不動産投資にありがちな5つの失敗パターンとその解決策

失敗パターン③　サブリース契約の罠

魅力的に見えるサブリース契約によって不動産投資に失敗してしまう例もよく知られています。サブリース契約とは、オーナーが物件を不動産会社へ貸し、不動産会社がその物件を転貸・管理する仕組みのことです。不動産会社は入居者の家賃から手数料・管理費を差し引いた保証賃料を設定し、毎月オーナーへ支払います。したがって、たとえ空室であっても不動産会社から一定の額がオーナーへ支払われるという特殊な契約です。

サブリースによって空室リスクや滞納のリスクを回避することができます。サブリースでは、入居者がいる期間の利回りは悪くなってしまいますが、空室・滞納があった場合も不動産会社からの保証賃料を確実に受け取ることができます。入居付けや賃料の支払い催促などの管理行為は不動産会社が全て行い、その失敗による収益減少の責任も不動産会社が負うことになるのです。

サブリースでも家賃は変動する

しかしサブリース契約にはサブリース契約固有のリスクが存在します。毎月オーナーに支払われる保証賃料は、通常2年に一度見直されます。このため、当初の予定を大きく狂わされ、常に赤字経営の状態に陥ることがあります。

サブリース契約の良い面だけを見て、契約の細かい内容を見落とせば、この失敗に陥ってしまいます。不動産会社がサブリース契約の締結を提案する際は「20年保証」「30年保証」などといった文言が広く使われています。こうした言葉は、長期間に渡って同額の保証賃料を受けとれるという印象を与えがちです。

しかし実際には、サブリース契約には保証賃料に関する多くの契約が伴われます。不動産会社の支払う保証賃料の金額はほとんどの場合2年に一度見直されるというのも、その一部にすぎません。たとえば、保証賃料の見直しに応じない場合は不動産会社が一方的に解約できるという内容が盛り込まれていることもあります。一方でオーナー側からの中途解約には賃料の数ヶ月分程度の違約金を支払うよう定められている、というケースも散見されます。

さらに、空白期間が生じがちな新築時と退去時に不動産会社が保証賃料を支払う必要のない免責期間が設けられる場合もあります。特に退去時の免責期間があまりに長い場合は、空室による無収入を回避できるというサブリースのメリットすら享受できなくなってしまいます。

対策：契約内容をよく理解して利用しよう

このように、サブリース契約は一見すると長期間の収入が保証される便利なものに見えますが、実際には様々な落とし穴があります。こうした契約に目を通さず、結果としてローンの支払いが難しくなってしまう事例や、不動産会社との訴訟に至る事例も見受けられます。サブリース契約を利用してみたい場合は、目先のメリットに捉われすぎず、どのような部分が落とし穴になりうるのか、自分の購入する物件ではこの落とし穴は克服しうるのかなど、入念な情報収集と検討を行いましょう。

関連記事：本当に安心？家賃保証契約(サブリース)の落とし穴

失敗パターン④　管理会社の罠

管理会社に任せれば不動産経営がうまくいくと思っていると、思わぬ落とし穴に陥ることがあります。サブリースにせよ管理委託にせよ、管理会社に管理を委託することに変わりはありません。管理委託は日頃忙しい方が副業で不動産投資を行うために頻繁に活用されています。しかし、不用意な管理委託もまた、不動産投資の失敗を招くのです。

管理会社の倒産

管理会社そのものが倒産してしまうことがあります。マンション管理は比較的安定性の高い事業と言われており、一般的には管理会社の倒産は起こりにくいと考えられがちです。しかし、独自の不動産開発を試みるなどの業務拡大や、関連会社の事業に失敗するなど、管理業務以外の事業で経営難に陥る場合があります。

賃料がきちんと支払われ続けていれば、倒産した場合の損害は敷金程度に抑えられます。しかし現実には、本来はオーナーへと振り込まれるべき賃料まで自社の財務状況を回復するために使い込んでしまっている事例もあります。倒産してしまい管理会社側に支払い能力がない場合、訴訟へ持ち込んだとしても、結局被害額が手元に戻ってこない、もしくは少額になってしまうという事態に陥ってしまいます。

このように、選択した管理会社次第では思わぬ災難へ巻き込まれてしまうリスクがあります。また、他事業が原因の倒産のリスクがなくとも、マンション経営の手腕が良くない場合は入居付けが上手くいかず空室率が高くなってしまう場合もあります。

対策：管理会社選びも情報収集が必須

管理会社は不動産経営のプロだから任せておけば大丈夫と高をくくらず、会社の評判・実績や財務状況までよく調べておくことをお勧めします。管理会社からの賃料の支払いが滞る場合には、早めに何らかの対策を講じましょう。

失敗パターン⑤　大規模修繕費が積み上がっていなかった

大規模修繕のための修繕積立金は毎月支払うことになるため、利回りに大きく影響する要素です。修繕積立金は外壁塗装や配管の老朽化に伴う工事など、建物の耐久性を保つために計画的に利用される資金で、マンションの場合オーナーが分担して毎月少額ずつ負担します。

修繕積立金の不足はオーナーの負担になる

まれに、物件が売れやすいように修繕積立金をできるだけ低い額で設定している場合があります。修繕積立金の金額は、本来20年程度の長期にわたる修繕計画を作成し、その費用を賄えるように設定されます。しかし、当初の管理・修繕計画がずさんで、いざ大規模修繕の時期になっても積立金が足りないという事態も珍しくありません。

例えば中古マンションを購入した際、タイミングによっては大規模修繕を間近に控えていることがあります。修繕積立金がきちんと積み上がっていなかった場合は、突如修繕積立金の値上げがなされたり、修繕工事の一時金としてまとまった金額を出し合うよう要求されたりと追加の維持費が生じます。

対策：修繕計画と積立金額も物件選びの指標

中古マンションを購入する場合は修繕計画をよく確認し、想定外の値上げで利回りが悪化してしまうことのないよう十分注意しましょう。たとえ月5,000円程度の値上げであっても、家賃のかなりの割合を占めることになります。新築マンションよりも手頃に良い物件が手に入ると思って中古マンションを選んだことが、修繕積立金のために裏目に出かねません。物件選びの際にはこの点にも注意が必要です。

まとめ

今回は、不動産投資の失敗で典型的な5つのパターンを見てきました。初めての不動産投資では、どのようなリスクから失敗へ陥ってしまうのか、なかなか予想しきれません。

派手な成功例にばかり目が向いてしまいがちですが、失敗のパターンにも多く触れ、自分が同じ失敗パターンへ陥ってしまわないように、資金計画・物件選びの段階から堅実なリスク回避に努めましょう。

関連記事：安易な不動産投資で失敗しないために。知っておきたい4つのこと

＞ 「不動産投資TIMES」の記事一覧を見る
＞ 不動産オーナー体験談・調査レポートを読む