不動産投資フルローンのメリット・リスクと上手な活用法

フルローンのメリット

（1）自己資金が少ない方でも不動産投資を始められる

登記費用、不動産取得税といった諸費用のための自己資金が一般に必要になるとはいえ、「自己資金はまだ少ないけれど不動産投資を開始したい」という方でも不動産投資を始めることができます。

（2）更なる不動産投資や緊急時のための資金を多く残すことができる

手元に資金を残しておくことで、更なる投資や急に大金が必要になった場合への柔軟な対応が可能となります。特に、子供の教育費用や家族の突発的な医療費など、緊急時に手元にお金を残しておけるメリットは大きいです。

（3）レバレッジ効果の大きい投資となる

レバレッジ効果とは、「小さい資金で大きな資産を得ること」であり、レバレッジ効果が大きいほど効率的な投資といえます。フルローンで借り入れることでレバレッジ効果は大きくなるので、効率的な投資を実現できるというメリットにつながります。

たとえば、4,000万円の物件を頭金1割（400万円） ＋ 諸費用120万円でローンを組む場合と、フルローンを組む（諸費用のみ）場合では、レバレッジ効果は以下のような違いになります。

■頭金400万円の場合
4,000万円 ÷ 520万円（400万円 ＋ 120万円）＝レバレッジ 約7.7倍

■フルローンの場合
4,000万円 ÷ 120万円（諸費用のみ） ＝ レバレッジ 約33.3倍

このように、フルローンはレバレッジ効果を最大限まで高められるというメリットがあるのです。ただし、フルローンによって返済額は増えるので、その点を加味した上で借入額は検討しましょう。

（4）団体信用生命保険の保障金額が増える

団体信用生命保険とは、借入者が亡くなったり高度障害になったりしたときに、その時点の残債が補填される生命保険です。不動産投資ローンの場合は、団体信用生命保険への加入義務は金融機関によって異なります。

仮に、フルローンで団体信用生命保険に加入した場合、必然的に団体信用生命保険の保障金額も増えるということです。ただ、団体信用生命保険へ加入する場合は「金利0.3％上乗せ」などの条件を設定している金融機関もあるため、その点には注意しましょう。

フルローンのデメリットや利用する際に知っておきたいリスク

続いて、フルローンを利用する際に知っておきたいデメリットについて解説していきます。

フルローンのデメリット

■返済金額の負担の増大

自己資金とローンを組み合わせた場合と比べ、毎月の支払いローンの金額が大きくなってしまいます。例えば、3,000万円の物件を35年払いで購入する場合（ボーナス分無し、固定金利、元利均等とする）を事例として、実際にどれくらいの違いがあるか見てみましょう。

■自己資金を用いて物件価格の2割(600万円)を頭金として支払い、それ以外（2,400万円）をローンで支払う場合
例えば1.7％の金利で融資を組んだとします。結果として、毎月の支払額はおよそ7万6千円、総支払額は頭金と合わせておよそ3,790万円となります。

関連記事：不動産投資の自己資金で購入物件はどう変わる⁉シミュレーション解説

■フルローンで支払う場合
同様に1.7％の金利で融資を組んだとします。結果として、毎月の支払額はおよそ9万5千円、総支払額はおよそ4,000万円となります。

このように毎月の支払額では約2万円、トータルの支払額では約210万円の差額が生じます。

そのため、フルローンを選んだ場合はキャッシュフローがマイナスとなったり、債務超過となる可能性も高くなります。

フルローンを利用する際に知っておきたいリスク

■物件を売却するときのリスクが高まる

フルローンは、自己資金では手が届かないような高価な物件の購入も可能にするものです。しかし、いくら好条件が揃っていたとしても、一定以上に高価な物件の購入には売却という観点から注意が必要となります。

なぜなら、極めて高価な物件は買い手が見つかりにくいため、売却を望んだ時にすぐに売ることが難しくなるためです。もし早急な売却が必要である場合には、売却価格を相場から大幅に下げざるを得なくなる場合があります。

また、売却時のリスクや対処法についてはこちらの「マンション売却の際に知っておくべき６大リスクと対処法」でご確認いただけます。

■購入直後の修繕費などの急な出費
特に中古物件や、築年数の長い物件の場合、購入直後に修繕/リフォームを余儀なくされる場合があります。自己負担をほぼ無しで利用できるフルローン制度ですが、最低でもこのような急な出費に対応できるほどの資金は必要であると考えられます。

中古リノベーションについての失敗例はこちらを参照ください。
「不動産投資初心者は要注意！中古物件リノベーションの3つの失敗例」

不動産購入費以外にかかる諸経費はこちらを参照ください。
「不動産投資にかかるコストは購入費だけではない！毎月かかる管理コストとは？」

フルローンのデメリットやリスクを踏まえた活用方法

これまでフルローンについて、メリット・デメリットも踏まえて解説してきました。
では、フルローンのメリットを最大限生かしつつ、デメリットを回避するにはどうしたらよいのでしょうか。フルローンの上手な活用方法について解説していきます。

金融機関の評価価格と実勢価格の差を利用する

「投資物件の評価について」で述べた積算価格に代表される、金融機関による不動産の評価価格と、実際に売買されるときの価格である実勢価格には差が生じる場合があります。フルローンは不動産の購入金額のすべてを融資で賄うものであるため、実勢価格がそのまま借入金額となります。

一方で、「フルローンのデメリット」においては、フルローンでは借入金額の増大により債務超過になりやすいと指摘しました。しかし、【実勢価格( = 借入金額) ＜ 金融機関評価額】となっている投資物件を選ぶことができれば、債務超過を回避できるのです。

キャッシュフローを特に重視する

キャッシュフローとは得られた収入から必要経費やローン返済などの支出を差し引いて、手元に実際に残る資金の流れを意味します。不動産投資においては、

キャッシュフロー ＝ 家賃収入 − 管理費　/　修繕費用等経費　−　支払ローン金額　−　税金

で表されます。デメリットとして紹介したように、フルローンで融資を受ける場合は頭金がある場合と比較し、毎月の支払いローン金額が大きくなるため注意が必要です。なお、最近では45年ローンなどもありますので、そちらを活用して月々のキャッシュフローを良くするというのもひとつの手段でしょう。

キャッシュフローについて詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

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