2018.07.10

シェアハウス投資は難しい？よくある失敗例とは

【目次】

この10年ほど若者を中心にシェアハウスの人気が高まっているなか、少ない投資額で高い収益性が見込めることから、不動産投資の対象としても注目を集めています。しかし、シェアハウスにはシェアハウスならではの管理の難しさやトラブルのリスクがあり、特有の失敗パターンが存在しています。今回はシェアハウス経営によくある失敗パターンをご紹介します。

不動産投資の種類について詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

不動産投資を種類から学ぶ | メリット・リスク・特徴を徹底解説

＼誰でもOK！「不動産投資の基礎」資料セットを無料プレゼント中／

10秒で手に入る！
　「不動産投資の基礎資料」はこちら　

*「初心者向け資料セットが欲しい」に☑でメールが届きます

当初想定していた稼働率を達成できない

シェアハウスの失敗として多いものが、入居付けがうまくいかずに高い稼働率を達成できないことです。購入時のシミュレーションでは、表面利回り10%を想定して月々の返済等を勘案したキャッシュフローを組んだものの、実際には空室のために8%の回収にとどまり、結果として月々のキャッシュフローがマイナスになり毎月手出しが発生してしまった、といった例もあります。

不動産投資のリスクについて詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

不動産投資の8大リスク回避法　|　リスク対策チェックリスト配布中！

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンといわれ、８つの主なリスクがあります。家賃変動、ローンの金利上昇、価格変動、空室や賃料下落、家賃の滞納、修繕、地震・火災といった天災、管理会社の倒産がそれにあたりますが、それぞれのリスクヘッジ法を知っておくことで、リスクは軽減できます。予備知識として押さえておきましょう。

想定稼働率が達成できない理由をいくつか見てみましょう。

退去リスク

入居者同士の相性が悪いとき、トラブルが発生して突然入居者が退去してしまうことがあります。家の中にコミュニティが生まれるのはシェアハウスの大きな特徴です。良好な関係を築けているうちは、入居者コミュニティは物件の魅力にさえなってくれます。

しかし入居者の相性が悪いと、元来他人同士だった入居者の間でトラブルに発展します。入居者が常に接することになる他の入居者との関係は、物件の住環境を決定づける要素と言っても過言ではありません。入居者同士のトラブルの末、解決手段としてしばしば退去が選ばれてしまいます。

トラブルの被害者が自然と退去に至るのは本来避けたい事態です。それゆえ、加害者があまりにトラブルメーカーだと判断される場合には、こちらから退去をお願いせざるを得ないこともあります。強制退去ともなると空室による収入減以上の支出が発生してしまいます。

入居付けリスク

他人と生活の一部を共有するシェアハウスは入居する人を選びます。マンションは基本的にすべての人間を入居者対象にすることができます。しかしシェアハウスは単身で、かつ四六時中他人と接する可能性があっても問題ないという方しか入居者対象にできず、最初から客層が限られています。

実際、こうした条件から若年層に利用者が集中する性質があります。国土交通省が平成25年に調査した「貸しルーム（シェアハウス）における入居実態等に関する調査」によると、25歳から35歳の人の利用が約45%と半数近くを占めています。また月収でも10万円から25万円の人の利用だけが45%と半数近くを占めているのも目に付きます。このデータから見ても、シェアハウスは比較的若年層でかつ収入が25万円以下の層にニーズがあるとわかります。

限られた客層で商売をしなければならないシェアハウス経営で高い稼働率を維持するのは至難の技です。特に同じ地域にシェアハウスがいくつもあると、少ない需要を分け合うことになり入居率が低くなってしまいます。その地域にすでにシェアハウスがどのくらいあるかを調査し、供給過多になってしまわないように気を付ける必要があります。

コンセプト付けリスク

コンセプト付きのシェアハウスも諸刃の剣です。シェアハウスの入居付けでよく採られるコンセプトとして女性限定とか年齢制限を設けることがあります。こうしたコンセプト設定は、特定の入居者に強い訴求力を持つ一方、ただでさえ薄い客層をさらに限定していることにほかなりません。

より特定層に限定していると考えれば、同種のコンセプト設定はまたしても供給過多を招いてしまいます。人気のコンセプトばかりをうたえば、入居希望者の数はより少なくなります。コンセプト付けは、その地域のほかのシェアハウスの状況や地域の住人の特徴を考えながら慎重に行った方がよいでしょう。

建物の劣化速度が想定よりも速い

シェアハウスは共同利用のため、共用の設備に対する各入居者の管理意識が甘くなりがちです。

よくある例として共用キッチンを挙げてみます。キッチンを清潔に保ちたい入居者と、あまり汚れを気にしない入居者がいたとき、結果としてキッチンが清潔に保たれるのは望み薄です。きれいに使いたい人が片付けるたびに、ほかの入居者が散らかしたり汚したりすれば、もはやキッチンを清潔に保つのは困難です。いずれ共用キッチンを清潔に保つことは諦められ、きれいに保ちたかった人は散らかったキッチンの利用から遠ざかってしまいます。もしこの人がそれに耐えられないなら、退去してしまうこともあるでしょう。

個人が自分の部屋の設備に責任を持つ一般的なマンションに比べれば、責任意識の分散するシェアハウスの環境では、設備の劣化速度に差が出てきます。シェアハウスの共用部分は特に劣化が早まることでも知られています。共用部分はいわゆる水回り設備が多く、水回り設備は修理にかなりの金額がかかってしまいます。改修工事の周期が速くなるので、修理費によって実質利回りも低下してしまいます。

また、損傷などから建物を守る保険も、シェアハウスは国土交通省の規定により寄宿舎に分類されるので一般住宅とは原理的に扱いが異なります。寄宿舎として認可を受けるための改装費用や管理修繕積立金の増額と合わせて、保険費用もシェアハウスの実質利回りの想定を見誤る原因となるため注意が必要です。

建物内でのコミュニティ形成が弱く、雰囲気がよくない

シェアハウスにはライフスタイルや考え方、価値観の異なる他人が住んでいます。そのような入居者同士をうまく結びつけることは意外に難しいと言われています。

初回コミュニティ形成

なんとかコミュニティの結びつきを強くしようと、ホームパーティーなどのイベントを開く経営者も多いようですが、うまくいかないときもあります。

コミュニティ形成で重要なのが入居者の自主性です。例えばシェアハウス内でのルール作りやルール確認などのちょっとした会議を通じて入居者たちに問題意識を持ってもらうことができます。入居者間での話し合いが行われていれば、生活上の些細なトラブルは会議によって自主的に解決できるようになるかもしれません。問題意識が共有されればトラブルも減り、よりよい環境がつくられればコミュニティ内の雰囲気も改善されます。

のちの入居者への対応

たとえ新築シェアハウスのはじめの入居者同士の関係が平穏に作られ、コミュニティがまとまったとしても、その時点で気を抜いてはなりません。シェアハウス内にコミュニティや派閥が形成されてしまうと、後から入る入居者にとっては参加の障壁が大きく感じられてしまいます。既存のコミュニティへの参加は心理的な苦労も多く、結局なじめず退去してしまうことも考えられます。できる限り排他的ではないコミュニティを目指さなければなりません。

事前のリスク回避

コミュニティの雰囲気を悪くするような方は、初めから入居をお断りすることも考えましょう。入居希望者には管理者自身が実際に電話や面接をし、コミュニティ内の雰囲気に合うか、あるいはコミュニティに亀裂を入れたりしないかなどのチェックをすることをお勧めします。入居者が足りていなくて誰でもいいから入居してほしい場合もあるかもしれませんが、無理に入居付けしてコミュニティの雰囲気が悪くなり、退去者がでてしまっては意味がありません。

＼誰でもOK！「不動産投資の基礎」資料セットを無料プレゼント中／

10秒で手に入る！
　「不動産投資の基礎資料」はこちら　

*「初心者向け資料セットが欲しい」に☑でメールが届きます

ルールを守らないことによるトラブル

シェアハウスには大抵入居者が守るべきルールが存在します。例えばキッチンやトイレなどの使い方や、各部屋での騒音やにおいの被害防止のルール、物件によっては清掃当番などのルールを設定していることもあるでしょう。しかし、大人数で一つの家を使うわけですから、必ず何人かはルールを守れない人が出てきてしまいます。

トラブルと影響

シェアハウスで一番よくあるといえる騒音問題について例を出しましょう。シェアハウスはマンションと異なり一軒家を薄い壁で区切っているだけなので、比較的音が通りやすいという性質があります。それゆえ、騒音トラブルはシェアハウスで最もよく知られたトラブルです。

たとえば入居者の知人が来ることを許可していれば、ルールをよく知らない知人がトラブルを招いてしまうことがあります。また、外部の者でなくても、リビングなど共用スペースで入居者が深夜まで騒いで騒音になるというのもよくある例です。リビングの音は意外と家全体に響くため、ルールを遵守する入居者にとってはかなりのストレスになってしまいます。

ルールを守る入居者と守らない入居者の間でトラブルが発生した時に仲裁に入るのも管理者の役割です。しかし仲裁がうまくいかず手間がかかってしまい、結果的にルールを遵守している入居者のほうが退去してしまうこともあります。

ルールを守らない方の入居者がシェアハウスに居座ると、シェアハウスの評判が悪くなり、入居付けが難しくなります。そしてあまりにマナーの悪い入居者には退去を促す想定も必要ですが、もし強制退去といった事態になれば費用もかさんでしまいます。

トラブル回避

こうした事態を防ぐには、簡単なルールブックを作ってリビングにおいておく、特に守ってほしいルールについて日頃から周知を心がけるなど、遵守意識の徹底が必要です。といって、管理者が入居者コミュニティに介入しすぎるのも当事者意識の醸成を妨げます。シェアハウス内の秩序を見守るぐらいのちょうどよい立ち位置を保つように心がけましょう。距離感を見定めるのは困難かもしれませんが、これはシェアハウス経営で最も大切な技術の一つに他なりません。

立地選びを誤り入居者募集に苦戦

シェアハウスの物件選びはいくつかの点から難しいといえます。上述の通り、シェアハウスの需要は単身の若年層に限られます。アクセスや周辺施設などがこうした層の要求にマッチした物件を探す必要がありますが、シェアハウスに使えるような大型の一軒家は駅の近くにはなかなかありません。かといってシェアハウス用にアクセスのよい場所に新築を建てるとなるとコストがかさんで収益が低下してしまいます。

これに苦心した結果、駅近の物件探しをせず、利回り確保のために郊外にシェアハウスを建築してしまう事例があります。この失敗に陥ると、若者の入居者を募集しても都心から遠いため全く需要がなく、フル稼働まで一年かかってしまうことさえあり得ます。

物件にはある程度の妥協は必要かもしれませんが、不動産投資にとって一番避けたい空室状況に陥ってしまっては元も子もありません。たとえ郊外にしか物件が見つからなくとも、せめて駅から10分以内のものを選ぶなどの譲れない条件は設定しましょう。他の不動産投資と異なり、シェアハウス投資には立地で妥協せず、物件探しが長期戦になることを覚悟して挑んだ方がよさそうです。

不動産投資の立地について詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

不動産投資は立地がすべてと言われる理由

不動産投資を成功させたいのであれば、物件の築年数や間取りよりも物件の立地条件にこだわるべきであると言われています。そこでこの記事では、どのような視点が必要となるのかを踏まえ、立地や駅からの距離に応じた物件価格の推移など、データに基づいて立地の重要性について分析します。今後物件購入を検討する際にぜひ参考にしてください。