不動産投資の頭金の目安は？頭金の違いによる不動産投資の違いを解説

不動産投資の頭金の目安

現物不動産投資での頭金の目安

頭金の最適な額を定めることはできません。そのときの経済の状況（金利や政策など）・購入者（職業や年収など）・購入物件（新築か中古かや立地など）により左右されるものの、明確な規定や計算式があるわけではないからです。たとえば返済能力が高いと判断されたり、将来の利益がある程度確実であったりと推測されれば、頭金の額が相場に満たなくても審査が通る場合がありますし、逆に信用に欠けると評価されれば必要以上に大きい頭金を請求される場合もあります。

融資を確実に受けるため

そうした性質を考慮したうえで、かなり幅のある目安として「物件の金額の10～20％程度」という基準が知られています。この水準は2019年現在の経済状況や不動産相場を前提にしています。金額として300万円以上は用意しておくと安全だとも言われています。

この基準は融資を受けるための審査を念頭に置いています。審査の際、もし頭金を全く用意できなければ、返済能力を信用してもらうことは難しくなります。ただし、繰り返しになりますが、頭金の水準は年収・属性・物件などにより変化します。頭金が用意でき資金的に問題が無かったとしても、例えば年収の10倍以上の金額の物件を購入する場合、不安定な職を転々としている場合などは、融資してもらえない可能性があります。融資の可否に関する様々な要因や、実際の事例については「不動産投資ローンの審査をクリアできる方法は？」に詳しい説明があります。

注意点：頭金と自己資金

頭金と似た言葉に「自己資金」があります。この二つの言葉は混同されがちですが、正確には異なるお金を指しています。

頭金は、ローンの返済に関する信用を高めるために先払いされるお金です。不動産投資では、不動産購入に伴う不動産投資ローンを契約する際にまとまったお金が必要になる場合があります。物件の性質などによってはその額はかなり低く抑えられるため、文字通りの意味で「まとまったお金が必要」という意味ではありませんが、用意しておくに越したことはありません。

一方、不動産投資でいう自己資金とは、頭金のみならず保険料や印紙代、ローン事務手数料なども含み、物件購入に必要になるお金の総額を意味します。そのため不動産投資に求められる自己資金は頭金の水準よりもやや多くなります。先ほど頭金の必要金額の参考値として、物件価格の10～20％という数字を示しました。つまり、不動産購入のための自己資金としてはこれに幾らかを上乗せして、最大で物件価格の30％程度の額を用意することを意味しています。

この関係にも明らかですが、自己資金の大部分を頭金が占めています。このことから二つの言葉が同一視されることもあります。自己資金そのものが要らないという投資プランでなければ、両者は違うものとして扱う場合があると理解しておきましょう。

頭金が少ないことのメリット

融資の審査を念頭に置いた場合には、以上のように受動的に頭金が定められます。一方、頭金の多寡は以降の返済計画の変化につながり、したがって投資の目的や戦略によっては、不動産投資に追加的な効果を持たせる役割を果たしてくれます。

生命保険の代わりになる

たとえば頭金が少ないローンを結んだ場合、かなり少額の自己資金で投資を始められたことになります。頭金が少ない場合には、その不動産投資は生命保険の補助としての機能が高くなります。

団体信用生命保険

購入した不動産ですが、購入者が死亡してしまった場合その家族が引き継ぐことになります。この際、購入者の死亡時に既に借金の返済が完了している場合や、団体信用生命保険の保険金により未返済分を相殺する場合は、無借金の不動産資産とその家賃収入のみを家族に遺すことができます。

通常、不動産ローンでは団体信用生命保険への加入が義務付けられています。一般に団体信用生命保険は通常の生命保険よりも保険料が安価であり、不動産投資が生命保険の補助的な役割を果たす部分があると言われています。その保険料は不動産の家賃収益から支払われるため、頭金が少額で抑えられた場合には、その少額で生命保険と似た効果を得られたことになります。
他にも不動産ローンについて詳しく知りたい方は、「不動産投資ローンとは？具体例や金融機関の選び方、融資審査に通るコツを解説！」を参照ください。

相続と諸注意

団体信用生命保険により、家族に不動産資産とその家賃収入という、定期的収入源を遺すことができます。もはやローンを支払う必要もないため、家賃収入から管理費用などを引けば、それが継続的な収入になります。

なお、現金を相続する場合に比べると、相続資産の評価額も低くなります。相続資産の評価額が低くなるということは、条件次第では相続税も抑えられる可能性があります。

しかし、不動産は流動性の低い資産であることは頭に入れておきましょう。もし直ちに多額の現金が必要になったとしても、数日で不動産を売って現金に変えるのは現実的ではありません。その意味では、完全に生命保険の代わりになるものではないという点は認識しておく必要があります。

特に頭金0円（全額融資）の場合について

近年、不動産投資で頭金0円とか頭金なしといった誘い文句を見かけます。全額融資であるという意味では、自己資金0円プランやフルローン投資なども同じものを指しています。頭金0円などのプランは頭金の少ないローンの最たるものです。これらを利用すれば、まとまったお金が現時点で用意できなくてもすぐに投資を始められるため、資産の無い人でも投資を始めやすいプランと言えます。

例えば低収入なサラリーマンを続けるのでは老後が不安なので、勤務の傍ら今のうちからマンションを購入して不労所得で稼ごうと考えるとき、こうしたプランは有効です。不動産という資産を購入するため、物件の信頼性も同時に評価され、融資が認められやすくなります。なおこうしたプランでは、本来なら払う必要のある金額を投資開始時点で払わず、将来の返済分に入れる方式になっており、金利によって最終的な返済金額は大きくなることも知っておきましょう。