土地の転売で儲ける時代は終わった？不動産投資家なら知っておきたい転売の事実

土地の転売とは

土地の転売と聞いて、なんとなくのイメージはあるが具体的な内容はわからないという方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。はじめに、土地の転売の概要や実態などについて紹介していきます。

土地の転売の概要

土地の転売とは、土地を買ったときと売ったときとの金額の差によって儲けを得るものです。土地を買って、その時より高く売った場合に利益が出るという非常にシンプルな仕組みであり、土地を安く買って高く売るという過程を繰り返すことで大きな利益を得ることができます。土地の転売は特に法律によって禁止されているわけでもありませんので、合法的な転売ビジネスであると言えます。

バブル時代の土地転売の実態

土地の転売が最も盛んに行われたのがバブルの時代でした。それ以前にも土地の価格はオイルショックの時期などを除いて上昇を続けていましたが、特に1980年代後半の地価上昇は目を見張るものがありました。需要に対して土地の供給が少なかったことが地価上昇の原因でしたが、投機目的の資金も土地市場に流れ込み、地価が著しく上昇したと考えられています。

しかし、不動産業への融資総額が規制されるなどしてバブル経済が崩壊した結果、地価は下落し土地転売ブームは収束しました。

これまでの地価の変動

これまでの地価の変動をグラフで見てみましょう。

国土交通省では毎年地価の公示を行っており、中でも主な都市における住宅地の平均価格の推移を表したのが以下のグラフです。

出典：国土交通省　地価公示関係データ

このグラフは主な都市における住宅地の平均価格の推移を表したものです。平成3年ごろのバブル崩壊を境に大きく下落していることが読み取れます。また、このグラフは住宅地の価格に関するものですが、商業地などでもほぼ同様の推移となっています。近年の地価の動向としては、バブル崩壊により急落した後、少し回復したものの、2008年の9月に発生したリーマンショックの影響などを受けて再び下落しました。その後はアベノミクスで金融緩和政策などが採られたことなどにより、緩やかな上昇傾向が続いています。

土地の転売に必要な法的知識

土地の転売の違法性

次に、土地の転売で必要となる法的な知識を解説していきます。

まず認識しておくべき前提として、厳密な意味で土地の転売を禁止する法律はありません。土地を買うことも土地を売ることもごく一般的な不動産取引です。ただし、土地基本法の第四条では「土地は、投機的取引の対象とされてはならない」と定められており、バブル期の反省や土地に関しては公共の福祉が優先されるべきであるとの考えから投機的取引は抑制されています。このことは後述する短期転売規制に関わってきます。

その他、税制などについては次項で解説していきます。

土地の転売に必要な税制上の知識

土地の転売に関係する税制の概要

土地の転売を行なう上で注意すべきものの一つに税制が挙げられます。土地の転売を行った際には、それによって得た譲渡所得金額に対して住民税、所得税、復興特別所得税という3種類の税金が課されます。

譲渡所得金額を計算式で表すと、

譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除

となります。ここで、譲渡価額とは土地の売却代金であり、取得費は土地の購入代金や購入手数料などの合計を表します。また、譲渡費用とは土地を売る際に支出した費用のことであり、仲介手数料や測量費などが含まれます。

ここで注意したいのが、売却した土地を所有していた期間の長さによって税率が変わる点です。譲渡所得はその土地を譲渡した年の1月1日の時点で5年を超えて所有していた場合の「長期譲渡所得」と、その土地を譲渡した年の1月1日の時点で所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」との2種類に分けられます。

長期譲渡所得の場合は、所得税が15％、住民税が5％、それぞれ長期譲渡所得金額に対して課されます。
一方で短期譲渡所得の場合は、所得税が30％、住民税が9％、それぞれ短期譲渡所得金額に対して課されます。復興特別所得税は長期譲渡所得・短期譲渡所得共に所得税額の2.1％が課されます。所得税と住民税の合計で考えると長期譲渡所得では20％なのに対し、短期譲渡所得では39％と、およそ二倍近くの差があることがわかります。

土地の転売に関する課税額の計算例

実際に具体例を用いて土地の転売に関する課税額を計算してみましょう。

5,000万円で購入した土地を6,000万円で売却し、譲渡費用や特別控除などが発生しなかった場合を考えます。この土地を売却する年の1月1日までに5年以上所有していた場合、所得金額1,000万円は長期譲渡所得金額となり、所得税は1,000万円の15％で150万円、住民税は1,000万円の5％で50万円、復興特別所得税は150万円の2.1％で3万1,500円の合計203万1,500円を支払うことになります。

一方、この土地を売却する年の1月1日現在の所有期間が5年以下の場合、所得金額1,000万円は短期譲渡所得金額となりますので、所得税は1,000万円の30％で300万円、住民税は1,000万円の9％で90 万円、復興特別所得税は300万円の2.1％で6万3,000円の合計396万3,000円を支払うことになります。

このように所有期間が5年を越しているか、5年以下かによって支払う税金の額が2倍近く変わってしまいます。土地の取引において「5年」という所有期間の重要さを理解していただけるのではないでしょうか。