不動産会社は果たしてよい物件を紹介してくれているのか。また、なぜ自ら不動産投資を行わないのか

不動産会社ってそもそも何をしているところなのか

不動産会社と言われても不動産を取り扱っている会社であるということくらいしか思い浮かばない、という方も多いかもしれません。
実際には、その業務の種類は幅広く、会社によって扱っている種類が違い、多くの場合以下のうちの一部のみを取り扱っています。

仲介業務

皆さんにとって一番身近な不動産会社は、アパートやマンションなどの賃貸物件を取り扱っているいわゆる“町の不動産屋さん”でしょう。このような不動産会社の業務は、不動産の仲介業務と呼ばれています。
仲介業務では、不動産会社は物件の貸主と媒介契約を結びます。この媒介契約に基づいて物件を事業所で紹介し、借りたいという人が現れれば、不動産会社は借主とも媒介契約を結びます。

こうして、不動産会社は物件の貸主に借主を紹介しますが、実際の賃貸契約は貸主と借主の本人同士で行われます。不動産会社はあくまで媒介契約を結ぶにとどまり、不動産会社は貸主・借主双方から得た仲介手数料を利益とします。

物件の売買を仲介する場合もこれと同様の手順で業務を遂行します。仲介業務では、多くの場合中古物件の販売、賃貸が対象になっています。

販売代理業務

また、仲介業務と似ている業務形態に販売代理業務があります。こちらも不動産会社の店舗で物件を紹介するという点では同じですが、買主と不動産会社が直接売買契約を結ぶ点で大きく異なります。

販売代理業務では、不動産会社は物件の売主と販売代理契約を結び、契約料を取得します。そして物件を紹介し、買主が現れたら売買契約を結びます。代金を買主より受領後、その得られた収益から売主に販売代理手数料を支払います。

販売代理業務では、新築物件を取り扱うのが一般的です。

管理業務

また、物件の管理を行う不動産管理業も不動産会社の業務の一種です。管理業とは、賃貸物件において物件の貸主に代わって物件の清掃や修繕などを行う業務です。

これらの作業を代行することによって、不動産会社は貸主から管理委託料を取得し利益を上げます。不動産の売買等に直接関わっておらず目立たないこともあり、この業務はあまり知られていません。
しかし、特に地域密着型不動産会社にとって、この業務は非常に重要な収益源になっています。これら業態の違いについては、のちに詳しく説明します。

その他の業務

ここまで紹介してきた業務は、他の人や会社の物件を紹介、管理することによって利益を得るものでした。そのほかにも、自社で不動産の開発や建築を行い、その販売や賃貸経営を通じて収益を得る業務や、不動産投資をメインに据えるタイプの業態もあります。

大規模な住宅地の新築一戸建てや新築の高層マンション等は、このような業務形態の一環として販売されているのです。

不動産会社はなぜ自分たちで不動産投資を行わないのか？

不動産会社で物件を紹介してもらうときに、不動産会社はそれぞれの物件の美点をアピールして勧めてくれます。しかし、それほど良い物件ならばなぜ当の不動産会社がその物件で不動産投資をやらないのかと疑問に思った方は少なくないでしょう。

たしかに非常に優良な物件の情報を最初に得るのは不動産会社です。実際、自社で不動産を所有し不動産投資と同じように運用して利益を得ている不動産会社は多数存在します。
それでも、不動産会社は必ずしもすべての優良物件を買い占めようとはしません。その理由を理解することが重要です。

仲介・販売代理がもたらす短期的な利益

一番の理由は、不動産会社という法人を運営している以上、短期的に多額の収益を必要とするという点にあります。個人の不動産投資家が、投資初期には月に１万の利益でも十分成功とみなせるのに対して、不動産会社ではそんな悠長なことは言っていられません。

毎月の社員の給料の支払いはもちろん、次の物件を紹介するための広告や営業のための事業費用が必要です。もしこの不動産会社が大きな収益をもたらす物件を複数所有していたなら、それで成り立つこともあるかもしれませんが、そんな会社は断じて一般的ではあり得ません。
不動産会社のビジネスの中核は、投資対象としての不動産の流通を促進することにあります。１つの物件を長期的に保有するよりも、その物件を含む多数の物件の仲介業務を担った方が、短期的な利益は最大化されるのです。

事業決算と法人のローン

また、法人には法人として融資を得られる上限額が設けられます。いくら不動産会社とはいえ、物件を自社の資金で丸ごと買い上げる資金力を有している会社はほんの一握りです。このため物件の購入にはやはりローンが伴われます。
いくら優良な物件の情報が集まる不動産会社であっても、その全てを買い上げることは不可能です。
また、１年単位で決算報告を求められる不動産会社にとって、長期的な利益を前提とした不動産投資のためのローン枠の消費は望ましいこととは言えません。

仲介業ならば売買契約あるいは賃貸契約が成立した時点で収入が入るため、この業態の方が短期間で効率よく利益を上げられます。法人として融資を受ける場合にも、仲介・販売代理業などの業務を強化した方が、より有効的に利益の最大化を図ることが出来るのです。

繰り返し注意しておきますが、不動産投資を積極的に行って利益を上げる不動産会社もあります。しかし、法人としての融資枠の上限、また法人としての決算の都合から短期間で効率よく利益を上げられる仲介業をメインにする事業形態の方が広く親しまれているのです。

不動産会社の社員による不動産投資

では、不動産会社に勤めている社員の方々はなぜ優良物件があっても投資をしないのでしょうか。
実は不動産会社の社員の中には、自らも不動産投資を行っている人もいます。したがって、不動産会社の社員が投資をしていないという前提は誤りです。
しかし、これも不動産会社の場合と同様、すべての優良不動産を個人が買い占めるなど不可能です。

また、不動産会社の社員の全員が不動産投資を行っていると考えるのも誤りです。たしかに不動産会社の社員は不動産投資に興味を持っている割合が高いかもしれませんが、あくまで不動産取引の仲介によって収入を得るサラリーマンです。
不動産投資のリスクも現場でよく承知していることもあり、全員が投資に積極的なわけではありません。
したがって、優良物件の一部は我々の目に入る前に不動産会社やその社員の方が購入してしいる可能性はたしかにあります。しかし、ほとんどの場合は仲介手数料で利益を上げたほうが効率も良くリスクも少ないため、不動産会社は物件を購入して不動産投資を行うことが少ないのです。