2019.04.11

2018年度の不動産投資市場の振り返りと2019年度の不動産投資市場の傾向分析

【目次】

2018年度の不動産投資市場がどのような動向にあったのかを正しく把握し、2019年度の傾向を予測することで、不動産投資を今後どのような戦略で行っていけば良いのかを知ることができます。この記事では、今年の市場の傾向を分析するとともに来年度の傾向を予測し、不動産投資家が押さえておくべきポイントを紹介します。

＼誰でもOK！「不動産投資の基礎」資料セットを無料プレゼント中／

10秒で手に入る！
　「不動産投資の基礎資料」はこちら　

*「初心者向け資料セットが欲しい」に☑でメールが届きます

2018年度の不動産投資は「市場の活発化」

2018年度の不動産投資市場の傾向は「市場の活発化」、つまり不動産投資の人気の高まりという言葉で説明することができます。

不動産投資業界の活況

投資がより身近な存在に

不動産投資の活況の要因の一つに、投資がより身近な存在になったという点が挙げられます。適切なリスク管理を行うことでしっかりと利益を上げることができるということが徐々に認知されてきたのか、投資が以前と比べ多くの人にとって魅力的な選択肢となっています。不動産投資についても同様であり、不動産に関するニュースが日経新聞や東洋経済・プレジデントなどのメディアの表紙を飾ることも増え、継続して不動産投資に興味を持つ方が増えてきています。不動産投資に対して抵抗がなくフラットな目線を持った投資家が多くなってきていると考えられます。

資産形成の必要性

二つ目のポイントに、資産形成の必要性がこれまで以上に認識されるようになったという点があります。年金制度に関わる問題が明らかになり、早い段階から資産を形成しておくことが重要視されるようになっています。そのため、不動産投資を資産形成の手段の一つとして検討する方が多くなってきています。

情報格差の縮まり

三点目に挙げられるのが、不動産投資に関する情報格差の縮小です。これまで不動産会社側と投資家側には情報の非対称性がありましたが、情報収集・情報発信の手段が増えてきたことなどによって、投資家が自ら情報を得ることが以前よりも容易になっています。

不動産投資市場の動向

都心ワンルーム、中古物件の人気

具体的な市場の動向としては、都心のワンルームと中古物件の人気が挙げられます。
都心のワンルームの人気に関しては、不動産投資家がこれまでとは違い、「長期」の「安定」した投資を求めているため、その達成のためには必然的に「都心」「単身者向け」という、需要の高い条件を具えた物件への投資が必須であるという背景があります。
一方、中古物件やリノベーション事業も人気になってきています。これまで中古物件では融資を受けにくいというデメリットがありましたが、近年ではその傾向が改善されてきたこともあり、中古物件の人気が高まっています。中古物件の価値が上がることで、東京の不動産市場全体の価値も上がることが期待されています。

広さ・立地重視の傾向

物件の条件という点では、広さや立地を重視する投資家が増えています。
広さに関しては、ワンルームであれば20-25平米の物件に比べ、25-30平米の物件の人気が高まっています。投資家や入居者の中で、7-8畳の部屋が当たり前になってきていることが窺えます。
また、利回りなどの指標よりも立地の良さを重視する投資家も増えてきています。東京都内であれば、水天宮や秋葉原などのネームバリューのあるエリアや、最寄り駅から徒歩5分以内の物件などが人気となっています。

2019年度はどう変わる？

ここまでは2018年度までの不動産投資市場の傾向について見てきましたが、2019年度の不動産投資市場はどのような状況になることが予想されているのでしょうか。
2019年度の不動産投資市場を予測する上で重要になってくるものが、「2019年問題」と呼ばれている問題です。

2019年問題とは何か

そもそも、2019年問題とはどのような問題のことを指しているのでしょうか。
2019年問題とは、いくつかの要因によって2019年を境として不動産投資市場をめぐる状況が大きく変化すると予想されている問題です。その変化とは一言で言えば、「不動産価格の下落」です。不動産価格が下落すると予想されている背景には大きく三つの理由があると考えられており、以下ではそれぞれの理由について見ていきます。

世帯数の減少

一つ目の理由として考えられているのが、日本国内での世帯数の減少です。
日本では出生率の低下などによって2010年頃から本格的に人口の減少が続いている一方で、世帯数は近年でも増加傾向にありました。これは、出生率が低下し人口は減少している一方で、平均世帯人員が減少し単身者の割合が増加したり、複数世代での同居が減少し核家族化が進んだりしたことなどが背景にあると考えられています。
しかしこの傾向も長くは続かず、2019年を境として世帯数も減少に転じると予想されています。世帯数がおおよそ物件の数に対応すると考えると、世帯数が減少することは不動産需要の減少につながると考えられます。そのため、不動産投資市場では人口よりも世帯数の方が重要であり、人口だけでなく世帯数も減少してしまうと不動産価格が下落すると予想され、不動産投資は大きな影響を受けることになります。

不動産の売り傾向の強まり

二つ目に挙げられるのが、不動産の売却が進むということです。
2020年の東京オリンピックに向けて、東京を中心に多くのマンションなどが建てられてきました。しかしこれまでの傾向を鑑みると、その流れの中で上昇した不動産価格はオリンピック前年あたりでピークアウトし、オリンピック開催決定直後に不動産を購入した外国人投資家などを中心に、利益確定のための不動産売却が進むと予想されています。そのために不動産価格の下落が進むと考えられているのです。

長期譲渡所得による売却の後押し

三つ目が税金面での問題です。
不動産の売買によって得た利益に対しては譲渡所得税という税金が課されますが、譲渡所得はその不動産を所有していた期間に応じて短期譲渡所得と長期譲渡所得とに分類されます。この二つでは税率が違っており、譲渡した年の1月1日時点での所有期間が5年以下の土地や建物を売って得られた短期譲渡所得では、所得税が30％、住民税が9％なのに対し、所有期間が5年を超える長期譲渡所得では所得税が15％、住民税が5％と、合計で約半分の割合となる仕組みになっています。
上でも解説したように、2013年9月に東京でのオリンピック開催が決定して以降、東京の不動産への投資が活発化しました。この段階で購入された不動産に関して、1月1日時点での所有期間が5年を超えるのは2019年からです。そのため、これまで売却を我慢してきた外国人不動産投資家などは、納める必要のある税金がこれまでの約半分になった2019年の段階で一気に売り抜ける可能性があり、それによる不動産価格の大幅な下落が懸念されています。

＼誰でもOK！「不動産投資の基礎」資料セットを無料プレゼント中／

10秒で手に入る！
　「不動産投資の基礎資料」はこちら　

*「初心者向け資料セットが欲しい」に☑でメールが届きます

不動産価格下落の影響や対策

「2019年問題」により不動産価格が下落することが予想されていますが、不動産価格が下落することによってどのような影響があるのでしょうか。

不動産投資をこれから始める人の場合

不動産投資への参入がより容易に

不動産投資をこれから始める人にとっては、不動産価格が下落することはプラスに働く面が大きいでしょう。当然といえば当然の話ですが、不動産の価格が下がることで購入時に必要な費用を抑えることができます。このことは投資初心者の方にとっては特にメリットになると考えられます。
不動産投資を行う上で懸念される点の一つに初期費用の大きさが挙げられます。株式投資やFXなどでは少額からでも投資を行うことができる一方で、不動産投資では不動産という高額な投資商品を扱う以上、どうしても初期費用が高くなってしまいます。不動産投資ローンを利用することで少ない自己資金からでも投資は可能ですが、ローンの支払いは残ります。高額ゆえ、リスクを抑えるために複数箇所に分散投資することも容易ではないため、失敗したときの損失が大きくなってしまう恐れがあります。不動産価格が下落すればそうしたリスクも下がり、より不動産投資を始めやすくなると言えます。

価格下落への対策を

しかし、新しく不動産を購入して不動産投資を始めようとしている方は、今後さらに不動産価格が下落することに備え、価格が下落しにくい物件を購入することが重要です。

価格が下落しにくい物件の条件の一つとして、立地の良さが挙げられます。現在既に人気の高いエリアや、最寄り駅に近い、ターミナル駅へのアクセスが良い、周辺施設が充実しているなどといった条件の立地であれば、物件に対する需要も高く、価格相場も比較的安定しているため、急激に価格が下がるような可能性は小さいと言えます。また、開発が計画されているなどして今後の成長が見込まれているエリアであれば、開発後に需要が高まることが予想されるため、価格下落のリスクは比較的小さいと言えるでしょう。

加えて、物件自体の設備や管理も重要です。オートロックやバストイレ別など、近年需要のある設備があればその分、価格は下がりにくいと言えます。さらに、物件の管理をきちんと行うことも、入居者の満足度を高め、物件の価値を下げない上では大切です。管理委託をする場合などは信頼できる管理会社を選ぶようにしましょう。

既に物件を保有している人の場合

一方で既に不動産投資を行っており物件を所有している人の場合も、不動産価格が下落すると家賃の下落や売却価格の低下などにより、大きな損失が発生してしまう可能性があります。資産価値の減少を抑える努力をすることで、価格の下落を最小限に留めることができます。
資産価値の減少の要因の一つとして、物件の老朽化に伴う外観や設備などの劣化が想定されます。これらを防止するためにも、日頃からしっかりとメンテナンスを行い必要に応じて修繕を行うことが必要です。管理会社に管理を委託している場合には管理会社と上手に連携し、物件の環境を維持・改善してもらえるようにしましょう。