地方への投資ってどうなの？都心と比較した地方不動産への投資について

都心不動産への投資のメリット

都心の不動産物件に投資するメリットは大きく分けて四つあります。

空室リスクの低さ

不動産投資において最も注意しなければならないことは空室を増やさないということです。どんなにいい利回りだったとしても、部屋に誰も入居していなければ収入は得られず赤字になってしまいます。しかし、都心の物件ならば、そもそもの人口が非常に多いため、その分だけ高い入居需要を見込めます。

特に近年は、少子高齢化の煽りなどを受けて、再び人口が都心部へ流入する動きが強まっています。大学や企業なども都心回帰の傾向を強めているため、学生や若手社員など、賃貸物件を必要とする層もますます増えてくることが予想されます。

不動産投資で一番怖い空室のリスクが非常に低いということは、都心の不動産に投資する非常に大きなメリットであると言えるでしょう。

空室のリスクについて詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

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賃料が高い

前項で述べたように、需要が高いということは、消費者はある程度高い金額であっても部屋を借りてくれるということでもあります。通勤や通学に便利で、多くの人に人気な地域であればあるほど、賃料も高く設定することができます。

また、都心回帰の流れによって、今後ますます賃料が上がると考えられます。もちろん、経費などについても考慮しなければならないので一概に利益が大きく跳ね上がるものであるとは言い切れませんが、賃料が高い分収入も高くなることは間違いありません。

いざという時に売りやすい

不動産投資は投資の一種である以上、どのようなことが起こるかを完全に予測することはできません。何らかのトラブルや、その他の事情によって、不動産投資をやめて物件を手放さなければならない状況に陥ってしまう可能性も考えられます。

そのような時に、物件を売る先がないとなると、その間の物件の維持費や税金などがかさんでしまいかねません。しかし、都心の物件ならば前述の通り需要が高く、比較的買い手が見つかりやすいでしょう。

需要が高い分、価格を安く設定する必要もありません。いざという時に比較的早く物件を手放すことができるというのは、投資において重要なリスク回避の観点から見ても非常に大きなメリットです。

投資がより手軽

都心で不動産投資をするとき、特に不動産投資を一つの副業として行う場合、一棟所有は金銭的にも厳しくなってくるため、ほとんどの場合区分所有の物件に投資することになります。

区分所有の物件は、一棟所有とは異なり、所有者自身が管理しなければならない部分が少ないことが一つの特徴です。物件の修繕や、共用スペースの清掃など、一棟所有ならば所有者自身でやらなければならないことを、マンションの管理組合や入居者がやってくれます。

また、地方に物件を所有しているよりも、有事の際に物件まで行きやすいというのも、都心の物件に投資するメリットです。

このように、都心不動産への投資は、不動産を所有することによって生じてしまう様々な負担を軽減することができます。

都心不動産への投資のデメリット

一方で、都心不動産に投資することにはデメリットも伴います。主なデメリットとして挙げられる点を二つ紹介します。

物件の価格が高い

物件のそもそもの価格が高いというのもデメリットの一つです。いくら不動産投資をしようと考えていても、物件を購入しなければ何も始まりません。しかし、利便性が高い都心部は物件の値段も高く、購入資金がより多く必要になります。

特に副業の一つとして都心部の物件を購入して不動産投資を始める場合、高額なローンを組むのが前提となります。都心の物件は空室になりにくく価値も損なわれにくいことから、融資を得やすい投資ではありますが、ローンの返済計画を含めた慎重な検討が求められます。

物件の価格が上昇すれば、借入額はそれだけ増加します。当然、その分だけ利率変動のリスクも大きくなってしまうという点は、都心不動産への投資のひとつのデメリットです。

また、購入価格が高いということに関連してもう一つ注意しなければならないことがあります。都心部の物件の資産価値は、購入金額相応に高く評価されます。それはすなわち、固定資産税等の税金も高くなるということを意味します。この点については十分に注意が必要です。

利回りが低い

以上をまとめると、都心での不動産投資について、お金がかかるだけ確実な利益が望めるものの、その利益は少ないと概括できます。

実際、不動産に限らず投資の世界では重要な指標の一つである利回りを見てみると、地方では15％程度に上るような表面利回りを誇る物件もある中で、都心部の物件は低いと3％程度の表面利回りの物件も多数存在します。

確かに高い賃料によって多額の収入はもたらされるものの、必要経費や物件を購入した初期資金をすべて考慮すると、結局物件の購入代金が高いがゆえに高い賃料収入が得られても相殺されてしまうのです。

もちろん、利益が出ないという可能性は低いですが、都心部の物件への投資で得られると期待される利益の額は、地方と比べればそう大きくないのも事実でしょう。

需要が高く、空室リスクが低い分、投資によるリターンも低くなるということが、都心不動産への投資における二つ目のデメリットです。

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