【2023年版】不動産投資家が狙う！東京・再開発 特集

【注目エリア②】中央区

引用元：日本初進出「ウォルドーフ・アストリア東京日本橋」2026年開業

東京の中心地である中央区では、数多くの再開発が行われてきました。
特に東京駅周辺の再開発では、丸の内エリア・大手町エリアの大規模開発が進んでいます。

今後、八重洲エリアを中心に再開発が進められていく予定です。

八重洲エリア

既に2022年に再開発が竣工完了している北地区では、バスターミナルや歩行者のための屋内広場が整備され、一層利便性の高いエリアになっています。
2024年度には中区の再開発も着工予定です。都内最大級となる約2haの敷地に超高層大規模ビルが建設され、オフィスや商業施設、劇場、地下ターミナルの整備が行われます。

八重洲エリアは、進化を続ける大注目のエリアの一つです。

月島エリア

月島エリアでは、北地区・南地区で並行して再開発が進行中です。築年数の古い木造家屋が多く、防災面での課題を抱えていた北地区では、58階建てのタワーマンションを中心とした街区の整備が行われており、保育所やデイサービス、障がい者グループホームの導入が予定されています。南地区では、720戸の共同住宅や子育て支援施設、約1,500㎡の広場などが開発中です。

今後は、若い世代からの入居ニーズの高まりに期待できそうです。

【注目エリア③】港区

港区は、虎ノ門・六本木・赤坂などビジネスと商業の中心地をいくつも発展させてきた一方で、
三田・麻布・赤坂・青山などの瀟洒な高級住宅地をかかえています。

現在、再開発の総仕上げともいえるプロジェクトが進行中です。

虎ノ門エリア

2014年の「虎ノ門ヒルズ 森タワー」開業後、2020年6月には、56年ぶりとなる東京メトロ日比谷線の新駅「虎ノ門ヒルズ駅」が開通し、交通インフラの整備が開始されました。また、地上36階建ての大規模オフィスとショッピング施設を併設した「虎ノ門ヒルズ ビジネスタワー」が開業しました。周辺地域において、さらに開発エリアを広げ、現在は再開発の最終段階です。

また、日比谷線「神谷町駅」から「六本木一丁目駅」あたりの「虎ノ門・麻布台地区エリア」は古くからの木造住宅が密集するエリアで、建物が老朽化し防犯・防災面で不安のある地域でしたが、住居を中心とした3棟の超高層ビルと公園や商業施設、文化施設、インターナショナルスクールが整備され、未来の街づくりが推進されています。

エリアに建設される住居は総戸数1,400戸以上、居住者数約3,500人、オフィス総貸室面積213,900㎡においては、就業者数約20,000人、想定年間来街者数2,500～3,000万人と、圧倒的な規模を誇ります。2019年8月5日に着工、2023年竣工予定で、今後多くの入居ニーズが生まれることが想定できます。

三田エリア

三田地区に目を向けると、JR「田町駅」（三田口）西側の国道15号線と三田通りが交わった札ノ辻交差点周辺で、高層ビルの建設が進行中です。地域全体の利便性向上を目的とし、バリアフリーを取り入れた歩行者デッキを新設や、田町駅側から快適にオフィスタワーにアクセスできる歩行者デッキの建設を予定しています。今回の開発では、住宅棟やオフィスタワー、教育施設が配置され、広場や公園もあわせて整備されます。
また、三田一丁目地内に位置する三田小山町西地区では、細分化された土地の集約化や道路の整備・拡充、公園や広場の整備が行われる予定です。
目玉は3棟から構成される約1,400戸の共同住宅で、その周辺にはオフィスや店舗、保育園、公園が一体で開発されます。
オフィスや住宅、周辺施設が充実しつつある三田地区は、働く人にも、住む人にも過ごしやすい街として、注目すべきエリアといえるでしょう。

【注目エリア④】新宿区

※一部抜粋

新宿駅周辺では、大型のバスターミナル「バスタ新宿」が開業するなど今までの再開発の中心は南口周辺エリアでしたが、現在は東口と西口の大開発が進行中です。

新宿 東エリア

ゴジラロードが有名な東口では、2023年4月14日に新宿ミラノ座の跡地に「東急歌舞伎町タワー」がオープンしました。劇場や映画館、ライブホールを中心とした娯楽・文化施設として、新しい東口のランドマークになってくれることでしょう。

新宿駅西口周辺エリアは超高層ビルが立ち並ぶビジネス街、東口周辺エリアは歌舞伎町や新宿三丁目を中心とする遊興・飲食・商業街と街の特色がはっきり分かれていました。
今回の西口再開発事業では、新宿駅のJR線上空に大きな歩行者デッキを建設し、東西を自由に行き来できる通路を開設することによって新しい人の流れを作る「新宿グランドターミナル」として再編します。

加えて、長らく新宿のランドマークとして愛され続けた小田急百貨店ですが、建て替え後は東京都庁よりも高い地上48階の超高層ビルと生まれ変わります。新宿西口では最も高い建物となる予定です。

また、西新宿では10を超える再開発が計画中という情報があります。2024年度に着工が予定されている西新宿三丁目西地区では、総戸数3,200戸のツインタワーマンションや複合施設の建設が行われます。道路や歩行者通路、広場、一時滞在施設なども整備され、アクセス力も防災面もさらなる向上が期待できるため、今後に注目です。

【注目エリア⑤】品川区

品川エリア

品川区で今最も注目すべきなのは、泉岳寺駅・高輪ゲートウェイ駅から品川駅をつなぐライン上のエリアで行われている大規模な再開発です。
駅に沿う形に設けられる「高輪ゲートウェイシティ（仮称）」では、4つの街区にそれぞれ住宅棟（1街区）、文化創造棟（2街区）、複合棟Ⅱ（3街区）、複合棟Ⅰ（4街区）が建設中です。
建築中に出土した高輪築堤も重要な遺産として保存し、展示や文化創造棟におけるプログラムに取り込むなど、柔軟性のある開発が進められています。
駅と街全体を一体的につなぐ「エキマチ一体」型のエリアに生まれ変わり、国際ビジネスの交流拠点として、地域とつながる場所として、重要な役割を果たしてくれることでしょう。

大井町エリア

品川駅から約3㎞南に位置する大井町駅でも大規模な再開発が行われます。住宅・ホテル棟とオフィス棟からなるツインタワーが建設され、全施設が大井町駅と歩行者ネットワークでつながります。
大井町駅はJR京浜東北線・東急大井町線・東京臨海高速鉄道りんかい線の3路線の乗り入れがあり、他区はもちろんのこと、横浜へのアクセスも良好です。その大井町駅が再開発により活性化することで、品川区と他エリアの導線が強固になり、さらに多くの人が品川に訪れるようになると期待されます。

不動産投資のおすすめエリアは？

今回紹介した5つの再開発エリアは、東京の中でも超一等地で、すでに価格が高騰しています。再開発が行われるからといって投資用不動産を購入しようとしても、すでに値上がりした物件しか残っていないのではないかと諦めてしまう人も多いかもしれません。

たしかに、今回のエリアは投資先としての人気も高く、投資対象となる商業ビルや一棟マンションは少なくなっています。しかし、これらのエリアへの人の流れを考えると、投資対象が広がります。

再開発エリアが活発化すると、そのエリアへのアクセス力が強いエリアも地価が値上がりする傾向にあるためです。

再開発エリアの最寄り駅から30分以内で行けるところがおすすめです。乗り換えなしが理想ですが、乗り換え1回で行けるエリアも、十分再開発の恩恵を受けることができるでしょう。

特に墨田区、大田区、板橋区などのエリアはまだこれから値上がりが見込めるところもあります。一等地にこだわらず、不動産投資のプロに相談しながら物件を探していきましょう！

まとめ

再開発エリアの魅力と、都心で今後再開発が行われるエリアについて解説しました。

再開発中及びその周辺のエリアは単に利便性がアップするだけではなく、治安や防災にも配慮された、住みやすい街であることが保証されているといえます。

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