2020.04.15

新型コロナによる価格・家賃下落は起こる？不動産投資への影響を解説

【目次】

現在、世間を騒がせているコロナウイルスですが、不動産投資をしている人、もしくはこれから不動産投資を行うことを検討している人は、不動産投資への影響が気になるでしょう。

結論からいうと、コロナウイルスによる不動産投資への影響は現状はほぼなく、むしろこのような状況でも不動産投資は、特にワンルームマンション投資は強いといえるでしょう。

この記事では、その理由をリーマンショック時の状況を踏まえ、詳しく解説していきます。現在不動産投資をしている人や、これから不動産投資をする人は参考にしてみてください。

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新型コロナウィルス（COVID-19）で不動産はどうなるのか

新型コロナウイルスによって不動産はどうなるのか？という点は、冒頭のように不動産投資に関しては現状、ほぼ影響はないでしょう。その理由を、以下「価格」と「賃料」の2つの観点から解説します。

・不動産価格は下落する可能性が高い
・賃料の影響はほぼない

コロナウイルスによる影響は、端的にいえば「不況下で不動産市場はどうなるのか？」ということです。そのため、代表的な不況であるリーマンショック（2008年）時と比較していきます。

不動産価格は下落する可能性が高い

不動産価格は下落する可能性が高いです。その理由は、買い控えにより不動産需要が低下する可能性が高いからです。この点について、リーマンショック時の不動産価格と契約率を確認してみましょう。

■不動産価格の下落
以下は、リーマンショック前後の首都圏マンション（中古）の価格推移です。なお、新築マンション価格も同じような推移になります。

・2006年：2,520万円
・2007年：2,900万円（前年比+7.8％）
・2008年：3,128万円（同+7.8％）
・2009年：2,824万円（同－9.7％）
・2010年：2,965万円（同+4.9％）

このように、右肩上がりだったマンション価格は、2008年のリーマンショックが起きたことで、わずか1年（2008年→2009年）で10％近く下落しています。そして、その後は緩やかに回復するものの、2008年の水準まで回復するのに7年（2015年：3,070万円）かかっています。

参考URL：東京カンテイ中古マンション70 ㎡価格年別推移（17年・年間版）
参考URL：東京カンテイ中古マンション70 ㎡価格年別推移（99年～08年）

■契約率の低下
さらに、需要を予測する上で重要な契約率（首都圏マンション）は以下の通りです。

・2007年：69.7%（販売戸数：61,021戸）
・2008年：62.7%（販売戸数：43,733戸）
・2009年：69.7%（販売戸数：36,376戸）

このように、リーマンショックが起きた2008年に契約率が大きく下落しています。2009年には一見回復しているように見えますが、2009年のマンション販売戸数はリーマンショック前の2007年に比べて、40％減少していることが分かります。さらに、前項のように2009年の不動産価格は2007年・2008年より下がっている状況です。

つまり、販売戸数（供給）が40％減少し、かつ不動産価格が下がっている状態で、ようやく契約率（需要）が2007年と同じ水準になっているということです。この点から、マンション（不動産）需要は、リーマンショック後に大きく下落したことが分かるでしょう。

このように、不況下では不動産のような高価格帯の商品は買い控える傾向にあり、需要減によって価格は下落することが分かります。これは、コロナウイルスによっても同じ現象になる可能性があることが考えられます。

賃料に影響はほぼない

一方、リーマンショックが起きても、賃料への影響はほぼありませんでした。不動産投資の収入源は家賃収入なので、賃料が下がらなければ影響はありません。この点を過去のデータで確認しつつ、賃料に影響がなかった理由を解説します。

■過去データで賃料の変動はほぼ見られない
不動産流通推進センターの資料※1によると、リーマンショック前後でワンルームマンションの賃料（首都圏）は以下のように推移しました。

2007年3月：71,672円
2008年3月：71,940円（前年比+0.37％）
2009年3月：71,817円（同-0.18％）

このように、リーマンショック後でも賃料はほぼ変わっていません。また、2006年～2016年の10年間でも賃料変動率は2％程度であり※1、直近の過去10年（2009年～2019年）でも変動率はわずか1.5％程度です。※2

※1 参考URL：不動産流通推進センター 2016不動産業統計集
※2 参考URL：不動産流通推進センター 2019不動産業統計集

■賃料に影響がない理由は「退去する理由がない」から
前項のように、リーマンショックという世界的不況が起きても、賃料に影響はありませんでした。その理由は、リーマンショックで不況になったからといって、賃貸物件を退去する理由がないからです。

そもそも、賃料が変動する要素は「需給バランス」です。つまり、賃貸需要が低下し供給が多くなれば賃料は下がります。しかし、リーマンショックやコロナウイルスの影響で不況になったからといって、賃貸需要は減りません。むしろ、マンションの購入をやめた人や購入が出来なかった人が賃貸を探す可能性があるので、賃貸需要は上がる可能性もあります。

さらに、上述したようにマンションの供給戸数は下がっていますし、国土交通省のデータによると借家の着工戸数もリーマンショック後に下がっています。つまり、賃貸需要は下落する要素がなく、供給は逆に減るので、相対的に賃貸需要が上がるということです。

このような事情で、リーマンショック時でも賃料は下落することはなく、不動産投資にも影響はなかったと考えられます。コロナウイルスでも同じことが起こる可能性は高いでしょう。