リノベーション中古物件のリスクとは？

リノベーション物件への注目

リノベーション物件とは？

不動産投資家の間で最近、リノベーション物件が注目を集めていることをご存知でしょうか。そもそもリノベーション物件とは、古い物件に対して修繕や改善のために比較的大規模な改築を行い、新しい価値を加えた中古物件のことを指します。似た言葉として「リフォーム」があり、区別されずに使われることもありますが、リフォームは古くなって壊れたり汚くなったりしてしまった箇所を修理し、主に原状回復することを意味するのに対し、リノベーションは設備やその機能、間取りやデザインを一新する作業を含むものであり、意味合いが異なるものと考えておきましょう。

リノベーション物件が注目されるわけ

近年リノベーション物件が注目を集めている背景には、主に次の三つの理由があります。

1. 価格が比較的抑えられている
2. 時代に合ったデザイン
3. 新築のような使い心地

まず、一点目として、リノベーションの対象となるのは中古の建物であり、価格がそもそも新築物件よりもかなり低く、たとえ大規模な工事を行っていたとしても新築より低い価格で購入することができます。さらに、立地を考えると新築購入をためらってしまうような場所でも、リノベーション物件なら予算を抑えることが比較的容易であり、物件を購入する際の選択肢の幅も広がります。

そして二つ目の特徴として、時代に沿ったデザインになっていることが多いという点があります。古い物件であったとしても、リノベーションで壁や床、キッチンなどを取り換えたりなどすることで、新築と見間違うような流行に合った、そして洗練されたデザインの物件に生まれ変わる可能性があります。

さらに三点目として、機能も現代のライフスタイルに合うように一新されたものが多いということがあります。見た目のきれいさだけではなく、間取りやキッチン、ダイニングの構造、場合によっては排水設備や断熱設備なども改修することによって、入居者にとってより生活しやすいように工夫を施すことができます。

こうした理由から、リノベーション物件は非常に魅力的な物件に思えます。しかし同時に、実はそれなりのリスクも持ち合わせています。

あくまでも中古物件

見えるところだけがきれいな可能性

一般にリノベーション物件というと、大規模な改修を行った中古物件のことを指しますが、「リノベーション物件」と宣伝しているものの、実際にはただリフォーム（つまり原状回復）したのと変わらない物件も時に存在します。ケースによっては、ずさんな改修工事を行い、古くなって見栄えが悪い点、あるいは入居生活するうえで明らかな支障が出るような点のみをごまかして目につきにくいようにしただけのものもあり、そんな物件をうっかり購入してしまうと、のちのち欠陥が出てきた時に余計な出費と手間がかさむ可能性も高くなってしまいます。

建物の老朽化

「リノベーション物件」と一口にいっても、その程度の範囲は広く、壁を張り替えたりするようなリフォームとそう変わらない単純なものから、「フルスケルトン」といって柱構造だけを残して他の部分をほぼ全部取り換える複雑な工事を行うものまであります。ただし忘れてはいけないのが、工事の形態や規模がどのようなものであるにせよ、建物の基盤と柱には元の古い物件のものを継続して利用することが多いということです。リノベーション工事の段階で耐震性を強化する場合もありますが、基本的にその建物の耐久年数は大きくは変わらず、新築物件よりも老朽化している恐れがあります。

リノベーション物件のデメリット

一概にいうことはできませんが、リノベーション物件のデメリットとしては、主に四つの点が考えられます。

1. 普通の中古物件よりも割高
2. 見た目に騙されるリスクがある
3. 老朽化が早い
4. 耐震性のリスクがある

先ほど述べたように、一般的にリノベーション物件は新築物件よりは低価格ですが、普通の中古物件よりは高価格であることが多いです。それゆえ築年数が経過し、一般的な中古物件と大差ない程度の経年劣化を抱えながらも割高な物件に投資することになるともいえます。リノベーション物件に投資する際には、一般的な中古物件と値段や築年数を比較して、物件の購入のコストが高すぎて損に繋がらないかどうかを十分に確認することをおすすめします。

また二つ目として、リノベーション物件ではきれいな内装と洗練された空間によって、元の物件の面影が消し去られてしまっていることがあります。それはメリットであるともいえますが、元の物件の姿が確認できないことは、同時にデメリットになり得るともいえます。リノベーションの工程を見ることができるのであれば、その物件の構造上の弱点を自分で把握することができます。しかしそうでない限り、そうした弱点が新しい壁紙などで隠されてしまうなどしていたら、こちらはそれに気付かずに購入してしまうかもしれません。

また、こちらも既に述べた通り、リノベーション物件は修繕や改築を経てはいるものの、あくまでも中古物件なのできれいな見た目のわりに経年劣化が速く進行しますし、建物の基盤などに既にある程度の劣化が起こっていると考えられます。

最後に、耐震性に関するリスクがあることも把握しておく必要があります。

日本では1981年に建築基準法の改正によって、建造物の耐震性の基準が見直されました。それまでは震度5強程度の揺れで倒壊しないことを条件とする基準が採られていましたが、新しい耐震基準では、震度5程度の地震ではほとんど損傷せず、震度6強から震度7程度の揺れで倒壊しない構造が必要とされます。元の建物が1981年以前に作られていた場合、この新耐震基準を満たしておらず、地震が起きた時に倒壊する可能性が高くなります。リノベーション物件は築20年以上の物件であることが多いので、建築確認済証や、その後の検査の結果を購入前に必ずチェックしましょう。

リノベーション物件の落とし穴

リノベーション物件の購入では、どのような失敗例が考えられるのでしょうか。ここからは具体例を見ながら、実際に入居者が生活する上で問題となってくる落とし穴にどのようなものがあるのか、確認していきましょう。

古い設備が残っている

物件によっては、古い配管が変えられていなかったり、元の間取りを変えていなかったりすることがあります。ひどい場合には、劣化した設備を誤魔化すために改修したふりをしているだけのものまであります。

害虫・害獣被害

部屋の内装は改修してあるものの、天井裏や床下は改修されておらず、手つかずで残された隙間から害虫や害獣が侵入し、被害が発生することがあります。

雨漏り

これも天井の改修が甘いがゆえに起こるトラブルです。部屋がきれいでも天井から上が古いままにされていると、雨漏りすることがあります。

カビ

元々の壁にカビが染み付いており、壁紙を張り替えてごまかしたものの、根本的な環境改善がなされていないために、入居後に再びカビが発生するケースも考えられます。

悪臭

改修が小規模である、あるいは配水管が取り換えられていないなどの理由から、キッチンや風呂は新しいのにもかかわらず排水溝から悪臭がすることがあります。

防音・断熱

元々は防音、断熱効果のある壁・構造をしていたが、壁を取り払ったり、間取りを変更したりすることで防音、断熱の効果がなくなってしまうことがあります。

きしみ・がたつき

築年数がかなり経っている物件はゆがみが生じて窓や扉のたてつけが悪くなったり、重みでゆがんだ床がきしんだりします。こうした問題が解決されずに異音や隙間風などのトラブルが発生することがあります。

保障制度

リノベーション物件では以上のように、中古物件にありがちな様々なリスクが潜んでいますが、これらのトラブルに見舞われたとしても、投資した自分だけが責任を負うことにならずに、解決できるかもしれません。そのためのヒントとなるキーワードが「瑕疵担保責任」、「適合リノベーション住宅」です。

「瑕疵」とは、本来備えているべき機能や設備の欠陥や不具合のことを指します。「瑕疵担保責任」とは、物件の買い主が隠れた瑕疵に気づかずに物件を買ったのちにトラブルが発生した場合、売り主に修繕や保証の責任を追求することができる制度です。なお、中古物件の場合、瑕疵が存在することは容易に予想されるため、この制度が免除されている、もしくは申し立てができる期間が限定されている場合も多く、購入の際にはこの制度が適用されるのか、適用される期間はどれほどかを事前にきちんと確認しておきましょう。

「適合リノベーション住宅」とは、一般社団法人リノベーション住宅推進協議会が設定した認定制度によって認定された住宅です。この住宅では統一された規格のもとで検査をした上で改修、修繕が行われ、その上で住宅の状態が記録され、その記録を協議会のホームページを通じて確認することもできます。特に住宅の中の重要なインフラについては確実にチェックが行われ、二年間の保証がつきます。リノベーション物件の中でも確実に質の良い物件を求めるのであれば、適合リノベーション住宅を検討してみるのもよいかもしれません。

まとめ

いかがでしたでしょうか。今回は近年注目されているリノベーション物件の特徴について不動産投資の観点から、予想されるデメリットも含めて解説しました。上で述べたようなリスクもあるものの、リノベーション物件には価格、デザインなどの面で魅力も需要もあります。関心を持った方は、慎重に物件の価値を見極めながら投資できるとよいでしょう。

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