本当に稼げる？近年話題の民泊投資のメリット・デメリット

民泊投資の種類

Airbnbなどがよく知られているため、多くの人にとって「民泊投資」のイメージは、自らが所有する空き部屋や空き家を登録して宿泊サービスを提供し、それによって収入を得るというものかもしれません。

しかし、「投資」としての民泊はこれだけではありません。家主常駐か家主不在かといった様々な違いがありますが、「投資」という側面に光を当てた場合、「民泊投資」は、貸し出す物件の所有方法、およびゲストへの貸し出し方によって、大きく次の3つに分類されます。

①所有物件×ホスト

１つ目は、貸し出す部屋や建物を投資家自らが所有し、自らホストとなって宿泊サービスを提供する方法です。物件を自ら所有するというハードルの高さや、立地や季節などの環境要因による収益の変動、自らゲストとやり取りをする煩雑さなどのデメリットはありますが、売上の全てが自分の手に入ってくる大きなメリットがあります。

この形態では、築年数を重ねた中古物件を安く購入して民泊用に改装し貸し出すという手法も人気です。賃貸物件の空室を埋めるために民泊用に改装する賃貸物件の大家さんも多く、近年では物件を民泊用に改装するサービス（民泊リノベーションサービス）を多くの業者が提供しています。

②賃貸物件×ホスト

２つ目は、物件を賃借している投資家が、ゲストに又貸しして宿泊サービスを提供するという方法もあります。毎月の家賃を支払う必要があり、得られる収益は少なくなってしまいますが、物件を所有しないことで初期投資を抑えられることから、比較的リスクの低い投資手法として人気です。

ただし、賃貸借契約において転貸（又貸し）が禁止されていないことや、民泊サービス（旅館業） のための使用が可能となっていることが前提となります。この点を確認しないまま民泊サービスを提供するとトラブルになりますので、注意が必要です。

③所有物件×代行

三つ目は、投資家が所有している部屋や建物を、民泊市場への参入を希望する別の企業や個人に貸し出す方法です。最近では転賃可能物件の紹介サイトも存在するので、仲介会社を通さなくても転賃可能物件を提供しやすくなっています。また、民泊運用代行会社も増えているので、ゲストとのコミュニケーションに不安があるといった物件所有者でも、所有物件を気軽に民泊用として貸し出す環境が整備されています。

一般的に、転賃可能物件として貸し出せば、入居人からの家賃収入と比べて家賃収入が大きくなります。また、手数料がかかるとはいえ運用を業者に委託できるという気軽さも大きなメリットです。これらの背景から、所有・購入している転賃可能物件を又貸しするという方法が生まれています。

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民泊投資のメリット

民泊投資は、「所有物件×ホスト」「賃貸物件×ホスト」「所有物件×代行」と3つに分類できますが、それぞれメリット・デメリットが存在します。ここでは、全般的な民泊投資のメリット、そして細分化して3分類それぞれのメリットについて確認していきましょう。

民泊投資のメリット

日本全体のマクロな視点で考えると、外国人旅行者増加によるホテル不足への対応、経済活性化などがメリットとして挙げられます。一方、ミクロな視点で投資家にとってのメリットを考えれば、何が挙げられるでしょうか。仮にホテルや旅館を営業するとなると、フロントや消火設備の設置など多額の初期投資が必要となりますが、民泊は、その名前のとおり民家に宿泊するという形式のため、家具やシーツなどの必要最低限の初期投資で済みます。

また、賃貸や不動産売買で借り手や買い手のつかない物件を有効に活用できたり、外国人を含め様々なゲストとの交流を楽しんだりすることが出来ます。

①所有物件×ホスト

• 　高収益の可能性

自ら所有する物件で直接ゲストとやり取りをすることにより、間接経費を省く事ができます。また、ゲストを送迎したり観光の手配や相談を引き受けるなどの工夫次第で、経費を掛けずに付加価値を生み出す余地もありますので、高収益に結びつくチャンスが多いといえます。

• 既存所有物件の空室対策

賃貸物件の家賃収入の場合、月単位で収入が発生するため空室発生時の損失が大きくなります。これに対して、民泊の場合は日単位で収入が発生するので、損失を小さくしたり収入を増やしたりできます。

• ゲストとの触れ合い

年齢や国籍を問わず様々なゲストと関わる機会が増えることや、自分が望むように自由に民泊サービスを提供することができます。

②賃貸物件×ホスト

• 少ない初期投資

新たに民泊投資用の物件を購入しオーナーとなるのに対し、物件を賃借することで購入費用を抑えることができ、結果として少ない初期投資で事業を始められます。

• ゲストとの触れ合い

年齢や国籍を問わず様々なゲストと関わる機会が増えることで、自分が望むように自由に民泊サービスを提供することができます。

③所有物件×代行

• 既存所有物件の空室対策

賃貸物件の家賃収入の場合、月単位で収入が発生するため空室発生時の損失が大きくなります。これに対して、民泊の場合は日単位で収入が発生するので、損失を小さくしたり収入を増やしたりできます。

• 賃貸契約を上回る収入

23区内など人気のエリアでは高い稼働率が見込まれるため、賃貸契約で貸し出すよりも高い賃料で代行者に貸し出せる可能性もあります。

• 空室時のリスク回避・安定した収入

自らホストとなって宿泊業務を行う際には常に空室のリスクが伴いますが、企業や個人に貸し出し業務を委託することで毎月一定の賃料を得ることができ、収入が安定しています。