「家を買う＝自宅用」とは限らない。持ち家より先に投資用不動産を購入する理由

持ち家を買うべき？

持ち家が勧められがちな風潮

持ち家を買うべきか、賃貸を貫くべきか、という命題は昔から議論され続けてきました。一般には、持ち家を購入することは古くから理想的幸福の一つとされてきましたし、今でもなおそうした傾向は根強く残っています。賃貸では物件や土地といった資産が残らないことから、持ち家の購入が長期的な資産形成に繋がるとの考え方も根深く、今日でも持ち家が勧められる理由として語られがちです。

もちろん基本的にはその人のライフプランに合わせた選択が理想ではあります。しかしそのとき、本当の意味でライフプランを考慮して物件を購入したのか、省察してみるべきかもしれません。持ち家がどの程度の資産形成に繋がっているのか、そのための費用は賃貸と比べてどの程度有効だったのかなど、考えるべきことは多くあります。

投資用に不動産を購入するという選択

実は、持ち家か賃貸かという問題を考えるうえで、もう一つぜひ考えるべき選択肢があります。それが投資用の不動産を購入するという手段です。日本ではこれまで投資が盛んではありませんでしたが、近年の不透明な経済状況や、長寿化による老後の貯蓄の重要性から、不動産かそれ以外かに関わらず投資人気が高まっています。家の購入を考える場合でも、当然投資という観点は視野に入れる必要があります。

持ち家と投資用不動産の違いとは？

持ち家の場合は、

• 自分が住むために買う
• 住宅ローンが適用される
• 収益を生まない（支出になる）
• 簡単に転居等ができない
• 自分の好みやライフスタイルに合わせて選ぶ

という特徴を持ちます。これに対し、投資用不動産では

• 人に貸すために購入する
• 不動産投資ローンが適用される
• 適切に運営すれば収益を生む（損失ともなるが収入源にもなる）
• 転居等に影響を及ぼさない
• 物件の需要の有無などを基準に選ぶ

以上の違いがあります。なお、投資の名目でマイホームを購入するなど、ハイブリッドなやり方をする方もいます。

持ち家を購入するメリットとデメリット

それでは続いて、世間でオススメされる持ち家について、メリットとデメリットを見ていきます。

持ち家のメリット

• 家賃を払わなくて良い

賃貸ではないので賃料を払う必要がありません。従ってローンを完済してしまえば、老後や失職中などに資金が底をついても、安全に住める場所を確保しておくことができます。

• 資産として物件が残る

賃料であれば、支払った家賃は将来的に何も残しませんが、持ち家の場合、ローンで支払っていれば、家賃と同程度の金額の支出にも関わらず、最終的に手元にその物件が残ります。そのため、賃貸の場合、支出はただの消費ということになりますが、持ち家の場合は家や土地という価値を所有できることを意味します。更に、家や土地は融資時の担保になりますし、いざというときには売却するなど、その後取れる選択肢も広がります。

• 住宅ローンを組むため、返済が安定する

持ち家の場合は、家賃を払わない代わりにローン（もしくは購入時に一括で）支払いが生じます。ですが、賃貸とは異なり自分の生活条件に適した支払い方（支払期間など）を選ぶことができ、家計を圧迫しないプランにする等、ある程度融通が効きます。加えて、返済基準が自分の年収である他、賃料の様にいきなり変わる可能性も低く、堅実な支払い計画を立てられます。

持ち家のデメリット

• ローンを払いきるまでは銀行から資産として見られない

持ち家は最終的には確かに自分の資産となります。しかし返済状況にもよりますが、ローン返済中は自分に属する資産とは見なされません。具体的には、ローン完済までの長期間に渡って、融資が最大まで受けられなかったり、借入時に負債と見なされたりする不都合が生じます。

• ライフスタイルの変化に対応できない

持ち家の場合は基本的に、一度買うと売り払うまで他の場所に転居することはできません。しかし、買い手がつかない、良い値段では売れない、元の物件のローンが続き二重に負担となるなど多様な障害が伴われます。こうした制約のために、異動、家族構成の変化、隣人トラブルといった出来事に柔軟に対応できず、ライフスタイルを変えることが厳しくなります。

• 土地や物件の価格は変動する

一般に物件は、購入額と売却額は同額にならず、むしろ下がることを覚悟する必要があります。築年数が増加したり傷んだりすればその分価値は下がります。土地にしても、開発や人口減などの影響を受け上下します。したがって、購入額分の価値が保たれると期待することはできず、また価値の変動を正確に予測することもできない難しさがあります。

• メンテナンスや税金などが支出となる

持ち家の場合は、所得税やリフォーム代など、賃貸であればかからない出費が増えます。ローン返済以外にも家計に気を遣う羽目になり、購入費用だけなら持ち家の方が安かったのに、総合的にみると賃貸の方が得だったといったこともあり得ます。

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不動産投資として活用するメリットとデメリット

以上、持ち家についてメリットとデメリットを説明しました。そのうえでなぜ、投資用不動産を先に購入することが勧められるのでしょうか？以下で投資用不動産について詳しく触れていきます。

不動産投資にするメリット

• 安定した収入源が持てる

不動産投資により毎月賃料収入を得ていれば、自分は働かず放置していても自動的に収入となります。自分の雇用環境の変動に関係なく利益を生んでくれるため、リスクヘッジにも向き、継続的で確実な収入源と言えます。

• 融資が受けやすい

住宅ローンでは自分の稼ぎが融資の主な基準になり、年収の数倍などが融資の限度額となります。しかし投資用の不動産を購入するのであれば、収益性なども融資の基準に含まれることになります。金融機関によっては、自分の年収にプラスして不動産投資から見込める利益を総合した値の数倍の融資を受けられることもあります。またそもそも、不動産投資は不動産を購入するという性質から、長期に渡り多額の融資を受けられるという性質があります。

• 投資家自身のライフスタイルの変化に対応できる

持ち家ではライフスタイルの変動に対応しづらい一方、投資用の不動産であればその物件への居住は自由であり、転居等にも影響を及ぼしません。そのため自分の生活がいくら変わろうと、制約や不安材料とはなりません。

• インフレに強い

物の値段が上がるインフレの状況下では、現金をそのまま持っていても価値は目減りしていきます。しかし不動産に替えておけば、物件の値段はインフレに合わせて上昇していくため、価値が影響を受けません。日本は長期的なデフレにありますが、この数年、政府は大規模なインフレ政策を試みており、その結果次第ではインフレ対策としての効果も期待できるかもしれません。

不動産投資にするデメリット

• 不動産投資ローン（不動産収入によるローン返済）のため返済が安定しない可能性がある

不動産投資ローンとは、不動産から得られる収益を返済の基準とするローンの形態です。不動産から得られる利益は、空室の寡多や経費の大小に左右される側面があります。そのため、収入が大きく見込める物件であれば多くの融資が受けられ、稼げない物件であると判断されれば融資がおりません。この性質から、返済計画が立てにくいというリスクが生じます。

• 自分が住んでいる場所の家賃は払わなくてはならない

投資用不動産は住むために購入するわけではないため、それとは別に自分の住居として借りた物件の家賃を払う必要があります。そのため投資用の不動産と二重に負担がかかることもあります。優れた投資計画を立てることができていれば、不動産の運営により得られる収益で自身の家賃の一部または全額を支払うことによって負担を軽減することもできます。

• 安定した住まいは得られない

投資用物件を購入し、持ち家は購入しないことになるため、確実な住居は得られません。不動産の運営が軌道に乗らなければ収入が圧迫される場合があります。そうした際に状況に応じて住居の場所・質を含めて自身の生活レベルを上下させる必要が生じるかもしれません。投資が失敗に陥らないよう、リスクを意識した投資が求められます。

不動産と持ち家の順序

以上から、ここでは先に投資用不動産を購入することをおすすめします。住宅ローンを組んでしまうと長期間融資が受けにくくなり、不動産投資を始めにくくなります。逆に不動産投資から着手すれば不動産所得が収益とみなされるため、より融資が受けやすくなるのです。また、不動産投資におけるデメリットよりもメリットの方が大きく、これは持ち家のメリットを上回るでしょう。投資においてリスク無きリターンはあり得ませんが、不動産投資とは比較的ローリスクで安定した収益を生みやすいと言えます。

まとめ

自宅を購入することを検討する際、もしその理由の一端に資産形成を意識されているなら、不動産投資も検討してみましょう。自宅用の物件購入は資産形成という面では優れているとは言いづらく、不動産投資を行った方が目的に沿う場合があります。先行きが不透明な現在こそ自発的な資産形成を意識し、老後や失職後に困ることのないよう、不動産投資を始めることも検討してみましょう。

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