【図解】不動産を減価償却するには？計算方法から、活用方法まで解説

減価償却の計算方法

減価償却の計算方法は「定額法」と「定率法」の2パターンが存在しますが、以下の固定資産は定額法しか選択できません。

また、個人の場合、定額法を使うのが基本ですが、税務署に「所得税の減価償却資産の償却方法の届出書」を提出することで定率法を用いて減価償却を算出することも可能です。

それでは、この2つの計算方法について具体的な計算例を見ていきましょう。

定額法

定額法とは、名前通り毎年同じ額を計上する計算方法です。毎年の減価償却費は、以下のように計算されます。

ただし、最終年度は減価償却費を調節し、残存簿価として1円を残します。
こうすることで、法定耐用年数を過ぎた資産を保有していることを帳簿上に記録できるというわけです。

以上のことをまとめて、毎年の減価償却費を見ていきましょう。

定額法では減価償却費として計上する額は一定です。

そのため計算が容易で、ほとんどの資産で使用可能な最もスタンダードな計算方法といえるでしょう。

以上のことから旧定額法を用いて計算すると、毎年の減価償却費は以下のようになります。

なお、【3】は平成19年の税制改正で新たに追加されたものです。これにより、新定額法と同じくほぼ100％の減価償却が可能になりました。

定率法

定率法は、固定資産の未償却残高（減価償却費として計上されていない部分）から、毎期同じ割合で減価償却費を計上する計算方法です。

定率法の計算式は以下のようになっています。

減価償却費　＝（未償却残高）　×　（定率法の 償却率）

定率法で用いられる償却率は、定額法とは計算式が異なるため注意が必要です。定率法の償却率は、

（法定耐用年数）　×　2　÷100

で求められます。

上記の計算式によって算出された減価償却費が、
法定耐用年数ごとに定められた償却保証額に満たない場合は、
減価償却費　＝（改定取得価額）　×　（改定償却率）
という式で計算されます。

※償却保証額　・・・資産の取得価額に当該資産の耐用年数に応じた保証率を乗じて計算した金額
※改定取得価額・・・調整前償却額が初めて償却保証額に満たないこととなる年の期首未償却残高
※改定償却率　・・・改定取得価額に対しその償却費の額がその後同一となるように当該資産の耐用年数に応じた償却率

償却費の額が初めの年ほど多く、年とともに減っていくこと、
また保証額未満になった場合は定額法と同じく毎年決まった額を計上する点が特徴です。

減価償却で節税はできる？（法人税）

会社経営において減価償却の考え方は非常に重要です。

減価償却費を経費として計上することで、会計上の利益を減らすことも可能です。
法人税は利益に税率をかけて算出するため、利益が少ないほど法人税を抑えることができ、結果的に節税になります。

加えて、その節税効果は法定耐用年数の間継続します。

先述のとおり法人は一部の減価償却資産を除き、減価償却の計算方法を定額法・定率法から選択可能です。
状況に応じて有利な計算方法を選ぶことで、より節税効果を高められます。
減価償却費の計上は手間がかかりますが、それを上回るメリットがあります。
法人の場合は義務ではないものの（個人は義務）、できる限り行ったほうが良いでしょう。

減価償却で節税はできる？（不動産投資）

減価償却費を経費として計上することで、不動産投資においても節税が可能です。
それでは、どの程度節税ができるのか、具体例を挙げて見ていきましょう。

上記の支出のうち、借入返済（元本）は支出として計上できません。
借入額はすでに物件という資産に変わっているため、元本まで経費計上すると二重計上になってしまうからです。
そのため、支出として計上できる額は以下の通りになります。

初年度：【1】＋【2】＋【4】＋【5】=159.1万円
2年目以降：【2】＋【4】＋【5】=99.1万円

初年度は会計上の収支が50万円以上の赤字となりました。
不動産所得で赤字（損失）が生じた場合、その分を給与所得から差し引くことができます。これを「損益通算」といいます。
損益通算により課税所得が圧縮され、節税ができるというわけです。

しかし、2年目以降は会計上の収支が黒字になっています。損益通算を利用して課税所得を圧縮できるのは、不動産所得が赤字になった時のみです。そのため、運用を開始してから2年目以降は、損益通算はできない（節税できない）という結果になりました。

減価償却を利用しての節税は可能ですが、その効果は限定的です。不動産投資の目的は利益の最大化であり、節税効果はあくまでオプションであるととらえておきましょう。