即完売・人気物件から分析！プロが即決する投資マンション特徴６

投資家が即買いする物件の特徴

それでは、プロの投資家が投資基準としている、良い物件の特徴をご紹介します。
もちろん、この特徴に合わない物件がすべて良くない物件というわけではありません。例えば、都心6区以外のエリアでも、成長力のあるエリアには積極的に投資を検討すべきです。また、管理状況や入居実績は投資を決断する重要な基準になります。
順に見ていきましょう。

即買い特徴１：都心6区という土地の希少性×駅近

都心6区とは、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、文京区を指していいます。

これらのエリアにある物件は希少性があり、物件価値が落ちにくいと言われています。

このエリアの物件のほとんどが山手線の内側もしくはその外縁に位置し、面積としてもそれほど大きくはありません。
また、市場に出てくる物件は、既存のマンションやビルが取り壊された跡地に新しい物件が建設されたものか、既存物件が売出しに出るかのどちらかですので、物件数はそれほど多くはありません。そのため、都心6区にある手頃な価格帯の物件はプロ投資家の中でも取り合いになりやすいのです。

それに加えて、駅近の物件であれば尚更です。郊外の物件に比べて空室リスクがかなり軽減されると考えて良いでしょう。都心6区にはJRのみならず地下鉄路線が張りめぐらされているために、必然的に駅近の物件が多くなります。複数の路線の駅が同時に使える物件は交通の利便性がさらに高まり、賃貸募集がしやすくなるために人気が高いのです。

即買い特徴２：物件の管理状況が良好

物件の管理状況の良し悪しは入居者の住み心地につながってきます。住み心地の悪いマンションは入居者の入れ替わりが早く、空室リスクが高まります。

外壁やエントランスが汚い、郵便受けが乱雑になっている、ごみ捨て場が汚い、共有部分の照明が切れているなどの点が目につく物件は管理状況が悪いことが多く、他の部分の管理においても何か落ち度があるかもしれません。

また、管理状況の悪い物件は老朽化の進行も早い傾向があり、購入後の管理コストや修繕コストが嵩んでしまう事もあります。

即買い特徴３：物件のメンテナンスコストが多く要らない

管理状況のほか、築年数によっても投資期間中のメンテナンスコストは変わってきます。
築年数が浅いうちは修繕費を取り崩して修繕することは少ないですが、築年数が経過すると、共有部分や外壁などの修繕が必要になってきます。

また、長期修繕計画によってエントランス、エレベーター、配管などの修繕時期が定められており、投資期間中に交換時期を迎えると多額の修繕費がかかってきます。

物件のメンテナンスコストを抑えることは、キャッシュフローの改善に直結する事項です。しっかりと修繕計画等を確認しておきましょう。

▼修繕費用についてはこちらの記事で詳しく説明しておりますので、併せてご覧ください。
投資物件の価値を左右する！修繕タイミングと目安コスト

即買い特徴４：周辺地域の平均と比較して利回りが妥当

投資利回りを比較することは物件を検討するときの目安になりますが、利回りの比較は同じ基準で算出された利回りを用いなければなりません。
投資不動産の利回りには、大きく分けて、表面利回り、実質利回り（NOI）の2種類があります。

■表面利回り
年間の家賃収入の合計を物件の価格で割るだけで算出できるシンプルなもので、不動産投資の利回りのうち、最もよく目にするものです。

■実質利回り（NOI）
表面利回りの賃料から必要経費を差し引いた金額を物件価格で割ったもので、表面利回りより現実的な利回りといえます。

物件を比較するときに、表面利回りか実質利回りを基に比較しますが、物件情報を単に比較するだけではなく、自分で実際に計算してみることが大切です。利回りの表示は不動産会社によって様々で、統一された基準はありません。できれば不動産会社から詳細資料を取り寄せて、同じ基準で利回りを計算してみることが大切です。

また、利回りは単に高ければ高いほど良いというわけではなく、周辺地域の賃料相場や築年数などを踏まえて比較検討することが重要になってきます。

▼利回りの詳しい計算方法はこちらをご覧ください
不動産投資の「利回り」計算方法と平均相場とは？注意点も解説！

即買い特徴５：周辺に競合物件が乱立していない

エリアによっては、急に人気が上昇したために投資物件が乱立しているところや、過去に人気であったために物件の供給が進んだが、今は物件過剰になっているエリアがあります。このようなエリアの物件は、後に空室リスクに悩まされる可能性があるので、投資の検討は慎重に行わなければなりません。

都心6区ではそもそも開発する土地を見つけるのも大変であるために、競合物件が乱立しているところは少ないですが、スポット的に供給過剰になっているところがあるかもしれません。他のエリアと比較して同じ地域に空室が多数存在する場合には、注意して調査してみることをお勧めします。

即買い特徴６：入居率が高い

中古物件の場合、購入希望物件の入居実績があればぜひとも入手したいところです。多くの場合、物件を購入する場合には資料の一つとして開示されます。

空室が少ないことに越したことはありませんが、１～２部屋空室が見つかることは珍しくありません。そのときにはいつ退去したのか、募集を始めてから次の入居者が決まるまでにどれぐらいの期間が経っているのかを質問してみることで、将来賃貸募集をスムーズに行うことができるか予測することができます。
新築物件の場合には、周辺のマンションの入居実績を参考にしましょう。

希少性の高い物件に出会う方法

希少性の高い物件に出会うためには、日ごろから情報サイトの新着情報やメルマガなどをこまめにチェックして、気になる案件があれば物件情報を取り寄せることが大切です。

中には、情報サイトやメルマガ等で公開する前に、不動産業者が直接買主に持ち込んでいる案件も少なくありません。そのため、不動産会社へ直接問合せたり、営業担当からこまめに情報を出してもらえるようにお願いしたりすることも有力な方法です。

投資業界では、目の肥えた決断力のあるリピーターがライバルとなります。特に不動産投資においてはタイミングとチャンスを制する者が成功すると心得ましょう。

まとめ

不動産投資において、物件選びは非常に重要です。良い物件を選ぶことができれば、楽に安定した資産形成が実現できるでしょう。しかし、収益力の劣る物件をつかんでしまった場合、キャッシュフローを改善するのは一苦労です。

良い物件を購入するためには、良い物件との出会いとスピード感のある決断力が必要になります。
プロパティエージェントでは、資産性・収益性の2軸から厳しい条件をクリアした物件のみ取り扱い、皆様の資産形成をサポートしております。まずは当社までお問合せください。