【運用編】高利回り・サブリース・売却で大損⁉不動産投資「ウソ・ホント」

不動産投資で損失を出さずに利益を得るためにはどのように運用したら良いのか。そのためには投資を始める前にリスクを想定し、シミュレーションしておくことが非常に重要です。
今回は、不動産投資の運用の「イメージ」や、まことしやかに囁かれている「噂」についてひとつずつ検証していきます！

「サブリースで長期的に安定収入を得られる」説

管理軽減の代償として失うものとは…？

サブリースの仕組みは上記のとおりになります。

サブリースのメリットとして、

・入居者がいてもいなくても毎月決まった賃料が支払われる
・賃貸管理をすべて管理会社が行うため手間がかからない

この2点が挙げられますが、このメリットを好都合に捉え、勘違いしたまま契約すると大変なことになります！　メリットの裏側にある仕組みを十分に理解できていますか？
サブリースの注意点とはなにか、を確認していきましょう。

■オーナーは家賃満額を受け取れない！家賃も決められない！
家賃保証契約（サブリース）とは家賃の支払いを保証しているだけで、契約当初の家賃金額を永久的に保証してくれる訳ではありません。
そして、サブリースの場合は管理手数料が通常の賃貸管理手数料よりも高くなるため、運用利回りが悪化することは避けられません。そもそも最初の査定金額が妥当でないという場合もあり、オーナーが不利になるような条件が書き込まれていないかを含め、契約内容をよく確認する必要があります。

■「35年一括借上げ」は要注意！家賃が絶対に変わらないわけではない！
「35年間一括借り上げ！」といった謳い文句をよく見かけますが、実際には2年や4年(管理会社により異なります)ごとに契約内容の更新があります。
当初提示された保証家賃額が契約終了時まで維持されるケースはほとんどなく、入居実績や相場によって管理会社から一方的に大幅な家賃の値下げを打診される場合もあります。

■管理がおろそかになり、物件状態が悪化する可能性も！
管理会社は利益を上げるために物件管理の人件費などを切り詰めてくる可能性があります。
そうなると、物件管理が雑になり、契約終了後に手元に戻ってきた物件の状態が悪くなっていた、ということも想定されます。さらに、入居率をあげるために、なりふり構わず人を入居させる場合もあり、オーナーが望まない入居者になる可能性も否めません。

検証結果

永続的に当初の家賃収入が得られるわけではない！
不動産投資を行う上で最もリスクとなりえる空室を回避でき、安心感を得られるという点ではとても利点のあるサブリースですが、本質を理解していないと痛い目に合ってしまう、ということがおわかりいただけましたでしょうか？

サブリースの注意点補足として、通常の集金代行と異なり入居者を選定・情報把握ができないため、たとえば「喫煙者」「ペット」不可を要望していても、情報開示の義務がないため、実際にはどんな人が住んでいるのかわからない、という点も知っておきましょう。

賃貸ニーズが高く、入居率も高く見込める物件であれば、高い管理手数料を払って家賃保証契約にする必要はなく、必要最低限の手数料だけで効率よく運用することが出来るともいえます。
物件次第で吉にも凶にも転ぶ「サブリース」、上手にご活用ください。

▼サブリースのトラブル事例はこちらを参照ください。
便利？怪しい？サブリースの特徴・仕組み・注意点をわかりやすく解説！

▼トラブルを受け、サブリース新法が施行されました。
サブリース新法施行開始！不動産投資への影響と注意点とは？

「利回りが高ければ高いほど優良物件」説

高利回り物件とはどんな物件？

高利回りを実現しやすい物件特徴は大きく２つあります。

・地価の安い地方にある物件
・建物価格が安く、賃料が高い中古物件

特徴を踏まえ、「なぜ高利回りになるのか」を考察してみましょう。

■地方物件　高利回りのなぜ

東京都内山手線沿線の区分マンションの平均利回りはおよそ6％、それに対し、静岡県浜松市で20.37％、福岡県北九州市でも15.11％、東京都に近い千葉市であっても11.46％など、明らかに都内より高い利回り物件が多数あります。これは、都心に比べて需要が少ないため物件価格が低く設定されていることが影響しています。

■中古物件　高利回りのなぜ

一般的に表面利回りは、都市部の新築ワンルームマンションで約4%、築年数が20年を超えると5％～9%まで上昇します。つまり、築年数が古い方が物件の価格は安くなり、地方物件と同様、物件価格が安く抑えられ、高利回りになる中古物件が存在するのです。

参考：不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家（けんびや）収益物件 市場動向2020年4月～6月期　

高利回り物件が抱える問題と危ないカラクリ

■物件自体の危険性
まず、地方物件ですが、一般的に、都心と比較して地方は空室率の問題を多くはらんでいます。多くの広告に記載されている「表面利回り」通りに運用できることは稀で、購入前の想定利回りと購入後における実際の利回りがこんなにも違う…！といった可能性も十分あり得ます。

中古物件も同様、築年数が経てば、建物自体の劣化、設備なども老朽化してきます。場合によっては購入後、入居がつかずにリフォームが必要となり、その間、入居がないので大赤字、といったことも起きます。

■不動産広告の危険なカラクリ
広告を見ていると、意外と高利回り物件は出回っている、という印象を持たれている方がいらっしゃるかもしれません。ですが、実際に高利回りで運用することができるスペックを持つ物件はそれほど多くないのが現実です。

世の中には、以下のような提示をしてくる不動産会社もあります。

・管理コストが少なく見積もられている
・満室想定・設定家賃のものしか示されない

家賃収入が高ければ利回りも高く出る、という前提のもと、
不動産会社が相場よりも高く家賃設定をしていたり、管理費や修繕費などの管理コストを計算から除外、もしくは安く見積もっているケースもあります。

検証結果

高利回り＝「投資に適した物件」とは限らない

表面利回りは満室の場合の利回りです。実際には、入居者がいなければその利益を得ることができません。一番良い条件でシミュレーションした数値だけで判断することは非常に危険です。利回りは、投資判断をするうえで重要ですが、あくまでの目安のひとつとして活用しましょう。

▼利回りの意味と正しい捉え方を身につけましょう！
利回りだけを見て失敗した不動産投資事例

▼利回りの計算方法をしっかりと学んでおきましょう
不動産投資の「利回り」計算方法と平均相場とは？注意点も解説！
 
▼高利回り物件の真価を見抜くためのポイントとは？
高利回り投資物件の特徴と失敗しないための攻略法

「オーナーチェンジ物件は即時収入で安全」説

メリット多数！でも意外とトラブルになりがちなこととは？

オーナーチェンジ物件にはすでに入居者がいるため、

・入居者募集に必要な手間が省ける
・購入後、すぐに家賃収入が得られる

といったように、空室問題が解消できるオーナーにとっては大きなメリットがあります。

また、オーナーチェンジ物件の賃貸料が相場より低く設定されていた場合、得られる家賃収入が相場よりも少なくなるのでデメリットに感じられますが、家賃収入が少ない物件ならば、物件自体の価格も安く設定されるので、購入時のメリットのひとつといえます。
安く購入し、引き継いだ入居者が退去後に賃貸料を相場にあわせて設定すれば、長期的にメリットへ転じ、お買い得物件といえるでしょう。

ですが、一方で大きな危険と背中合わせであることを認識しましょう。
たとえば、このようなケースが想定されます。

・契約の変更がなかなかできない
・建物についての調査が自由にできない
・悪質なオーナーチェンジ物件が紛れている

不動産の所有権を得ても、前オーナー時の契約内容を引き継ぐため、容易に賃貸料の変更もできません。入居者の近隣トラブルや、家賃滞納した場合における入居者の立ち退き要求なども、もちろんできません。

また、入居者がいるからこそのデメリットとして、部屋の中の状態を前もって知ることができないため、傷や欠陥、老朽化などに気づくことができません。

さらに、最悪なケースとしては、新オーナーを騙すことで儲けを出そうとする悪徳な物件もあるようです。手口の一例として、さくらの入居者を雇い、良い条件での契約ができているように見せかけ、購入後しばらくすると退去してしまうというケースがあります。

検証結果

不確定要素が多いオーナーチェンジ物件は情報収集が必須！
空室問題が解消でき、即時収入を得られるメリットがある反面、本当に良いオーナーチェンジ物件か見極めることが重要です。利回りの計算がしやすく、投資計画を立てやすさに流されず、しっかりと正しい情報を集め、判断する目が必要です。投資の甘い話にはウラがある！と思って情報を整理してから決断を！

▼オーナーチェンジ物件で失敗しないために
良いオーナーチェンジ物件の見極め方

「売却価額がそのまま売却益になって丸儲け」説

売却するにもこれだけの費用が嵩む！

大きな収益を得るチャンスですが、売却時に注意すべき点をご存知でしょうか。
売却時には主に５つの費用が必要となります。以下、目安として参考にしてください。

項目	費用・税金の目安
仲介手数料	（成約価格×3％＋6万円）＋消費税
印紙代（印紙税）	目安として1,000円〜6万円 ※売却金額により異なる
抵当権抹消登記	登録免許税：不動産の数×1,000円 司法書士への報酬：1万円～2万円前後
譲渡所得税	長期譲渡所得：20.315％ 短期譲渡所得：39.63%
ローン返済	人により異なる

■成約価格3,000万円の場合の仲介手数料　
不動産会社（不動産仲介会社）と媒介契約を締結し、不動産会社にワンルームマンションの買主を探してもらう場合は、仲介手数料が必要となります。
成約金額が400万円を超える場合は、成約価格×3％＋6万円＋消費税となります。

3,000万円×3%＋60,000円＝960,000円（消費税別）

※消費税10％の場合、1,056,000円となります。

仲介手数料だけをとってみても、売却額が全額、懐に入ってくるわけでないことがわかりますね。上記の5つの他、場合によっては、ハウスクリーニングやリフォーム費用など、その他費用が必要になる場合もあるので、売却が本当に利益に繋がるかをきちんと見積もったうえで検討しましょう。

検証結果

意外とかかる諸費用を加味した売却計画を！
不動産投資は家賃収入を主軸にしたインカムゲインの投資ですが、不動産売却によるキャピタルゲインも投資に重要な要素です。

不動産の価値を知るためには、素人では判断しかねるため、できるだけ多くの不動産業者に査定を依頼することがポイントです。より高く売るには正確な情報を集める必要があり、査定の依頼を通じて、より良い不動産会社を知ることにもつながります。売却価格の変化だけではなく、ローン残高の変化や税額の変化などにも注意しながら、ベストな売却タイミングを逃さないようにしましょう。

▼売却に関して知っておきたい基礎知識はこちら
・売却のリスクと対処法
・物件売却の流れ
・売り時はいつか？
・不動産査定の方法と査定額をアップさせるコツ
・売却における注意点とは？

まとめ

不動産投資の成果に直結する“運用”に関する４つの事柄を、ひとつずつ検証していきましたが、いかがでしたでしょうか。知っているつもりで実は間違えていた、ということはありませんでしたか？　今回取り上げた内容は、確実に成果を出すために必要な基礎知識です。これを読んで、きちんと正確な情報を得たいという方は、ぜひ、プロパティエージェントが主催する無料セミナーや、お問い合わせをご活用ください。
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