元利均等返済と元金均等返済でお得なのはどっち？

元利均等返済･元金均等返済のメリットとデメリット

元利均等返済と元金均等返済、それぞれ性質が大きく異なっていることはここまででわかりました。
では、その性質の違いがそれぞれどのようなメリット・デメリットを生み出しているのでしょうか。
詳しく解説していきます。

元利均等返済のメリット・デメリット

元利均等返済のメリット

元利均等返済の一番のメリットは返済の見通しが良く、返済計画が立てやすいということです。

元利均等返済の最大の特徴は、毎月の返済額が一定であるということです。
月によって負担する額が変動しないため、将来の見通しが立てやすく、家計への負担も計算しやすいです。
毎月どれくらいの返済の負担があるのかが把握しやすいため、常に返済に気を配り続ける必要がないというのも利点です。
またその他の利点としては、元金均等返済と比較したときに、初めのほうの返済額が少なく済みます。
新しく物件を購入して何かと費用がかさむときに返済額が少ないというのは、不動産投資を新たに始める方々にとっては助かるのではないでしょうか。

元利均等返済のデメリット

一方、デメリットとして挙げられるのは、元金の減り方がゆっくりとしているため、元金均等返済と比べて支払う利息の額が多くなってしまい、結果として総返済額が元金均等返済と比較して多くなってしまうという点です。

元利均等返済の毎月の返済額が一定と言う特性上、返済期間の初期は利息を中心に返済します。
そのため、元金部分はあまり多く返済せず、利息が上乗せされていってしまうため、結果として返済総額が高くなってしまいます。

元利均等返済のメリットとデメリットをまとめると、毎月の返済額が一定であるため、返済の見通しや計画が立てやすいというメリットがあるということ、しかし一方で元金均等返済と比較すると利息の総支払額および返済総額が高くなってしまうというデメリットがあります。

元金均等返済のメリット・デメリット

元金均等返済のメリット

元金均等返済のメリットは、元利均等返済のデメリットを解消してくれるものです。
元金均等返済では、元金を一定額ずつ減らすことを目標としているため、毎月付く利子の額がどんどん減っていき、そのため、最終的な返済総額および返済する利子の総額は元利均等返済と比べて少なく済むことがまず挙げられます。
またこれと同じ理由で、返済を進めるごとに毎月の返済額は少なくなるため、家計への負担が徐々に和らいでいきます。

元金均等返済のデメリット

一方、デメリットとしては、返済期間初期の返済額が高くなってしまうということが挙げられます。
これは先ほどの元利均等返済の場合と正反対で、不動産投資を新たに始めて一番お金がかかる時期に返済額も大きくなってしまうので、その時の負担は非常に大きくなってしまいます。
また、最初に返済しなければならない額が膨れ上がってしまうため、ローンの審査もそれに応じて厳しくなり、審査に通らなくなってしまう可能性も否定できません。

元利均等返済で得する人とは？

では、元利均等返済で得をする場合というのはどのような場合なのでしょうか。

結論から言ってしまうと、先ほどメリットとデメリットについての部分で説明した通り、その仕組み上元利均等返済の総返済額はほぼ確実に元金均等返済の場合を上回ってしまいます。

しかし、繰り上げ返済を利用することで総返済額を元金均等返済の場合と近づけることも可能です。
多く払える月に多く支払っておけば、それだけ早く返済を終わらせられるのはもちろん、多く返済した分翌月利息がかかる残高が減るため、結果として支払う利息の総額が減り、総返済額も減ります。
繰り上げ返済を上手に活用すれば、総返済額を元金均等返済の場合に近い水準まで引き下げることも可能なのです。
しかし、ローンの契約形態によっては繰り上げ返済をする場合に「繰上げ返済手数料」を徴収されてしまう場合もあるので、繰り上げ返済を利用する場合は契約内容を一度よく見直して、損のないように気を付けましょう。

このことを踏まえた上で、不動産投資をこれから始める不動産投資初心者の方には元利均等返済がおすすめです。
不動産投資、特に賃貸はどうしても物件の清掃などの初期費用がかかってしまいます。
そこで元金均等返済を選択してしまうと、かさむ初期費用に加えさらに返済の負担額が大きくなってしまい、元手の資金が不足してしまう事態に陥ってしまう可能性もあります。

また、不動産賃貸も、他と比べれば低い水準ではありますが、一種の投資である以上リスクは付きまとうため、場合によっては大きな損失が出てしまう可能性もあります。
特に不動産投資初心者である場合は、わからないことも多くある最初のほうが危険性は高いです。
そのような時期に高額の返済を抱えているのはリスクマネジメント的にあまりおすすめできません。
そして何より、毎月一定額ずつの返済なので、先の見通しが非常に立てやすいです。
このような理由から、不動産投資の初心者の方には元利均等返済をおすすめします。