不動産賃貸で不労所得？不動産投資は楽して稼げるのか？

不動産賃貸で収入を得るために大家がやらなければいけないこと

入居者の管理

入居者の募集

入居者を募集するにあたっては、まず家賃の設定・管理をはじめとした入居条件の設定があります。
その後は賃貸管理会社などを利用して入居者を募集し、応募者が家賃を滞納するリスクがないかどうか、支払い能力を中心に審査をします。

入居者の退去手続き

入居者の退去時には、退去の立会いや家賃・敷金の精算などが必要になります。
大家が退去に立ち会うのは、退去時は部屋の原状回復等でトラブルになることが多いためです。
また退去時には新たな入居者の募集が必要となりますが、これは退去が決定した時点で可能です。

その他

以上のような入居・退去の管理以外にも、必要に応じて苦情への対応や、家賃滞納など契約違反への対応も大家の役割です。

物件の管理

不動産賃貸において安定した収益を得るにあたって、最も大切なことの一つが物件の管理です。
空室リスクを回避するためにも、大家には物件を魅力的に維持する義務があります。
入居者の退去後の修繕やリフォームも、長い年月で安定した不動産経営を成功させるために必要な大家の役割です。

資金の管理

不動産賃貸では、家賃・敷金、維持費や税金など、関連する金銭の流れの把握が重要になります。
物件を魅力的に維持するために必要なリフォームには、多額の資金が必要なため、収益を積み立てるなど長期的な視野を持ったプランニングを行いましょう。

ここまで見たように、不動産賃貸といっても、ひとえに不労所得と言えないことがわかります。
安定した賃貸収入を得るためには、大家としてやらなければならない仕事が多数あることがこれまでの説明でお分かりいただけたと思います。

一方で、なるべく苦労せずに不労所得に近い形になるよう工夫することは重要だと考えられます。

空室リスクを回避するために魅力的なエリアや物件を選ぶことが重要なポイントになってきますし、建物管理においてもどの会社に委託するかによってサービスの質が変わってくるかもしれません。
そのため、不動産賃貸を成功させるためには不動産選びの段階が最も重要であると言っても過言ではありません。

不動産選びの実例

本項では、空室リスクを最大限に抑えるために、不動産選びに注力した投資家Aさんの実例を紹介します。

Aさんは、年収は850万円で大手人材会社に勤めるサラリーマンです。
Aさんが投資した物件の情報と、月々の収支は以下のようになっています。

表 1　投資物件の情報

表 2　月々の収支

Aさんが本物件を選んだ最大の理由は、駅から近いという点です。
空室リスクを抑えるにあたり、好立地条件の物件に投資することは非常に重要であると言えます。
その結果、本物件においていまだ空室がないという結果になっています。
空室率が低い物件というのは、収益も安定するということで、不労所得に近い形になるということが言えるでしょう。

関連記事：管理と物件が重要！不動産投資で家賃収入を得る方法を実例で紹介

管理会社に任せれば不労所得になる？

管理会社に委託するメリット

不動産賃貸で利益を得るためには、これまで説明してきたような様々な業務を行う必要があることはおわかりいただけたと思います。
もちろんのことながら、これらの業務を全て自分で行うとなれば、かなりの労力がかかってしまいます。

ただ、以上の業務を全て自分で行う必要はありません。
不動産の管理会社と「不動産管理委託契約」を結ぶことで、大家がすべき様々な業務を委託することが可能になります。
普段はサラリーマンで副業として不動産賃貸を行う人などは、委託契約に頼ることになると思います。

管理会社といっても、建物管理と賃貸管理の2つの種類があります。

建物管理の内容は以下のとおりです。
・管理組合の運営
・共用部分の清掃・管理
・建物の設備の点検、保守
・補修・修繕工事の実施

一方で、賃貸管理の内容は以下のとおりです。
・家賃の設定のための市場調査
・入居者の募集
・入居者の審査、契約締結
・家賃、共益費などの徴収
・クレーム対応
・契約更新手続き
・退去立会い
・退去後のクリーニングなど
・退去精算

不動産投資家にとって、これらの管理業務を代行してくれる管理会社は頼もしい存在ですが、もちろんどの会社でもいいわけではありません。
サービスの質の高い会社をきちんと選ぶことが重要です。

委託契約のデメリット

しかし、ただ不労所得を得たいがために、全ての管理業務を管理会社に委託することは、デメリットがあることも知っておかなくてはなりません。

1つ目のデメリットは、長期的に委託契約における管理料のコストがかかる点です。
長期の安定した収益を目指すのであれば、管理料を含めた金銭収支をより緻密に計算しておく必要が発生します。

また2つ目のデメリットとして、建物管理においても賃貸管理においても、管理会社の選定が困難であることが挙げられます。
不動産賃貸を長期で行うにあたっては、様々な知識が求められます。
管理会社はこれらのノウハウが集積していますが、逆に言えば、賃貸経営の成功が管理会社の実力によって大きく左右されてしまいます。
そのため、業者を選定する際に細心の注意を払うこととなるでしょう。