駐車場投資って本当に儲かるの？意外に高利回りな不動産投資

自営か、一括借上げにするか

駐車場投資には、「自営」と「一括借り上げ」という二つの方法があります。

自営

自営とは設備の設置や利用者との契約の管理などを、自ら、あるいは個々の業務につき会社に依頼して行う方法です。

自営の場合は、駐車場の経営についての様々な意思決定と、実際の業務を行う（または管理業者との契約を結ぶ）必要があり、業務に伴うコストも自己負担となります。一方、駐車費用を土地の所有者自身で決定および変更することができるため、稼働率によっては収益性が高くなるというメリットがあります。

一括借り上げ

一括借り上げは所有している土地について、駐車場の運営会社と賃貸借契約を締結して運用する方法のことを指します。

一括借り上げの場合は、駐車場の売上に関係なく、運営会社から一定の賃借料を受け取ることができます。また、一括借り上げには、開業に必要な機器類の購入および運営費用等の設備投資費用が必要ないというメリットもあります。

月極駐車場かコインパーキングか

また、利用者への貸し出しの方法によっても「月極駐車場」と「コインパーキング」という二種類があります。

月極駐車場

月極駐車場は、駐車枠を月単位で貸し出す運営形態です。借主と長期契約を結ぶことによって、安定的な収益を得ることができます。住宅街や大型マンションの付近などでは、長期利用の駐車場に需要があるため、月極駐車場との相性が良いとされています。

コインパーキング

コインパーキングは、駐車枠を時間単位で貸し出す運営形態です。市街地やスーパー、商業施設の付近では、コインパーキングの需要が高いため、稼働率が高まるとされています。

なお、月極駐車場は自営が、コインパーキングは一括借上が一般的です。

平面駐車場か立体駐車場か

駐車場の形態においては「平面駐車場」と「立体駐車場」があります。

平面駐車場

平面駐車場は、整備された土地を線で区切った簡易的な駐車場です。一般に運営費用があまりかからないとされます。また、立体駐車場に比べて、建造物や、自動車を収容するための装置が必要ないため、後に土地を転用しやすいことや、機械的なトラブルが起こらないといったメリットがあります。

立体駐車場

平面駐車場に比べて、同じ面積でより多くの駐車枠を用意することができるのが立体駐車場です。立体駐車場には、機械式と自走式の二種類があります。機械式駐車場は一般的に、機械で高さを操作できるパレットと呼ばれる台に自動車を一台ずつ収容する仕組みになっています。

自走式駐車場は、商業施設などでよく見られる、平面駐車場を層状に重ねた構造の駐車場で、利用者が運転して駐車場内のそれぞれの階の駐車枠に駐車する仕組みになっています。

立体駐車場では、設備や建物を建造する必要があるため、平面駐車場よりも費用がかかりますが、土地面積あたりにより多くの駐車枠を設けることによって収益性を高くすることができるというメリットがあります。

駐車場投資にかかる費用

駐車場投資は、初期費用があまりかからない不動産投資とされていますが、具体的にはどのような費用がかかるのでしょうか。土地を用意するところから始まって実際に運用するまで、それぞれ見ていきます。

土地購入に必要な費用

新たな土地を獲得して駐車場投資を行う際には、以下のような購入に関する諸費用がかかります。

土地代金

土地代金の支払いは一般的に二段階に分かれています。始めに、手付金として契約時に全体の土地代金の5～10％を担保の役割として支払います。残りの代金は、後の決済時にその他の諸費用と合わせて支払います。

仲介手数料

土地を売主から不動産会社を介して購入した際には、仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料は、土地価格の区分ごとに、土地価格に対して一定の割合で計算されるのが一般的です。

登記費用

土地の所有権を移転した際には、手続きとして所有権移転登記を行う必要があります。その際にかかる費用として、登録免許税が挙げられます。また、登記の手続きを司法書士に依頼した場合には司法書士報酬がかかります。これは3～7万円程度が相場です。

売買契約書印紙代

不動産契約などの売買契約が交わされる際には、印紙税を支払う必要があります。印紙税は、印紙を購入し、契約書に貼って納付します。

印紙税額はこちらのサイトから確認することが出来ます。

ローン借入費用

ローンを組んで土地を購入する際には、それに伴う諸費用がかかります。ローン借入費用としては、事務手数料やローン保証料、団体信用保険料などが挙げられます。

駐車場建設に必要な費用

購入した土地に駐車場を建設するのに必要な費用についてご紹介します。ただし、一括借り上げで土地を運用する際には、以下の費用は運営会社側が負担することになります。

整地費用

始めに、駐車場を整備する土地に建物があった場合は、解体工事に関する費用がかかります。駐車場にする土地では、自動車の重量に耐えられるように強固な地盤を築かなければなりません。そのため、元の地盤を掘削し、平坦にした後に砕石を敷き詰める工事を行います。

舗装費用

舗装にかかる費用は舗装の種類によって異なります。一番コストがかからないのが、未舗装の場合です。それ以外の場合では、アスファルトかコンクリートで舗装します。コンクリートの場合はアスファルトよりも手間がかかるため割高になります。舗装費用はそれぞれ整地込みで1㎡あたり、未舗装（整地のみ）は1,000～3,000円、アスファルトが4,000～5,000円、コンクリートが7,000～8,000円となっています。

駐車場建設費用

こちらの費用は、駐車場の形態によって必要となる建設費用が異なります。平面駐車場であれば、区画ロープや区画線、車止めブロックの設置費用等がかかります。また、立体駐車場の場合では区画線や車止めブロックの他に、機器類の設置費や建物の建築費がかかります。

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運営費用

駐車場の運営には、駐車料金の回収や、清掃等の環境整備などに費用がかかります。また、形態によって異なりますが、立体駐車場などの場合では電気代や、設備や建物の老朽化に伴い補修費用が必要となる場合があります。

駐車場投資の税金

固定資産税

固定資産税は、土地や建物などの固定資産を所有している方にかかる税金で、市区町村が徴収します。駐車場用地にかかる固定資産税は、更地などと同様に評価されるため、住宅用地に比べて、200㎡以内の場合は6倍、200㎡以上の場合は3倍かかってしまいます。

都市資産税

都市資産税は、都市計画区域内にある土地、建物を所有している方にかかる税金で、固定資産税と同様に市町村が徴収します。駐車場用地にかかる都市資産税は、住宅用地に比べて、200㎡以内の場合は3倍、200㎡以上の場合は1.5倍かかってしまいます。

所得税

駐車場を経営して得た収入には、所得税が課されます。個人事業に伴う収入は、事業に必要な設備の減価償却費や運営費などの経費を差し引いた上で所得税の課税対象となりますが、駐車場経営では一般に減価償却の対象となる設備が少なく、運営費もあまり大きくないため、収入がほぼそのまま所得税の対象となります。

相続税

駐車場は相続税の課税対象となります。土地内に減価償却の対象となる設備があるか、小規模宅地などに認定された場合、相続税の課税対象額を下げることができます。しかし、所得税の項目で述べたように、駐車場経営では一般に減価償却の対象となる設備が少なく、その点では課税対象額を下げにくいという特徴があります。

以上のように、駐車場投資では固定資産税・都市計画税を軽減することができないため、また所得税や相続税の対象額を下げることが難しいため、税金面ではマンション経営やアパート経営のように建築物を保有している形態の不動産投資と比べ、税金が割高になってしまうというデメリットがあります。

駐車場投資の利回りは？

投資の良し悪しを判断するファクターとして、利回りは無視できない指標です。駐車場投資における利回りは実際にどれくらいなのでしょうか？ 以下では、200㎡の土地を購入し、自営でアスファルト舗装の月極駐車場を、駐車可能台数8台分で作った場合の表面利回りおよび実質利回りについて、シミュレーションを行います。土地代と賃料の差異を考慮して、①東京都と②地方政令指定都市に分けて試算します。
なお、表面利回りおよび実質利回りの計算方法は以下の通りです。

　表面利回り＝(駐車可能台数×月額賃料×12ヶ月)÷初期費用×100 (%)

　実質利回り＝(駐車台数×月額賃料－運営費用)÷初期費用×100(%)

シミュレーション①東京都

土地価格2,000万円で購入した土地を、諸費用込みで300万円かけてアスファルト舗装、賃料を一か月当たり2万円、および運営費用が10万円という条件で計算しました。

表面利回りは、

（8×20,000×12）÷(20,000,000+3,000,000)×100＝8.35％

となります。

実質利回りは、8台の枠のうち、平均で6台が駐車しているとして、

（6×20,000×12－100,000）÷(20,000,000+3,000,000)×100＝5.8％

となります。

シミュレーション②地方政令指定都市

土地価格1,500万円で購入した土地を、諸費用込みで300万円かけてアスファルト舗装、賃料を一か月当たり1.5万円、および運営費用が10万円という条件で計算しました。

表面利回りは、

（8×15,000×12）÷(15,000,000+3,000,000)×100＝8.0％

となります。

実質利回りは、8台の枠のうち、平均で6台が駐車しているとして、

（6×15,000×12－100,000）÷(15,000,000+3,000,000)×100＝5.4％

となります。

あくまで簡易なシミュレーションですが、以上から駐車場投資の利回りがどの程度になるかご理解いただけたかと思います。

まとめ

これまで、不動産投資のさまざまな形態や費用について見てきました。駐車場投資は、税制面ではマンション経営やアパート経営と比べて有利とは言えませんが、初期費用や運営費用があまりかからない点が魅力的な不動産投資であると言えるでしょう。

参考記事：低利回り物件vs高利回り物件！あなたに向いている物件はどっち？

参考記事：不動産をどこに買う？どのエリアがいいの？

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