2017.11.01

これから不動産投資を始める方へ！不動産投資の基本を解説

【目次】

不動産投資というと、「リスクが高くて危ない」などのイメージを持つ方も多いのではないでしょうか。
今回は不動産投資初心者の方に向けて、不動産投資の基本事項をわかりやすく解説していきます。

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不動産投資の仕組み

不動産投資で得られる利益

はじめに不動産投資の仕組みについて見ていきましょう。
不動産投資によって得られる利益には「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2種類があります。

不動産投資でのインカムゲインとは、購入した物件を他人に賃貸し、その入居者から毎月支払われる賃料、つまり家賃のことを指します。
一方、不動産投資におけるキャピタルゲインとは、自分が投じた資金とローン残高を合わせたものよりも高い価格で売却することで得られる差額の利益のことを指します。

つまり不動産投資とは、家賃収入と売却益を目的として不動産に投資することだと言えます。

インカムゲインとキャピタルゲインの特徴

さてインカムゲインとキャピタルゲインは、利益としてのそもそもの性質が異なっているため、実際の運用にあたっても様々な違いが現れてきます。

インカムゲインの特徴としては、安定して利益を得られるという点が挙げられます。
キャピタルゲインでは売却価格が購入価格を上回らなければ利益が出ず、購入後の価格変動や売却のタイミングによって利益が変わってしまうため、安定した利益を出せるとは言えません。
しかしインカムゲインの場合は、入居者をしっかり確保できている限り、基本的に毎月一定の利益を得ることができます。

一方、キャピタルゲインの特徴としては、大きな利益が狙えるという点が挙げられます。
もしも物件の市場価格が大きく上昇していれば、その売却益つまりキャピタルゲインは非常に大きなものになります。
ただし、反対に市場価格が下がってしまえば損失が生じること（キャピタルロス）になるため、注意が必要です。
このような特徴は、インカムゲインの安定性とは対照的です。

近年の日本の不動産投資では、不動産価格の変動が不透明だということもあって、インカムゲインで安定した利益を得ることを目的とした投資が増えてきています。大きなキャピタルゲインだけを狙ってリスクの高い投資をするのは危険であると言えます。

不動産投資の種類

一棟所有と区分所有

不動産投資で最も一般的なのは現物不動産投資で、実際に物件を購入してそこから利益を得るという方法です。不動産投資と聞いて、多くの方はまずこれを思い浮かべたのではないでしょうか。ただ、ひとくちに物件といってもその種類は様々です。ここでは、代表的なマンション・アパート投資の一棟所有と区分所有について解説します。

一棟所有

一棟所有とは、マンション、アパート、ビルなど、入居者やテナントが複数ある建物の一棟全てを所有するという投資を指します。一棟所有のメリットとしては投資の効率が良いことが挙げられます。

一棟所有は1回の投資額が大きいため資産形成のスピードが速く、効率が良いですし、複数の部屋があるため空室のリスクを最小限に抑えられ、安定して収益を得ることができます。逆に一棟所有のデメリットとしては、必要な資金の額が大きいという点が挙げられます。

多くの部屋を所有するため、当然多額の投資資金が必要になります。またそれに伴って、万が一投資に失敗してしまった場合の損失も大きくなるため、注意が必要です。

区分所有

区分所有とは、区分マンションや区分店舗など、建物一棟から一部屋ごとに切り出して販売された物件を所有することをいいます。区分所有のメリットとしては、物件の価格が安いため少額からの投資が可能だという点が挙げられます。

また、複数のエリアに分けて投資する分散投資も可能であるため、リスクを分散することができます。さらに、一棟所有に比べて流動性が高く、比較的柔軟なタイミングで売却できるという点もメリットです。

逆に区分所有のデメリットは、空室リスクが大きいという点です。区分所有では一般的に一棟所有よりも所有する部屋数が少ないため、一部屋でも空室になってしまうと利回りが大幅に悪化します。また区分所有では、建物の大規模な修繕の際に管理組合による議決となるため、大規模な修繕を所有者の思うようには行いにくいという特徴もあります。

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不動産投資信託（J-REIT）

現物不動産投資以外の不動産投資手法として、不動産投資信託（J-REIT）があります。不動産投資信託とは、多くの投資家から集めた資金を使って不動産を購入し、そこから得られた利益を投資家に分配する仕組みです。一般的に「Real Estate Investment Trust」の頭文字をとって「REIT」と呼ばれることから、日本のREITを特に“J-REIT”と呼んでいます。

不動産投資信託では、比較的高めの利回りで安定した利益を得ることができ、銘柄によっては少額からの投資や分配投資が可能である上、流動性も高いといったメリットがあります。しかし、元本保証がないこと、投資法人が倒産するリスク、分配金が変動する可能性など、デメリットもあります。利用の際には慎重に判断するようにしましょう。

関連記事：不動産投資信託とは？初心者でもわかる資の仕組みと不動産投注意点

不動産投資のメリットは？

安定した収入を得られる

不動産投資では、前述したインカムゲインによって安定した収入を得られます。部屋を貸すときは通常1年以上の長期に渡って貸すという場合が多いため、長期的に安定した収入を得ることができます。

年金代わりになる

不動産投資のインカムゲインは、定期的かつ長期に渡って得られます。この特徴のため、年金のように、老後の生活資金として利用することができます。少子高齢化が進行している近年、年金給付額は今後削減されていくと予想されています。老後にゆとりのある生活を送るためにも、不動産投資による収入を「第2の年金」として活用するのも1つの方法です。

生命保険の代わりになる

不動産投資は生命保険の代わりにもなります。これはなぜでしょうか。金融機関などでローンを組んで不動産を購入する場合、融資条件として団体信用生命保険への加入が義務付けられていることがほとんどです。

団体信用生命保険とは、契約者が亡くなった時や、高度障害状態になった時に保険金がおり、それによってローンの残債が代理弁済されるというものです。つまり、家族にはローンが完済された状態で不動産を残すことができ、遺された家族は不動産経営を続けて家賃収入を得続けるか、まとまったお金が必要であれば不動産を売却するかを選ぶことができます。そのため、不動産投資を行うと生命保険に加入するのと同様の効果を得られるのです。

インフレ対策に適している

インフレが加速している近年では、不動産投資はインフレ対策としても有効です。インフレが生じた場合、現金や預貯金などの金融資産は実質価値が下がってしまいます。一方で不動産の場合は、物価の上昇に伴って不動産価格も上昇するため、資産価値が大きく下落することは考えにくいですし、また家賃も上昇すると予想できます。さらにローン返済に関しても、インフレ時には負債が目減りしていくため、借り入れた側に有利に働くのです。

不動産投資のデメリットやリスクは？

流動性が低い

不動産を売却しようと思っても、実際に売却が完了するまでには早くても1ヶ月程度はかかるでしょう。株式の場合は数日で売却できますので、比較するとやはり不動産売却のタイムスパンの方が長いことが分かります。そのため、長期的な投資スタンスを持っておくことが必要です。

他の投資商品よりも投資額が高額

他の投資商品では少額から投資できるものが多いのに対し、現物不動産投資を現金で購入する場合には、安いものでも数百万円は必要になります。区分所有ではなく一棟所有となれば、投資資金が数億円に上ることも珍しくありません。もちろん投資資金を全て一括で負担する必要はなく、不動産投資ローンなどを利用することができます。

しかし、投資金額が大きいほど万一の場合の損失額も大きいということですので、投資を始める際には事前の計画・準備を怠らないようにしましょう。また、不動産投資信託を利用すれば少ない額からでも投資が可能ですので、高額の投資が難しい方はこちらを利用するのも一つの方法です。

災害のリスク

不動産投資に関連するリスクの一つに、地震や火災などの災害によって建物が倒壊してしまうリスクがあります。建物が倒壊してしまうと、再建に莫大な費用がかかります。このような災害に対しては、地震保険や火災保険に加入するなどしてリスクを軽減しておく必要があるでしょう。

空室のリスク

災害のリスクと並んで不動産投資で重要なリスクが、空室のリスクです。入居者が退去した後なかなか次の入居者が見つからず、しばらく空室の状態が続いてしまうこともあり得ます。購入の段階で好立地の物件を選ぶ、家賃の調整を行う、賃貸管理会社を慎重に吟味するなどといった対策を取りましょう。

それでも空室リスクが不安という方は、サブリース契約を結ぶという手段もあります。サブリース契約では、不動産会社が物件を一括で借り上げ物件所有者に一定の賃料を支払います。そのため所有者からすれば、空室があっても賃料は入り続けることになります。

ここで紹介したもの以外にも不動産投資のリスクやデメリットは存在するため、しっかりとした対策を取っておくことが大切です。

関連記事：不動産投資の8大リスクヘッジ法！リスクを制して不動産投資を制す

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不動産投資を始めるには？

ここまで不動産投資の基本的なポイントについて解説してきました。最後に、実際に不動産投資を始める際の流れについて見ていきます。

投資金額や投資の目標を明確にする

不動産投資を始めるにあたっては、まず投資したい資金規模はどれくらいなのか、またどの程度の利益を得たいのか、そしていつから利益を得始めたいのかを明確にしておく必要があります。これらを怠ったままで投資を始めてしまうと、物件を選ぶ基準がわからない、自分が想定するリスク以上の投資を行ってしまう、などといった問題が生じかねません。

物件を探す

投資金額や投資の目標を設定したら、次に物件を探します。物件の探し方としては不動産会社に相談したり、インターネットサイトで検索したりなどといった方法が考えられます。物件を選ぶ際には、エリアや予算を吟味するだけでなく、家賃収入や空室率、運営費・修繕費などの見通しをしっかりと確認しておくことが重要です。この際、金融機関から融資が受けられそうかどうかも確認しておきましょう。

物件の購入

希望する物件が見つかったら、いよいよ購入です。物件購入では、価格を含めた諸条件の交渉がポイントになります。交渉と聞くと身構えてしまう方もいるかもしれませんが、投資物件の売買はビジネスですので、希望する条件があれば気楽に相談してみましょう。条件について売買双方の合意が成立したら、不動産売買契約を交わし、物件の引き渡しへと進みます。