2018.06.07

利回りに惑わされるな！キャッシュフローで成功を勝ち取る不動産投資術

【目次】

キャッシュフローとは、文字通り“現金の流れ”のことを指します。しかし、利益とキャッシュフローは必ずしも一致しないため、投資の際には注意が必要です。今回はキャッシュフローの計算方法や利益との違い、キャッシュフローをプラスにする方法などについて解説します。

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キャッシュフローの計算方法

キャッシュフローとは、現金や、現金と同じように扱えるものがどのくらい手元に残るのかを表します。入ってくるお金であるキャッシュインフローと、出ていくお金であるキャッシュアウトフローの2種類に分けられ、これらを総合して“キャッシュフロー”と呼びます。

したがって基本的な計算方法としては、現金相当収入から各種支出を引いたものとなります。不動産投資におけるキャッシュフローは、以下のように計算します。

「税引き後利益」＋「減価償却費」－「返済元金」＝キャッシュフロー

「減価償却費」とは、不動産など耐用年数の長いものを購入した後に、毎年発生する資産価値の目減り分を支出として計上する考え方です。帳簿上では、購入後の一定期間（耐用年数）にわたって毎年、減価償却費を費用計上します。

これは資産価値の目減り分を概念的に計上しているだけですので、実際の支払いが毎年発生するというわけではありません。

関連記事：減価償却とは？対象となる固定資産や計算方法を初心者向けに解説

「税引き後利益」は帳簿上の計算方法に従って算出されるため、すでに減価償却費が差し引かれています。そこで、実際の現金の動き（キャッシュフロー）を知るために、上記計算式では減価償却費を足し戻しているわけです。

また、「返済元金」とは、利息を含まない借入金の返済額、つまり金融機関から借りたお金のことを指します。上の計算式では、利息は「税引き後利益」に含まれています。

このように、税金などの諸経費を現金相当収入から差し引き、残った手取りの現金や現金相当の資金に着目するのが、キャッシュフローという考え方です。

つまり、「キャッシュフローが良い、多い」というのは、維持費の支払いやローンの返済のために必要な現金の手持ちが十分にあり、資金繰りが上手に行われているという状態を指すといえるでしょう。

これはさらに、次の投資を進めていくための資金が準備できるということも意味します。

逆にキャッシュフローが悪くなってしまうと、必要な支払いが行えなくなり、経営でいえば倒産に向かうこととなります。

キャッシュフロー計算の具体例

ここでは、キャッシュフロー計算の具体例を見ていきましょう。ただしここでは、減価償却費を除外することで、分かりやすく考えてみます。

東京都内の新築ワンルームマンション例

物件価格：2,545万円

家賃価格：9万円／月

頭　　金：15万

融資金額：2,530万円

融資期間：35年（年利1%）

月々返済額：約7.1万円　（金利を含む返済総額　約3,000万円）

年間諸費：15万円（固定資産税等）

空室：0.5ヶ月

年間の家賃収入は、　9万×12ヶ月＝108万　です。

したがって表面利回りは、　108万÷2,545万×100＝4.24%　です。

ここで、キャッシュフローの計算式は、

キャッシュフロー＝純利益 − 年間のローン返済総額

ですので、今回のケースでは

（108万－19.5万）－（7.1万×12ヶ月）≒3.3万円

となります。※ここで19.5万円とは、空室損と年間経費です。

※実際は空室や家賃の下落に伴い、純利益が低くなり、キャッシュフローが悪くなることがあります。

キャッシュフロー計算の実際のイメージをお持ち頂けたでしょうか。
また、ワンルームマンションかファミリーマンションかといった物件のタイプによっても、キャッシュフローの傾向性は異なります。

ごく一般的にいえば、ファミリーマンションはワンルームマンションと比べて初期投資や維持費が多くかかるため、キャッシュフローがマイナスになるリスクが高いといえます。

上手に資金繰りをしながら不動産投資を成功させていくには、まずはワンルームタイプから始め、キャッシュフローの良い状態を維持することを目指すとよいでしょう。

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キャッシュフローと帳簿上の利益の違いとは？

キャッシュフローと帳簿上の利益は、似ているようで異なります。この違いについて解説していきます。不動産に限らず一般的に、キャッシュフローと利益にはおおむね以下のような特徴と違いがあります。

キャッシュフロー

現金のように、すぐに支払いに使える手持ちの資金を計上する考え方。

帳簿上の利益

取引が成立した時点などを基準にして収入を計上し、費用を差し引いたもの。実際に代価の受け取りが行われるタイミングと一致しない場合があるため、帳簿上は利益として出ていても、お金がまだ振り込まれていないなどの場合がある。

キャッシュフローと帳簿上の利益とではどちらもお金の差し引きを扱っていますが、着目点が異なります。キャッシュフローはすぐに利用可能なお金の量を表す一方、帳簿上の利益は、必ずしもすぐに使えるわけではないが将来的に自分の懐に入ってくる予定のお金の量を表しているのです。

したがって実際の経営や投資では、キャッシュフローと帳簿上の利益は必ずしも一致せず、資金繰りの実態をより正確に表すのがキャッシュフローだといえるでしょう。「利益は意見でキャッシュフローは事実である」といわれることもあります。

不動産投資に限っていえば、すでに見たように、減価償却費と返済元金の二つが重要です。これらの要素によって、不動産投資の帳簿上の利益とキャッシュフローとが異なってくるのです。

キャッシュフローをプラスにするためには？

キャッシュフローは、即座に使用可能な現金の量を示すものです。したがって、これを増やすためにはなるべく出費を抑える必要があります。本項では、キャッシュフローをプラスにするために有効な手段をいくつか紹介します。

長期ローンを組む

長期ローンを組むと、月々の返済額が低くなり、結果としてキャッシュフローが増大します。しかし、ローンを組める期間には個人差があり、また融資する銀行との交渉次第でもあるので注意しましょう。

適切なローン返済方式を選ぶ

ローン返済の方法には、元利均等方式と元金均等方式があり、自分にあった適切な方式を選ぶことがキャッシュフローを増大させる手段になります。
元利均等方式とは、元金と利息の合計支払額を一定にする返済方法です。これにより返済期間は長くなるものの、返済期間初期の返済額を抑えることができます。
これに対して元金均等方式では、支払いのうち元金部分を一定にします。まだ利息の多い初期では返済金額が膨らみますが、後になると利息部分が少なくなりキャッシュフローが良くなります。
投資家としては、自己資金の大きさや物件の利回りに応じて、どちらが向いているかを考える必要があります。

長期ローンを組んだり元利均等方式を採用したりすることによって、総返済額が大きくなってしまうというデメリットもあります。ですが、運用を開始してすぐにキャッシュフローが苦しくなってしまうことは避けなくてはいけません。以上2つのような仕組みをよく理解し、月々のキャッシュフローを良くする工夫をしてみましょう。

キャッシュフローと利回り

不動産投資では、利回りという考え方も重要です。キャッシュフローと利回りは、どのように違うのでしょうか。

不動産投資の利回りとは、年間収入から諸経費を引いて購入価格で割ったもの、つまり支出に対する利益の割合です。投資対象の不動産の収益性を推し量るために利用されます。
関連記事：不動産投資の「利回り」計算方法と平均相場とは？注意点も解説！

キャッシュフローとは、実際に使えるようになる現金の量を指していました。利回りは投資に対する利益率を表す数値ですので、着目点が全く異なっていることがわかります。

キャッシュフローと利回りは無関係ではないものの、それらの間には完全に相関関係があるというわけではなく、利回りが高い物件だからといって必ずしも大きなキャッシュフローが得られるという訳ではありません。
関連記事：高利回り投資物件の特徴と失敗しないための攻略法
関連記事：利回りだけを見て失敗した不動産投資事例

たとえば融資条件が悪く、ローンの返済期間が短い物件を考えてみてください。どれだけ利回りが良くても、短い期間で返済をしなければならないため、キャッシュフローは悪化してしまいます。最初に説明した、キャッシュフローの計算式を思い起こしていただければと思います。
関連記事：キャッシュフローも大事！不動産投資の利回りは目安に過ぎない！