不動産会社の倒産などで大きな損失が出た場合、投資家の元本を保護しきれない場合もあります。

また、クラウドファンディングは期間が定められており、原則として中途換金はできません。

途中でクラウドファンディングをやめる場合は解約手数料を支払わなくてはならず、結果として元本割れしてしまうこともあります。

関連記事：１万円から始められる不動産投資！不動産クラウドファンディングとは？

区分投資の特徴

区分投資とは、マンションの一室を購入、運用して家賃収入を得る投資方法です。アパートやマンションを一棟買いきる一棟投資、一戸建てを購入する戸建て投資と同じく、一般的な不動産投資に分類されます。

しかし、一棟投資や戸建て投資と比較すると購入価格が低く、ローンを利用すれば十万円〜数十万円程度の自己資金から始められます。

一般的な不動産投資の中では取り組みやすい、ハードルの低い投資方法といえるでしょう。

区分投資のメリット・デメリット

メリット	・不動産を所有できる ・ローンが利用できる ・自分の裁量で運用することも可能
デメリット	・現物資産ならではのリスクがある ・債務不履行に陥ると物件を手放さないといけない ・少額不動産投資と比較すると運用に手間がかかる

区分投資の一番のメリットは、「不動産を一人で所有できる」という点でしょう。

REITやクラウドファンディングはそもそも物件を所有できませんし、小口不動産投資は所有者が複数になるため、自分だけの財産にはなりません。

また、少額不動産投資と異なりローンがほぼ必須になりますが、それはデメリットというよりむしろメリットといえます。

ローンを組めるからこそ、少額の資金で大きな投資ができるためです。また、ローンを組む時に団体信用保険に加入できるため、万が一の場合にも不動産という財産を残すことができます。

入居者募集やクレーム対応、設備の修理・交換など、ある程度の不動産管理は必要になりますが、管理会社に任せれば手間はかかりません。

区分投資のリスク

区分投資で最も懸念すべきリスクは空室リスクです。

しかし、入居ニーズの高いマンションを購入すれば、空室リスクは軽減可能です。

他にも物件そのものの価値が下落する資産価値低下リスク、設備の修理・交換による出費が出る修繕リスクなどがありますが、こちらも良い物件、良い不動産会社を選び、長期的なシミュレーションを練っておけば、必要以上に怖がる必要はありません。

関連記事：不動産投資はワンルームマンションがおすすめな理由｜リスク・対処法も紹介

少額不動産投資って実際どう？

少額不動産投資についていろいろご説明しましたが、皆さんが一番知りたいのは、恐らく「少額不動産投資って実際どうなの？儲かるの？」ということではないでしょうか。

結論から言いますと、どの投資方法も儲かる可能性はあります。しかし、リスクもあり、これが絶対的に正しい投資！というものはありません。

投資目的や準備できる資金、リスク許容度によって、適した投資方法は異なります。

また、投資方法を一つに決めるのではなく、複数種類を組み合わせることによってリスクを分散するのがおすすめです。

預金や保険、NISAなどももちろん投資方法として挙げられます。それらの投資方法について、メリットとリスクを理解しながら自分に適した方法を選び、組み合わせることで、自分にとっての「理想的な投資」が完成するのです。

それでは、不動産投資を組み入れたリスク分散の例をいくつかご紹介しましょう。

例1)安定性の高い投資を目指す

比較的リスクの低い不動産投資・国内債券をメインとした投資方法です。

それだけではリターンが少なめになるため、国内株式とREITにも分散投資をしました。不動産投資の流動性の低さを補う役割も期待できます。
債券と株式の割合はリスク許容度や年齢によって変えると良いでしょう。

例2)経済活動の影響を最小限にとどめる

長期的な投資が可能で、なおかつインフレに強い不動産投資に、市場経済の影響を受けやすいクラウドファンディング、NISAを組み合わせています。

また、国内（不動産投資、クラウドファンディング、預金）と海外（先進国国債、全世界株式）とエリア分散も行っており、国内外の情勢や経済活動による損失を軽減できる組み合わせです。

例3)ハイリスク・ハイリターンの商品を組み合わせる

値動きが比較的大きい株式や金を多めに組み込んだ冒険的なポートフォリオです。

株式と金は値動きが異なることから、経済活動の影響を緩和できると考えられます。

不動産投資は経済活動の影響を比較的受けにくく、安定した収益が望めるため、このポートフォリオにおいてはセーフティネットの役割を果たしてくれるでしょう。

この記事のまとめ

少額不動産投資は、1万～100万円程度と一般的な不動産投資と比較すると安価で始められ、不動産の運用はプロに任せられることから、投資へのハードルは低いといえます。

とはいえ、不動産を自分で所有できないものがある、どちらかというと金融商品に性格が近いなど、一般的な不動産投資とは大きく異なる点もありますので注意が必要です。

どの投資方法が正しい、というものはありません。大切なのは自分自身の投資目的を明確にし、投資方法それぞれの特徴を把握して、自分に合った投資方法を見つけることです。

それに加え、投資方法をいくつか組み合わせたポートフォリオを作成し、リスク分散を図ると良いでしょう。

リスク分散のひとつとして、区分投資もおすすめです。その理由としては以下の3点が挙げられます。

株式やREIT、金は経済活動や世界情勢の影響を受け、短期で大きく価値が変動します。そうした投資方法と組み合わせることで、資産全体の値動きを抑えることが可能です。

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