アパート経営に潜むリスク！マンション経営のリスクと比較！

アパート経営のリスクやデメリット

はじめに、アパート経営に伴うリスクやデメリットを確認してみましょう。アパート経営も他の不動産投資と同じリスクを抱えていますが、アパート経営特有のリスクもあることをご存知でしょうか。

空室のリスク

他の不動産投資と共通するリスクとして、空室のリスクが挙げられます。空室リスクとは、投資物件を所有しているものの入居者が見つからず、家賃収入を得られない状況になる危険性を指します。不動産投資では家賃収入が収入の中心となるため、空室率が増すと赤字になってしまう可能性が高まります。

株式会社タスが発表した資料（「賃貸住宅市場レポート　首都圏版・関西圏・中京圏・福岡県版」）によると東京都内の賃貸の空室率は13％程度と低く止まっています。しかしアパートに限定すると空室率は約35％に達していることから、これはアパート特有の大きなリスク要因と評価できます。

地震や火災などの災害リスク

次に、地震や火災などの災害によるリスクが考えられます。これも他の不動産投資とも共通するリスクと言えます。

地震に関しては、日本は地震大国とも言われるほど地震が多く発生する国であり、保有するアパートが地震により損壊してしまうことは大きなリスクです。部分的な損傷であれば修繕費用を支払うだけで済む場合もありますが、万が一建物が倒壊してしまうと未返済分のローンのみが残り、非常に大きな赤字が生じかねません。

同様に、火災もアパート所有者がコントロールできないリスクの一つの要因です。特に木造アパートの場合、ある部屋で発生した火災がアパート全体に広がり、全焼してしまうことも想定されます。木造アパートを一棟所有する場合には、全焼のリスクは頭に留めておくべきでしょう。

なお、地震・火災ともに保険に加入することで、損害に対してある程度の補償を受けることはできます。しかし、修繕や建て直しに必要な額を全て賄えるとは限りません。また、復旧期間中は家賃収入も得られないため、経営上の大きなリスクと評価するべきです。

住民同士のトラブル

続いて、アパートの住民同士のトラブルが挙げられます。住民トラブルが頻繁に起こっていると物件の評判が悪くなり、物件自体の価値が下がってしまいます。

住民トラブルの具体的な内容としては以下のようなものが考えられます。

• 騒音
• ゴミ問題
• ペットの飼育、楽器、違法駐車などの違反
• 自殺、孤独死
• 不法侵入

上記の中でも特に騒音は住民トラブルの主要な原因となっています。これらは住民個人の問題である場合がほとんどで、物件所有者が事前に対応できることは限られてしまいます。特に価格や家賃相場の安いアパートでは防音設備が不十分である場合があり、わずかな騒音がたちまち住民間のトラブルに発展してしまいます。住民トラブルがきっかけで住民が退去してしまうだけでなく、その後の空室率にも影響を与えてしまうため、住民トラブルは決して侮れません。

高額な投資額

株式やFXなど、他の投資では少額から始めることができるものも多く存在しますが、アパート経営の投資額は特に高額です。アパート経営ではアパート一棟を所有することが一般的であり、土地代と建物代を合計するとかなりの額が必要になります。

もちろん、不動産投資ローンを利用すれば購入時に物件の価格を全て支払う必要はありません。フルローンを利用すれば自己資金がほとんどない状態でもアパート経営を始めることは可能です。しかし、空室リスクなどを評価すれば、利息の支払いが経営を圧迫する危険性もあります。特に2棟目、3棟目の購入を考えている場合には、ローンの返済によって現金収入が得られない事態は避けなければなりません。適切な事業計画なしには、高額なローンがデメリットになり得るという点をよく押さえておきましょう。

アパート経営とマンション投資を比較

アパートとマンションの違いとは？
アパート投資とマンション投資を比較して考えるにあたって、初めにアパートとマンションの違いについて触れておきます。

実のところ、法律上では「アパート」と「マンション」とは明確に区別されているというわけではありません。そのため、不動産業界では建物の構造に注目して、主に以下のような基準でアパートとマンションを区分しています。

• アパート：木造、プレハブ、軽量鉄骨造
• マンション：重量鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造など

今回は上記のような一般的な方法に従ってアパートとマンションを区分します。

空室のリスク

初めに前項で取り上げた項目に則りアパートとマンションを比較してみます。

空室率は不動産投資全般についてリスクとなり、アパートも例外ではなく、前述の通り都内のアパートの空室率は約35％です。一方、同じく株式会社タスが発表した資料（「賃貸住宅市場レポート　首都圏版・関西圏・中京圏・福岡県版」）によると都内のマンションの空室率は約11％程度であり、アパートに比べかなり低い値となっていることがわかります。家賃収入が重要な不動産投資において空室率は重要な指標です。この点においてはマンションの方がアパートよりも明らかに優れています。

地震や災害などの災害リスク

特に木造のアパートの場合、火災が発生した際に延焼してしまうリスクが高く、全焼してしまうことも考えられます。一方、耐火性に優れた鉄筋コンクリートなどで建てられたマンションは延焼するリスクが木造アパートなどと比べて低くなっています。

住民同士のトラブル

住民トラブルの原因の代表として騒音問題が挙げられますが、一般的にマンションの方が木造や軽量鉄骨像のアパートよりも防音効果に優れており、上の階の住人や隣人の生活音が聞こえにくいため、騒音問題が起こるリスクは低いと言えるでしょう。

投資額

アパート投資ではアパートを一棟購入しなければなりませんが、ワンルームマンション投資であれば一部屋分購入するだけで済みます。立地にもよりますが、初期費用は低く抑えることが可能です。そのため、ワンルームマンション投資は自己資金が少なくアパート一棟を購入するのは難しいという場合でも始めやすい投資と言えます。また、複数の物件に分散投資をしてリスクヘッジをしたいと考えている方にとっても適した投資です。