投資物件の有効な探し方と優良物件に出会うためのポイント

まずは投資物件に求める条件を整理しましょう

不動産投資で成功のカギを握るのは、何といってもその投資物件の良し悪しです。物件選びに失敗してしまえば、マンション経営を成功させることも難しくなります。そのため、慎重に様々なことを考慮しつつ収益が見込まれる自分に適した物件を見つける必要があります。

不動産投資の成否を分ける物件選びについて、改めて抑えておきたいポイントを確認しておきましょう。

予算

まず自己資金や融資が組める枠など、投資にいくら使えるのか、その金額を確認しましょう。予算によって、購入可能な物件の幅が変わります。また初めから大きな投資をすることに不安があるのなら、慣れるまでは少額に抑えてマンション一室の所有から始めることをおすすめします。経験を積んだ後は、予算も引き上げるに越したことはありません。特にローンを活用したり投資規模が大きくなったりした際には、キャッシュフローの概念を理解しておく必要があります。

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利回り

不動産投資で適切に利益を得るためには、利回りの見方を学んでおく必要があります。不動産投資は収益を生み出すために行われます。収益率を意味する利回りは不動産投資において最も基本的な指標と言えます。

しかし、利回りにも様々な計算方法があります。特に頻繁に利用されるものとして、表面利回りと実質利回りの二つが知られています。表面利回りは物件価格に対する年間家賃収入の比率を示す指標です。一方、実質利回りは賃貸経営に関わる費用を差し引くことで、実際の利益回収率により近い数値として算出することができます。特に断りがなく利回りという記載があった場合、不動産投資では表面利回りのことを指す場合がほとんどなので注意しましょう。

利回りは物件を評価する基本的な指標ですが、賢い投資のためにはその数字の背景にも注意する必要があります。投資物件を選ぶにあたって、利回りの良い物件を選ぶべきなのは間違いありません。しかし、提示されている利回りが本当に正しいものであるかは自分で概算してみるべきでしょう。利回りの算出に用いられた家賃や経営コストが物件を取り巻く現状を反映していなければ、利回りの数値には何の意味もありません。

利回りについての細かい情報は、以下の記事で整理されています。

築年数

築年数の評価基準は、新耐震基準としてよく知られています。新耐震基準は1981年6月1日に施行されたもので、1978年の宮城県沖地震を受けて旧耐震基準から改正されました。震度6～７の地震でも倒壊しないことが耐震基準の条件に盛り込まれているのが特徴です。自然災害のリスクを少しでも軽減するためにも、1981年6月1日以降に建築された物件を選ぶのが無難な選択となります。

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徒歩分数

物件の利便性を示す徒歩分数などの表記は、物件のターゲットを理解して読む必要があります。駅や学校、商業施設などへの距離は、その物件に住む人物像によって全く異なる意味を持つためです。

一般的に駅に近い物件は人気の高い物件と言われます。駅周辺は地価も高くなるので居住用の物件数が限られます。競争相手が少ない分借り手が見つかりやすく、空室リスクが少ない良い投資物件である可能性が高いです。投資の安定性を優先するならば、駅まで徒歩10分以内の物件を選択すべきでしょう。

しかし、同じ駅から徒歩5分の物件であっても、物件のターゲットが違えば評価は異なります。例えば一人暮らしの方をターゲットにしていれば、仕事に出るために駅に近い物件は非常に好まれます。一方で、ファミリー層をターゲットにしていれば、駅から外れた静かなところに住みたい家族も多く、必ずしも良いとは限りません。また、駅だけでなく他の生活関連施設の状況もよく確かめて投資する必要があります。

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管理費・修繕積立金

築年数がある程度経っているにも関わらず管理費・修繕積立金が安すぎる場合には注意が必要です。管理費・修繕積立金は物件の清掃や設備故障への対応など、物件の質を保つための重要な費用です。これを安く設定している場合、実質利回りを高く計算することができ、見かけ上の優良物件を生み出すことができます。

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しかし当然、安すぎる値では結果的に施設維持費を賄えなくなります。見せかけの安い管理費・修繕積立金設定では、将来的な値上がりは避けられません。とりわけ投資物件の老朽化が進むとその分維持費はかさみます。管理費・修繕積立金については、値上がりを予測して評価することが求められるのです。

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間取り

間取りの評価も同様に、ターゲットを意識して行う必要があります。間取りは大きくワンルームとそれ以外に分けられます。ワンルームは単身者の居住を、それ以外は複数人での居住を想定しています。特に部屋数の多いものではファミリータイプとして家族での居住を想定しているものがあり、物件のターゲットが間取りによって区別されています。

投資物件として評価する場合、ターゲットの性質の違いから異なるリスクをもつ点に注意が必要です。需要だけを評価すれば、近年の未婚化晩婚化の影響もあり、ワンルームの需要が高まっています。しかし、ワンルームの借り手は独身のビジネスマンが多く、転勤などによる短期的な居住にとどまり、入居者の入れ替わりが早くなる可能性があります。高い需要に頼って、次々新しい入居者を招き入れながら経営することになるでしょう。

逆にファミリータイプとして使われる間取りでは、一度入居すると長期間安定した契約が期待できます。しかしワンルームに比べればどうしても需要は少なく、特に家族構成に適した間取りが求められることから、退去後に新しい入居者を探すのに苦労する場合があります。

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総戸数

区分所有の場合見落としがちですが、総戸数も投資判断における重要な指標です。建物の管理費・修繕積立金は全戸に均等に課されるため、総戸数の少ない物件では修繕積立金の負担が大きくなる可能性があります。戸数が多いほうが修理費の負担者が多くなるので、一人当たりの負担は小さくなるからです。区分所有の場合には、総戸数が少なすぎない20戸以上の物件を選ぶことがリスク回避に繋がります。

まとめ

良い投資物件とはなにか、見つけるポイントについて詳しく解説しました。良い投資物件といっても、その評価基準は何をゴールとするかで、人によって変わってきます。自身がなにを重視したいかも、あわせて整理する必要があります。

投資として不動産を購入する以上は、利回りや、空室リスク、入居者側のニーズ把握など、情報収集が重要となります。特に物件のターゲットにあった間取りや、立地については総合ポータルサイトを活用すれば、地域の賃貸の価格帯や人気の程度を推し量ることができます。

ただし、ポータルサイトや競売物件で掲載される情報は、個人で一概に良し悪しを判断できないものも少なくありません。
そんなときには信頼できる不動産会社をあたり、物件の条件や選定基準が明らかなものの中から検討することで失敗のリスクを回避できます。

また、良い投資物件を得るためには、その分多くの物件情報に常日頃から触れておく必要があります。誰もが良い物件を求めており、いかに早くそれに巡り合えるかがカギを握ります。紹介した手段を活用しながら効率よく情報を手に入れて、確実な投資に臨みましょう。

投資物件の選び方について、これらも参考にしていただければ幸いです。

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