進化を続ける「横浜・川崎エリア」 | 不動産投資家が注目する理由

アクセス力

横浜・川崎エリアの魅力はなんといってもそのアクセス力です。
まずは両エリアにおける主要駅のアクセス力を見ていきましょう。

横浜駅のアクセス力

横浜駅にはJR6路線（東海道本線・京浜東北線・根岸線・横須賀線・湘南新宿ライン・横浜線）、私鉄4路線（横浜高速鉄道みなとみらい線・京急本線・相模鉄道本線・東急東横線）、地下鉄1路線（横浜市営地下鉄ブルーライン）の乗り入れがあり、市内はもちろん、東京・埼玉・静岡・群馬・栃木へのアクセスも良好です。

1日の乗車人員は平均30万人、JR東日本エリア内で新宿駅・池袋駅に次いで第３位の利用者数を誇ります※。

※参考：JR東日本各駅の乗車人員（2021年度）

それでは、東京都内の主要駅へのアクセス時間を見ていきましょう。

横浜駅は東京主要駅まで乗り換えなしで20～35分でアクセスでき、東京への通学、勤務がしやすいエリアであることが分かります。

川崎駅のアクセス力

川崎駅にはJR3路線（東海道本線・南武線・京浜東北線）の乗り入れがあり、東京へのアクセスも良好です。
東京都内の主要駅へのアクセス時間を見ていきましょう。

※乗換方法が複数ある場合は所要時間の最も短いものを紹介しています。

参考：駅すぱあと for web

横浜駅よりも短時間で東京駅・品川駅へ行くことが可能です。
特に品川駅までは10分程度でアクセスできるため、他の東京都内の主要エリアへも行きやすく、アクセス力が強い駅だといえるでしょう。

人口規模

少子高齢化が進む日本において、不動産投資の対象エリアを選ぶ際に重要な要素になるのが人口規模です。神奈川県の人口は約920万人（2023年5月1日現在）と、東京に次いで第2位の人口規模を誇り、高い入居ニーズが見込めます。

しかし、不動産投資を行う際には、人口規模だけではなく「ターゲット層の厚さ」と「将来にわたり人口規模が維持されるか」という点も重要です。

例えば、ワンルームマンションを購入して不動産投資を始める場合、エリア内にターゲットとなる単身者が少なければ入居付けは困難です。その点、横浜・川崎エリアは、人口が多く入居ニーズが高いため不動産投資家からの人気が上昇しています。

それでは「人口規模」「単身世帯数の割合」「将来性」という観点から、横浜市と川崎市の誘致力を見ていきましょう。

横浜市の人口

横浜市の人口は約377万人（2023年5月1日現在）で、全国市区町村の人口ランキング第2位の大阪府（約276万人；2023年5月1日現在）に100万人以上の差をつけて圧倒的な1位となっています。

将来的な指針として、今後の人口推移を見ていきましょう。

※2020年を100とした場合の変動率
※数値は2020年の全国人口数のみ実測値、その他は全て推計（いずれも中位推計を抜粋）

参考：横浜市 横浜市将来人口設計
　　　国立社会保障・人口問題研究所

少子高齢化の現在、横浜市においても人口減少は避けられない状況となっていますが、日本全国を対象とした人口予想と比較すると減少率は緩やかです。
これは横浜エリアの入居ニーズが高いことの表れと見れるでしょう。

次に、ターゲット層の厚さについてです。
サラリーマン投資家が主に対象とするワンルームマンションに着目してみると、単身世帯のサラリーマンや学生がターゲットとなります。

全国の単独世帯割合が29.5％であるのに対し、横浜市の単独世帯割合は43.5％と非常に高くなっていおり、横浜エリアの単身者層からの人気の高さがうかがえます。

加えて、横浜市は65歳未満の単独世帯割合を見ても28.0％と、全国の15.2％を大きく上回る結果となっており、横浜市は全国と比較しても単身サラリーマンや学生が多く、ワンルームマンションのニーズは高いと考えられます。

参考：横浜市 令和3年(2021)年 世帯人員別世帯数
※2021年9月末時点
※65歳未満の世帯数には年齢不明のものも含まれる

参考：厚生労働省 2021（令和３）年 国民生活基礎調査の概況
※2021年6月時点
※65歳未満の世帯数には年齢不明のものも含まれる

川崎市の人口

続いて、川崎市の人口と単身世帯について見ていきましょう。川崎市の人口は約154万人（2023年5月1日現在）となっており、全国で6番目に人口の多い市区町村です。

特筆すべきは人口の増加率です。
全国的に人口の減少に歯止めがかからない現状において、川崎市では2035年まで人口増が続くと考えられています。

※2020年を100とした場合の変動率
※数値は2020年の全国人口数のみ実測値、その他は全て推計（全国人口数は中位推計を抜粋）

参考：川崎市 新たな総合計画の策定に向けた将来人口推計について
国立社会保障・人口問題研究所

また、単に人口が増えているだけではなく、若年層が多いことも川崎市の大きな特徴です。

参考：川崎市  令和2年国勢調査－人口等基本集計結果－統計表
※2020年10月時点
※65歳未満の世帯数には年齢不明のものも含まれる

全国と比較しても、川崎市における65歳未満の単独世帯は非常に多く、全世帯数の3分の1以上を占めています。

全人口における生産年齢人口（15～64歳）の割合を見ても、東京都や政令指定都市の中でも特に高く、将来にわたって安定した入居ニーズが続くことが期待できるでしょう。

※2020年国勢調査の結果をもとに作成
参考：e-stat国勢調査　都道府県・市区町村別の主な結果

住環境

不動産投資のエリアを選定する際には、住環境にも目を向けなくてはなりません。
マンションを利用するのは人であり、その人が住みやすいエリアは高い入居ニーズが望めます。
それでは、横浜・川崎エリアを「住みやすさ」という観点から読み解いていきましょう。

横浜駅の住環境

横浜駅周辺エリアの魅力の一つがアクセス力の高さです。
先述の通り、横浜駅には11路線が乗り入れており、1日の乗降客数はJR東日本内で第3位を誇ります。

駅周辺には横浜市の繁華街が広がり「そごう横浜店」「横浜ベイクォーター」「ルミネ横浜」「相鉄ジョイナス」「横浜モアーズ」など大型商業施設が数多く点在しています。

また、休みの日には「よこはまコスモワールド」や「赤レンガ倉庫」といった観光地へのアクセスも良好です。
アウトドア派は海水浴場「海の公園」やバーベキューや釣りが楽しめる「横浜・こども自然公園」で自然に触れることもできます。

加えて、横浜駅周辺は家賃も手頃です。
一人暮らしのマンションであれば月8万円程度が相場となっています。

※徒歩5～10分、築年数不問

参考：HOME’S

築古であれば1Kで7万円を切る物件もあり、社会人1年生のサラリーマンでも十分借りられる額です。

仕事も遊びも便利、経済的にも無理のない範囲で住める川崎エリアは、東京勤務の若い単身サラリーマンにとって人気の理由にも納得です。

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川崎駅の住環境

川崎駅はJR3路線の乗り入れがあり、乗降者数はJR東日本の駅で10位※、神奈川県内では横浜市に次いで2番目と非常に規模の大きな駅です。

※参考：JR東日本 各駅の乗車人員（2021年度）

駅周辺には商業施設が密集しています。「ラゾーナ川崎」「アトレ川崎」「川崎DICE」「川崎アゼリア」など、日々の買い物はもちろんのこと、休日のお出かけも楽しめるエリアです。

また、駅から10㎞程度の場所には「太田総合病院」や「総合新川橋病院」といった規模の大きい医療施設があり、生活に不便はありません。

また、横浜駅と同じく家賃も手頃です。広めの2DK、2LDKのマンションでも10万円台で借りられます。
一人暮らしはもちろんのこと、結婚・出産後も長く住み続けられる利便性と家賃の安さが魅力です。

※徒歩5～10分、築年数不問
参考：HOME’S

横浜・川崎エリアは再開発が活発

繰り返しになりますが、不動産投資は現在の誘致力だけではなく、将来性も重要です。不動産投資は20年・30年という長期運用が基本であり、将来にわたり資産価値を維持できる物件を選定することが成功の鍵となります。

将来性を見極めるキーワードとなるのが「再開発」です。
再開発が行われている地域は利便性や生活環境が向上するため、入居ニーズが上昇していく傾向があります。

また、入居ニーズの上昇に伴い、不動産の資産価値自体も向上するため物件価格自体が高騰し、物件の売却時にも有利に働くでしょう。

横浜・川崎エリアは再開発が盛んに行われており、将来性も抜群です。横浜・川崎エリア内でも特に注目したいエリアと、再開発の詳細を解説します。

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2023年現在、東京都の中野区、中央区、港区、新宿区、品川区の開発に注目が集まっています。開発・再開発エリアは新聞報道で発表されることもありますが、開発が終わり、竣工した時に大きく報道されることが多く、不動産投資に役立てるには遅すぎます。報道前から情報収集を行い、再開発情報をいち早くキャッチすることは、不動産投資成功の上等手段です。

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横浜エリアの再開発

貿易港として栄えた横浜では、今も国際都市として海外から多くの人が訪れています。
横浜の再開発に「交流の創出」を目的としたものが多く見られるのはそのためかもしれません。

それでは、横浜エリア内で特に規模の大きな再開発事業について解説します。

横浜駅周辺再開発

横浜エリアで最も注目すべき再開発は「横浜駅きた西口鶴屋地区第一種市街地再開発事業」です。
JR横浜タワーとJR横浜鶴屋町ビルに挟まれた区画が対象となっており、メイン事業は地上43階、地下2階の超高層ビル「THE YOKOHAMA FRONT」の建設です。

住宅（459戸）や店舗、ホテルに加え、中期滞在に対応したサービスアパートメントや多言語対応のメディカルモール、多言語対応コンシェルジュサービスも導入され、日本と世界をつなぐ拠点として活用されることになります。

また、横浜駅及びJR横浜タワーと接続する歩行者デッキ「はまレールウォーク」が開通するなど、これまでにないJR横浜駅に直結するマンションが誕生します。

「THE YOKOHAMA FRONT」は2024年3月に竣工予定です。完成すれば国際都市横浜市の新たなシンボルとして、国内外問わず多くの人が集まる場となるに違いありません。

みなとみらい駅周辺再開発

みなとみらい駅は横浜駅から徒歩10分、横浜西区にある横浜高速鉄道みなとみらい線の駅です。
東急東横線や東京メトロ副都心線など7路線と相互直通運転を行っており、渋谷や池袋まで乗り換えなしでアクセス可能です。

みなとみらい駅周辺では再開発ラッシュが続いており「横浜グランゲート」「パシフィコ横浜ノース」「みなとみらいイノベーションセンター」（いずれも竣工2020年）といった複合ビルや、高級ホテル「ザ・カハラ・ホテル＆リゾート横浜&横浜ベイコート倶楽部」（竣工2020年）、「神奈川大学みなとみらいキャンパス」（竣工2021年）などが次々建設されています。

今後特に注目したいのは「みなとみらい21中央地区53街区開発事業」です。対象となっているのはみなとみらい駅と横浜駅の間にある「新高島駅」に近接した街区で、2022年8月に「横浜シンフォステージ（YOKOHAMA SYMPHOSTAGE）」と命名されました。

区内ではウエストタワー（地上20階、塔屋2階、地下1階）、イーストタワー（地上16階、塔屋1階、地下1階）の2棟からなる複合ビルが建設中で、2024年3月末に竣工する予定です。

ビルの中高層部にはオフィスや高級ホテル「京急EXホテル」を配置、低階層には商業施設やオープンイノベーションスペースが入り、憩いや交流の場として活用されます。歩行者デッキの引き込みも行われ、JR横浜駅・新高島駅と連結して、ウエストタワー・イーストタワーそれぞれから各駅に直行できるようになります。

横浜の新しいスポットとして注目を集めているみなとみらい駅周辺では、今後もさまざまな再開発が行われる予定です。さらなる資産価値向上が期待できる、不動産投資先としてもおすすめのエリアといえるでしょう。

川崎エリアの再開発

若年層が多く活気に満ちた川崎エリアでは、その独特の個性を残しつつ、新たな価値を創生する再開発が行われています。今後行われる大規模な再開発をご紹介します。

京急川崎駅西口地区再開発事業

京急川崎駅西口地区再開発事業は、川崎駅西口改札に近接するエリアに大規模複合施設を開設するプロジェクトで、2026年度着工、2028年度完成を目指して進行中です。A-1街区（地上24階、塔屋1階、地下1階）とA-2街区（地上11階、塔屋1階）の2棟の複合ビルから構成されており、店舗やオフィス、駐車場、駐輪場などが入る予定です。

これまで、川崎の都市開発はJR川崎駅周辺が対象となっており、京急川崎駅周辺には目立った大型商業施設はありませんでした。今回の事業は京急川崎駅に商業の核となる複合施設を建設することで、JRを含めた川崎駅周辺エリアの総合的開発を行い、人の流れを作り出すことを目的としています。

川崎新！アリーナシティ・プロジェクト

京急川崎駅西口地区再開発事業の対象区から北東側、現在「KANTOモータースクール川崎校」が立地しているエリアでは「川崎新！アリーナシティ・プロジェクト」が進められています。

本プロジェクトはゲームやスポーツ、まちづくりなど複数の事業を手掛けるDeNAが主体となり、大規模な複合エンターテインメント施設の開業を目指すものです。施設内には約10,000人を収容できる新アリーナを中心に、宿泊施設や飲食施設、公園などができる予定です。完成の暁には同社が運営するプロバスケットボールチーム「川崎ブレイブサンダース」のホームアリーナとして、また音楽ライブやダンスイベント、アートを楽しむ場として、川崎市の新たな文化・芸術・交流の拠点となることが期待されています。

現在本プロジェクトは設計検討中で、順調に進めば2025年着工、2028年竣工・開業となります。また、京急川崎駅西口地区再開発事業との連携についても検討中とのことです。

オフィス・商業施設を中心に開発を進める京急川崎駅西口地区再開発事業と、エンターテインメントに特化した川崎新！アリーナシティ・プロジェクト、2事業の連携が実現したら、さらなる相乗効果が生まれそうです。川崎市は仕事・生活・遊び全てに隙のない魅力的なエリアへと発展を遂げることでしょう。