2018.02.13

不動産投資のNOI(純収益)計算方法とNOI利回りの活用法

【目次】

不動産投資を行うにあたって、どの物件に投資すればいいか悩んでいる方もいらっしゃるのではないでしょうか。物件選びの際などに使われる指標の一つにNOIというものがあります。

今回は、このNOIやNOI利回りに関して、計算方法や不動産投資への活用方法などを解説していきます。

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NOIとその計算方法

NOIとは、「ネット・オペレーティング・インカム」の略で、不動産投資における純収益を表します。NOIは、家賃収入から不動産の運営に要した費用と空室による損失を控除することで求められ、不動産の資産価値を示す基準として用いられます。NOIは、以下のような計算式で計算されます。

NOI＝年間家賃収入−不動産の年間運営費−空室期間による損失

不動産の年間運営費には、管理費に加え、固定資産税や都市計画税などが該当します。また、空室になっている期間には家賃収入が発生しないため、その間の家賃分も損失と考え、年間の家賃収入から控除します。

また、NOIと比較される概念で、NCFという指標があります。「ネット・キャッシュ・フロー」の略で、純キャッシュフローとも言われます。

NCFとは、どのようなものなのでしょうか？

NOIの計算では、不動産の運営にかかる税金や光熱費などの管理費は考慮されていますが、修繕費・改良費のような、不動産自体の価値を高める資本的な支出は計算に入れられていません。NCFは、NOIからさらにこの資本的な支出を控除することによって求められます。

NCF＝NOI(年間家賃収入−不動産の年間運営費−空室期間による損失)−資本的な支出(修繕費・改良費etc)

NOI利回りとは？

これまでは、NOI自体について解説してきました。次に、不動産投資において、実際の収益性を考える際に使用される「NOI利回り」と「表面利回り」について説明します。

NOI利回りって？

NOI利回りとは、NOIを不動産の取得価格で割ったもので、実質利回りとも呼ばれます。NOI利回りは、以下のような計算式で計算されます。

NOI利回り(％)＝NOI(年間家賃収入−不動産の年間運営費−空室による損失)÷取得価格(不動産の価格＋購入時にかかった諸費用) × 100

取得価格には、不動産の購入額だけではなく、購入する際にかかった登録免許税、印紙税等も含み、また仲介手数料を含む場合もあります。NOI利回りは、不動産への投資額に対してどの程度の収益性があるのかを示す指標になります。

例を見てみましょう。なお、今回は利回りの考え方を理解しやすいよう少し極端な数字を用いて解説しますので、実際の数字感覚を正確に表しているわけではありません。ご了承下さい。

1,000万円の物件Aを購入し、賃貸経営を行うとします。購入時にかかった費用は、登記費用、各種の税を含めて40万円だったとし、また不動産を管理するにあたって年間30万円ほど必要だとします。

家賃収入はひと月あたり10万円で、1ヶ月の空室期間があったとします。では、この物件のNOI利回りはどのくらいでしょうか？

まずは、NOIを以下のように計算します。

物件AのNOI＝(家賃収入10万円×12ヶ月)−30万円(年間運営費)−10万円(1ヶ月の空室による損失)

＝80万円

従って、NOIは、80万円ということになります。次に、ここで算出したNOIを、物件価格と購入時にかかった費用の合計で割ります。

物件AのNOI利回り(％)＝ 80万円(NOI)÷(物件価格1,000万円＋諸費40万円)×100

＝0.0769…×100

≒7.7％

よって、この物件のNOI利回りは、7.7％ほどとなります。

表面利回りって？

不動産の収益を考える際には、NOI利回りだけではなく、表面利回りという指標が使用される場合もあります。表面利回りとは、どのようなものなのでしょうか？

表面利回りは、NOI利回りと同様、投資額に対する収益性の指標ですが、求め方が少し異なります。表面利回りは、以下のような計算式で算出されます。

表面利回り(％)＝年間家賃収入÷不動産の価格×100

不動産投資サイトや不動産業者の広報資料に記載されている「利回り」とは、多くの場合がこの表面利回りです。

先程の物件Aを例に見てみましょう。年間の家賃収入120万円で、物件価格1,000万円となっているため、表面利回りは、以下のように計算されます。

物件Aの表面利回り(％)＝120万円÷1000万円×100

＝12％

従って、物件Aの表面利回りは、12％となります。

NOI利回りが7.7％であったのに対して、表面利回りは12％となり、かなりの乖離があることがわかります。この原因は、不動産の運営にあたって発生した諸費用や空室による損失を考慮するかどうかという違いにあります。

実際の諸費用を考慮したNOI利回りが、より正確に実態を表した収益性の指標だと言えます。

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NOI利回りの注意点

このように、実際の収益性を正確に表すとされているNOI利回りですが、注意点も存在します。ここではNOI利回りと表面利回りとを比較しながら、NOI利回りを利用して不動産の収益性を計る際に気をつけるべき点を解説します。

物件を比較する際の注意点

NOI利回りは表面利回りよりも正確に実態を表していると述べました。では利回りの数値を見ながら物件を比較する際には、どのような点に注意すべきでしょうか。

例えば、物件価格1,200万円、年間家賃収入180万円という物件Bを考えてみましょう。購入時にかかった費用が100万円、運営にあたってかかる年間費用が80万円でした。また1ヶ月の空室期間があったため15万円の損失を計上します。

この物件の表面利回りは、

物件Bの表面利回り＝180万円÷1,200万円

＝15％

となります。

一方、NOI利回りは、

物件BのNOI利回り＝(180万円−80万円−15万円)÷(1,200万円＋100万円)

＝0.0653…

≒6.5％

つまりNOI利回り6.5％となります。

先ほど例に出した物件Aとここで計算した物件Bとを比較してみましょう。

物件名	表面利回り	NOI利回り
物件A	12％	7.7％
物件B	15％	6.5％

表面利回りでは物件Aが12％、物件Bが15％となっており、収益性は物件Bの方が高いように思われます。しかしNOI利回りを見ると、物件Aが7.7％、物件Bが6.5％となっており、実際の収益性は物件Aの方が高いことが分かります。

しかしNOI利回りと表面利回りのどちらを取るかによって判断が異なる場合もあるというのも事実です。「利回り」という言葉に接する際は、具体的にどういう意味なのかを確認するようにして下さい。

NOI利回りは見積もりが大変！

NOI利回りは正確に実態を表していると言える一方で、その数字を算出することは簡単ではありません。

NOIの計算時に年間の家賃収入から経費を引くこととなりますが、そこには、固定資産税や都市計画税の他に、地震保険や火災保険の保険料、共用スペースの管理費、防犯機器や消防設備のメンテナンス費用など、様々な費用が含まれます。

NOI利回りを正確に求めるためには、これら多くの費用を見積もらなければなりません。手間がかかり、いくつもの物件について全てこの見積もりを行うことは多大な労力（コスト）となってしまいます。

それとは反対に、表面利回りは計算が容易です。細かな経費については計算式から除外してしまいますし、空室による損失も考慮する必要がありません。

そのため、いくつもの物件を横並びに比較したいような際には、表面利回りを用いるとよいでしょう。物件選びにあたって一つの便利な指標であると言えます。

空室リスクにも注目する

不動産投資においては、NOI利回りや表面利回りを用いて高利回りの物件を探すことも重要ですが、それ以上に空室リスクの少ない物件を見極めることが肝心となります。

というのも、空室が生じた場合、固定資産税やローンの支払いなどが継続して発生する一方で、家賃収入がないため、収支がマイナスになってしまいます。加えて、家賃の引き下げや改修、広告・宣伝なども行う必要が出てくるため、さらに支出が増加してしまいます。

いくら数字上の利回りが良くとも、家賃収入が無ければ、赤字経営になってしまいます。利回りも重要ですが、あまりそれに捉われすぎることなく、安定して確実に収益を得られる物件を選んでいきましょう。

不動産投資のリスクについて詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

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不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンといわれ、８つの主なリスクがあります。家賃変動、ローンの金利上昇、価格変動、空室や賃料下落、家賃の滞納、修繕、地震・火災といった天災、管理会社の倒産がそれにあたりますが、それぞれのリスクヘッジ法を知っておくことで、リスクは軽減できます。予備知識として押さえておきましょう。

地方と都心

利回りは、都心部の物件よりも地方の物件の方が高く出る傾向にあります。これは、不動産価格の安さのためです。

利回りだけを見れば、都心部よりも地方で不動産投資を行う方が高い収益性を出せるように思われますが、実際には地方の賃貸需要は都心よりも少なく、一般的に空室リスクが高くなるため注意が必要です。

地方と都心どちらの方がよいのかについて詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

不動産投資のNOI(純収益)計算方法とNOI利回りの活用法

NOIとは、「ネット・オペレーティング・インカム」の略であり、不動産投資における純収益を表します。NOIは、家賃収入から不動産の運営に要した費用と空室による損失を控除することで求められ、不動産の資産価値を示す基準として用いられます。不動産の年間運営費には、管理費に加え、固定資産税や都市計画税などが該当します。

まとめ

いかがでしたでしょうか？　今回はNOIとNOI利回りについて、その考え方や計算方法について解説しました。また収益性を見積もる際の注意点についてもまとめました。

利回りの計算は複雑になる場合もあり簡単ではないですが、より良い物件を購入するためには、NOI利回りや表面利回りといったいくつかの指標を上手に活用することが大切です。物件選びのお役に立てば幸いです。

利回りの相場についてについて詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

不動産投資の利回りの相場とは？高利回り物件のリスクを知ろう

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