2019.03.19

サラリーマンが不動産投資する際の妥当な融資額とは？

【目次】

不動産投資を行う上で、銀行からの融資はほとんどの方にとって必要不可欠となります。そして、融資を受ける際には自分にとってどのくらいの融資額が妥当なのかを知っておく必要があります。そこで今回は、不動産投資の融資額が決定される上でのポイントを説明するとともに、妥当な融資額についての考え方を解説していきます。

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不動産投資ローンとは

そもそも不動産投資ローンとはどのようなものなのでしょうか。最初に簡単に確認しておきましょう。

不動産投資ローンとは、投資を目的としてマンションやアパートなどの不動産を購入する際に、その不動産を担保に入れて金融機関から購入資金のための融資を受けることを言います。

不動産投資ローンは、不動産を購入するための資金確保を目的としているという点で住宅ローンと似ている側面もありますが、二つのローンには融資額、融資金利、審査などの面で違いがあります。

融資額の違い

前提として、不動産投資ローンは物件を貸し出すことで家賃収入などを得るために、住宅ローンは自宅として住むために行われるものであり、目的が異なっています。従って、住宅ローンの場合には返済の原資は借主の給与が中心となるのに対し、不動産投資ローンではそれに家賃収入が加わります。そのため、給与だけでなく家賃収入も返済原資にできる不動産投資ローンでは、住宅ローンよりも大きな金額の融資を受けることが可能です。

融資金利の違い

一方で、融資の際の金利は住宅ローンよりも不動産投資ローンの方が高い傾向にあります。その理由としては、不動産投資ローンの方が融資金額が大きいことや、不動産投資では空室の発生などにより家賃収入が想定通りに得られなかった場合に貸し倒れのリスクがあることなどが挙げられます。

審査の違い

審査に関しても住宅ローンと不動産投資ローンとでは違いがあります。ローンの審査基準に関しては下で詳しく解説しますが、住宅ローンの審査では勤務先、年収、資産状況などの借り手の属性を主な判断材料として返済能力が見られる一方、不動産投資ローンの審査では借り手の属性に加えて購入する物件の特徴や、投資の採算性などについても重要視されます。

不動産投資の融資額の判断基準

それではここからは、不動産投資ローンの融資額の判断基準について具体的に見ていきましょう。

融資額の判断基準は、物件の収益性、借り入れをする本人の与信という大きく二つの要素で判断します。

物件の収益性

不動産投資ローンの審査基準に特有なのが、物件の収益性が評価の対象となるということです。融資の対象となる物件から得られる収益も担保の対象として評価されるため、黒字を出せる見込みがあれば担保として高く評価され、収益性が高ければ高いほど評価も高くなります。

ただし、物件の収益性に関して金融機関が評価するのは、不動産会社などから提示されることの多い表面利回りではなく、不動産を運営していく上での諸費用なども考慮した実質利回りの値であることが多いという点に注意する必要があります。

与信

与信とは、融資を行うに当たって一定の信用、つまり融資の枠を与えることであり、その人の社会的な信用の大きさを、借り入れ可能な金額に換算したものだと言えます。つまり、個人の信用力の大きさが融資限度額に影響してくるということになります。

この与信は、融資を申し込んだ人の「属性」によって決まってきます。属性とは、その人の社会的・経済的な状況のことを表し、職種や勤務先、役職などの社会的立場や、年収や保有している資産の額などの情報が含まれます。

不動産投資ローンにおいて、物件の収益性に加えて与信が重要になるのは何故なのでしょうか。それは、金融機関は融資額を少しでも確実に回収したいと考えるからです。家賃収入など物件からの収入があればその金額だけで十分に返済できるようにも思えますが、例えば本業での収入が途絶える、もしくは減ってしまった場合には物件からの収入を生活費に充てなければならなくなってしまうことも想定されます。そういった場合にローンを回収できなくなることを防ぐため、金融機関は与信も重視するのです。

属性の種類とポイント

続いて、不動産投資の融資に関わる与信の判断に当たって考慮される属性の種類や、属性の評価を上げるためのポイントなどについて解説していきます。

与信判断上の属性の種類

上で述べたように、与信を判断する上ではいくつかの属性が考慮されます。その際にポイントとなるのが、それぞれの属性は独立して判断されるのではなく、複数の属性を併せて総合的に融資の判断がされるということです。

それでは、融資で重視されるいくつかの属性についてそれぞれ見ていきましょう。

・年収

融資の基準の一つに収入が挙げられます。ただし、かなりの高所得者でなければ融資が受けられないというわけではなく、一般的には年収400～500万円程度が一つの目安だと言われています。もちろん、年収が高ければ高いほど大きな融資額を期待できますが、その他の要素も併せて総合的に判断されるため、年収のみで融資額が決まるわけではないということを理解しておきましょう。

・勤務先

安定した返済ができるのかを判断する上で、勤務先も重要な判断材料になります。勤務先の規模や資本金、売上高などが審査されます。また、一般的に公務員や士業（弁護士、税理士など）、医師などは評価が高く、大企業の会社員、中小企業の会社員などがそれに続く形になっているとされています。

また、勤務先での勤続年数も参考にされます。大まかに言えば勤続年数が長いと評価は高くなり、キャリアアップではない異業種への転職が多いと評価は低くなる傾向にあります。転職が多いと失業により返済が滞ってしまう可能性があると考えられるためです。

・家族構成

家族構成も重要な判断要素となります。融資審査の際には家族の氏名や生年月日、融資申込者との関係性、同居しているか別居しているか、別居している場合には融資申込者と住所や生計が同じであるかなどが確認されます。このように家族構成に関する情報を確認するのは、家族構成によって生活費などの額が変わり、返済にも影響を与えると考えられるためです。例えば、幼い子供がいる場合には将来教育費などが多く必要となると考えられますし、一方で配偶者がいる場合には、配偶者が仕事をしていなくても潜在的な労働力と見なされ有利になる場合もあります。

・資産状況

資産状況とは、金融資産をどの程度所有しているかということです。金融資産は直接担保になるわけではないので返済が滞ったからといってすぐに回収されるわけではありませんが、いざという時に換金できるため高い評価につながります。空室が続いてしまった場合でもある程度の金融資産を所有していれば、金融機関側としても融資額が回収不能となるリスクを避けることができると考えられるからです。

・住居状況

住居の状況とは、持ち家か賃貸住宅か、持ち家の場合は住宅ローンの残高があるかなどの内容です。一般的にローン残高が多くある持ち家の場合は負債があると見なされ、評価は下がってしまいます。ただし、ローン返済が残っていても問題なかったり、持ち家があることで生活基盤が強固であると判断されるケースもあったりするため、一概には判断できません。

属性の評価を上げるために

属性の評価を一度に大きく上げることはそう簡単にはできませんが、属性の評価が上がりやすくなる条件も存在します。例えば既に述べたように、勤続年数が増えるにつれて評価は上がります。しかし、退職が見えてくる50歳頃をピークに年齢を重ねすぎてしまっても融資の評価は厳しくなってきます。

また、赤字の続いている会社から業績の良い上場企業に、もしくは中小企業から大企業に転職した場合も、属性の評価が上がることが期待されます。

一方で、ローンの滞納がある場合には信用は下がりますし、カードローンなどで借り入れがある場合は融資限度額が下がってしまう可能性があります。

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自分にあった融資額とは？

ここまで不動産投資の融資額の判断基準や、属性の評価を上げる方法などについて解説してきましたが、十分にリスクを考えずに融資限度額いっぱいまでに金融機関から融資を受けることが必ずしも正しい選択であるとは限りません。というのも、空室の発生などにより思っていた家賃収入が得られなかった場合や日常生活の中で思わぬ出費が発生した場合などに、思い描いていた通りに返済ができなくなってしまう可能性もあるからです。

想定通りの家賃収入が得られない場合

例として、場所によるリスク分散をしにくいアパートへの投資を考えてみます。家賃が月4万円の部屋が10部屋あるアパートをフルローンで4,000万円で購入し、ローンの返済や経費などで年間400万円の出費があるものとします。

この場合、年間収入は480万円であり、400万円の出費を引いても手元に80万円が残ります。しかし、この年間収入はあくまで1年間満室の状態が続いた場合を想定したものであって、空室が1室も出ないという保証はありません。また、将来的に需要が減少し家賃を下げなければならなくなってしまう可能性も考えられます。そこで入居率が9割、家賃が現在の9割に減少した場合を想定して再び計算してみましょう。

この場合の年間収入は388.8万円となります。ローンの返済や経費などで年間の出費が400万円であると仮定していますので、11.2万円の赤字が出る計算となってしまいます。

日常生活の中で思わぬ出費が発生した場合

家賃収入が十分に得られなくなった場合だけでなく、思いがけない出費が発生したことが原因でローン返済が難しくなってしまうことも考えられます。出費の原因としては、子供の進学などある程度事前に予想できるものから、病気にかかる出費など予想できないものまで様々なものがあります。

以上のように様々な要因によって、当初考えていた返済計画が思い通りにいかなくなってしまう可能性があるのです。想定外の事態が起きた場合にローンの返済に困ってしまわないためにも、必ずしも金融機関からの融資限度額いっぱいまで借りることが正しいのではなく、自身の家族構成やライフスタイルなどを考慮した上で、どの程度の額の融資を受けるのが妥当なのかを考えるようにしましょう。余裕をもった返済計画を立てておくことで、不測の事態にも対処することができます。

まとめ

今回は不動産投資の際に金融機関から受ける融資の額の判断基準や、融資において審査される属性などについて解説してきました。融資に当たっては複数の要素が総合的に考慮されるということ、そして無理に融資限度額いっぱいを借りるのではなく余裕のある返済計画を立てた方が良いということを覚えておきましょう。サラリーマンの方を中心に、今後不動産投資ローンを利用することを考えている方はぜひ参考にしてみてください。
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