不動産投資のリスクはどこに!?マンション投資の失敗理由

不動産投資（マンション投資）に潜むリスクと失敗理由

マンション投資のリスクや失敗理由の多くは一棟のマンションに投資する場合でも、ワンルーム投資などで区分所有する場合でも同様に当てはまります。

まずマンション投資のリスクは、大きく分けて

• 賃料が得られないために起こる失敗
• 物件価格が下落してしまうために起こる失敗
• 想定外の出費による失敗

上記の3つに分類することができます。それぞれ失敗例を挙げながら詳しく見ていきましょう。

賃料が得られないために起こる失敗

まずは、賃料が得られないために起こる失敗です。ここには空室や賃料の下落、家賃の滞納、不動産管理会社の倒産等が含まれます。

空室リスク

マンション投資の失敗理由として一番に挙げられるのは、想定以上に空室が多く、空室期間が長引いてしまうことです。空室期間は、家賃収入が得られないにもかかわらず税金やローンを支払わなければならないのはもちろんのこと、新たな入居者を募集するために広告費用なども必要となる場合もあります。

そのため、収支がマイナスになってしまう、想定していた運用ができなくなるといったことが起こるかもしれません。

• 失敗例：長期的に満室稼働として想定してしまった

マンション投資を行う際には、5～10年単位の長期スパンでキャッシュフローのシミュレーションをします。つまり、長期に渡って、収入はいくらなのか、支出はいくらなのかをシミュレーションした上で、収益がプラスになる物件かどうかを検証するというわけです。
その際、通常なら不動産会社（管理会社）へのヒアリングなどを基に「空室率（空室率＝空室となっている期間÷1年）」を想定し、その空室率を収入に掛けてシミュレーションを行います。

仮に、2年間に1か月の空室を想定すると、年間家賃収入×4.1％（1か月÷24か月）」を家賃収入から差し引いてシミュレーションするということです。

この空室率を想定せずにマンション投資をしてしまうと、結局想定していたキャッシュフローを得ることができずに、最悪の場合は赤字運営になってしまいます。

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賃料の下落リスク

空室リスクと対をなす、マンション投資の主要な失敗理由が、賃料の下落想定の甘さです。

マンション投資を行う上で一番に避けなくてはならないことは、空室が続くことです。万一、空室が長期間続く場合、早く入居者を呼び入れるために有効な手段の一つは、家賃を相場より低く設定することでしょう。しかし家賃を下げることは、当然、マンション投資の利益を減少させてしまうことに繋がります。

そもそも賃料による収入と物件を売却して得られる利益が、物件取得にかかる費用と運用にかかる費用を上回らない限り、マンション投資による利益は得られません。物件を売却して得られる利益は一般的に物件を取得した時の価格よりも低くなることから、利益を得られるかどうかは賃料をどれ程下げずに得ていくかに懸かっているとも言えます。

そのため、賃料の下落率はマンション投資の失敗理由の中でも主要なものと言えます。
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• 失敗例：経年劣化による家賃の下落を想定しなかった

家賃は需給バランスで決まります。そして、不動産は築年数が経過するほど需要（その築年数の物件に住みたい人）が減るため、年々家賃が下落していくのが普通です。

そのため、上述した空室リスクと同じく、たとえば「2年（更新ごと）に1％ずつ家賃が下落する」といったように、家賃下落を加味したシミュレーションが必要です。それを加味せずにシミュレーションを行うと、収支の想定が崩れ赤字になってしまった…ということにもなりかねません。

家賃の滞納リスク

マンション運用で利益をあげるために回避するべきことは先に述べましたが、それ以上に厄介な問題となるのは家賃滞納者の存在です。

なぜなら、空室の場合と滞納の場合、どちらの場合でも家賃が回収できないという点は変わりませんが、家賃滞納者がいる限りその部屋に新しい入居者を募集できないという問題が発生します。その上、家賃回収の面倒、あるいは回収代行への依頼費用が発生する場合があります。家賃滞納者の存在はマンション投資の失敗理由として無視できません。

• 失敗例：裁判にまで発展し、更に費用や労力がかかってしまった

そもそも、大家と賃借人が結ぶ賃貸借契約書は、借地借家法という「賃借人に有利」な法律を基にしています。そのため、仮に家賃を滞納されても強制的に退去させるのは中々難しく、裁判に発展することもあるのです。そうなると、滞納分の損失だけでなく裁判にかかる労力や費用も無駄になります。

不動産管理会社の不備・倒産のリスク

マンション投資における建物管理会社とは、マンションの管理を対価に管理手数料を受け取っている会社です。ずさんなマンション管理はマンションの価値を下げる一因にもなります。また家賃の徴収を依頼する賃貸管理会社が倒産した場合には投資者の元へ賃料が支払われないことも考えられます。

さらに、別の管理会社を探すことになり、手数料が増えてしまう場合もあります。

不動産管理会社はマンション投資を行う人のパートナーであるため、手数料の安さなどで不適切な会社の選択をしてしまった場合は、マンション投資が失敗する可能性を高める要因のひとつになります。

• 失敗例：家賃保証のお金が回収できなくなった

昨年世間を騒がせたニュースに「スルガ銀行の不正融資」がありました。あの事件は、そもそもスマートデイズというサブリース（家賃保証）会社が倒産したことが発端です。

通常は、投資物件をサブリースすると、大家はサブリース会社から手数料を差し引いた賃料をもらいます。しかし、スマートデイズのように賃貸付けが上手くいかず倒産してしまうと、「数か月分の家賃がサブリース会社からもらえない」という事態に陥ってしまうのです。

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物件の価値が減少してしまうために起こる失敗

物件の価値が下落してしまうために起こる失敗には、年を経るごとに物件の価格が下がることや天災による被害などが含まれています。

物件価格の下落リスク

物件の価値は、外的要因による需要の高騰といった特別な事情がない限り、ほとんどの場合において下がってしまうものです。

特に新築の場合では、新築購入時と売却時との比較で、都心部では価値が3割減少、地方では5割まで減少することもあると言われています。中古であっても、経年劣化などが原因で価値は下がり、購入額と売却額の間には少なからず差が生じてしまうのが一般的です。また、売却時には仲介手数料なども発生します。

こうした価格の下落や売却の費用を考慮に入れた収支計画を立てていなかったり、差額を出来る限り小さくするような対策を講じなければ、物件を売却したときにトータルで赤字となってしまう可能性が高まります。

• 失敗例：1つの強みに頼って投資を行ってしまった

たとえば、「企業の本社が近い」「大学が近い」という、1つの強みだけを頼りに物件を購入するとします。そうすると、企業や大学の移転などが起きるだけで、その物件の魅力は落ちてしまいます。

魅力が落ちるということは、家賃はもちろん、物件価格も下落するので、その物件を売りたくても「売るに売れない…」という状態がつづき、赤字運営を継続せざるを得ない状況になるかもしれません。

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天災・事故のリスク

地震や火災などもマンション投資失敗のリスクとして挙げられます。天災や事故による物件への損害は時として甚大なものとなります。発生確率は高いとはいえませんが、あらかじめリスクヘッジをしておくことは大切です。

たとえば、大きな地震でなくても、マンションの外壁に小さいクラック（ひび割れ）ができたり、配管が損傷したりすることがあります。そうなると、補修に費用がかかり、見た目からも築年数以上の劣化が見て取れるので、結果的に物件価格は下がってしまうのです。

• 失敗例：地震による突発的な支出がかさんだ

投資物件を購入する際はローンを組む場合が多く、ローンを組む際に火災保険には加入必須となります。しかし、地震保険は任意加入であり、火災保険よりも保険料が高いので加入しない選択をする大家もいます。

しかし、加入しなかった場合、いざ地震が起こったときに、上述したような損傷が起これば、全て大家の責任において補修を行うことになります。そうなると、突発的な支出が発生するので赤字運営になってしまう可能性が高いのです。

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想定以上に出費が多くなることによる失敗

ここには、把握していなかった租税関係や、ローンの金利上昇、修繕積立金の値上げ、必要以上にリフォーム費用をかけてしまったことなどが含まれています。

租税関係のリスク

マンション投資には様々な税金が課されます。まず、マンションを購入する際には、不動産取得税や契約書の印紙税、消費税、登録免許税などが課せられます。特に不動産取得税は課税対象に対して4％という高い税率が設定されています。

マンションを保有する際に課せられる税金としては、固定資産税や都市計画税、所得税が挙げられます。さらに10棟以上運用を行う場合には、個人事業と認定されて個人事業税が課されることもあります。とはいえ、固定資産税や都市計画税は賃貸用マンションに対しては特例措置が設けられており、税負担が小さく設定されています。

物件を手放す際にも税金が発生します。物件売却時には譲渡所得に税金が課され、所有期間に応じた所得税と住民税が発生します。また、抵当権を抹消する必要があるので、1つの物件に対して1,000円の登録免許税も課されます。物件を売却せず相続する場合においても相続税が発生します。

以上のように、マンション投資では物件の取得、保有、売却、相続という全ての段階において税金が発生します。これらの税金の存在と概算をあらかじめ把握しておかないと、いけません。

• 失敗例：不動産取得税を忘れていた

上述のように税率が高い不動産取得税ですが、この税金は物件取得から半年～1年ほど経って納付書が郵送されてきます。つまり、「忘れたころに請求される税金」なので、その分のお金を確保していなかった大家は、一気に収支計画が崩れてしまいます。

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ローンの金利上昇のリスク

マンション投資を始めるときには、投資マンションのローンを利用して物件を購入するのが一般的です。

ローンに課される金利には「変動金利」と「固定金利」の2種類がありますが、投資マンションのローンでは変動金利を用いるのが主流です。変動金利とはその名の通り、金利がローンの返済期間中に変動する制度のことで、景気が良くインフレが進んでいる時には金利が上昇します。固定金利より低い金利が設定されており、金利が上昇しなければ低金利を維持できることがメリットとなります。

しかし、ローンの返済期間中に金利の大幅な上昇が起こってしまうと、ローンの返済額が大きくなってしまい、マンション投資の失敗に繋がりかねません。

• 失敗例：ローン返済額の増額で赤字経営となった

不動産投資にはさまざまな支出がありますが、その中でもローン返済額が最も大きな支出になります。仮に、期間25年・金利2％で3,000万円の借入をしていた場合で、金利が5年後に0.5％上がれば、年間返済額は約7.2万円も上がります。
変動金利を組んでいて、金利上昇しない前提のシミュレーションが「黒字ギリギリ」の場合、金利が少し上昇しただけで赤字経営になるリスクがあるということです。

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修繕積立金の値上げのリスク

マンション入居者が長期間に渡って安全で快適に暮らせるようにするために、マンションの管理会社は、物件を修繕するための長期的な計画である長期修繕計画を作成します。

その計画に応じて課されるのが修繕積立金です。修繕積立金の額は一般的に5年単位で改定されます。改訂時に、予想される工事費用の高騰や、長期修繕計画に組み込まれていなかった工事の実施などにより積立金の値上げが行われることもあります。
管理会社によりますが、当初から段階式に修繕積立金の値上げを予め決めている場合もあります。しかし、当初に計画書が立っていない場合には、急な修繕積立金の値上げとなり時として大きな負担となります。

• 失敗例：段階積み上げ方式を理解していない

上述のように、「5年単位で改定される」ことが多い修繕積立金ですが、例えば「5年ごとに30％上昇する」といったようなかたちで、通常パーセンテージが管理規約に明記されています。その点を見落としてしまっていると、支出を把握できず赤字になる可能性があります。
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リフォーム費用のリスク

退去者が出た際、部屋の様子によっては次の入居者を呼び込むためにリフォームが必要となる場合があります。リフォーム費用が高くなれば、その分収益は悪化してしまいます。

• 失敗例：経年劣化による現状回復費の想定が甘かった

一昔前は、退去時の原状回復費用（補修費用）の大部分を賃借人が支払っていましたが、原則「経年劣化部分」については大家負担です。たとえば、家具を置いていて床が凹んだり、冷蔵庫を置いていて壁紙が黒ずんだりしても、賃借人の故意・過失でなければ大家が負担します。

その点を理解していないと、「原状回復費用」の読み込みが甘く、支出が想定より多くなってしまうことがあります。