不動産所得に係る税金と計上できる経費とは？

不動産所得の計算方法とは？

不動産所得と聞いてまず思い浮かべるのは、賃貸マンションの家賃収入などかもしれません。しかしそうした家賃収入以外にも、税制上は不動産所得として定義される項目がいくつかあります。具体的には、不動産所得とは以下の3つを指します。

1. 土地や建物など不動産の貸付け
2. 地上権など不動産の上に存在する権利の設定及び貸付け
3. 船舶や航空機の貸付け

地上権とは、土地を借りてその地上または地下に建築物などを造る権利のことです。土地や建物のような目に見えるモノ以外に、このような権利を貸し付けて得られる収入も不動産所得に含まれるのです。

不動産投資を行う際に、実際に管理運営に支出する費用や賃貸収入、また手元に残っている資金などといったお金の流れ、つまりキャッシュフローが重要であることは言うまでもありません。一方で、今回のテーマである所得税を計算するという目的のためには、キャッシュフローよりむしろ帳簿上のお金の収支を考えることが必要となります。

帳簿上では、不動産所得の金額は

  総収入金額 – 必要経費 = 不動産所得の金額

という形で計算します。

総収入金額に含めることができるものは以下のようなものがあります。

• 貸付けによる賃貸収入
• 敷金や保証金のうち、返還しなくてよいもの
• 電気代、水道代、掃除代など、共益費として受け取るもの
• 名義書換料や承諾料、更新料、頭金など

賃貸マンションでよく見られる敷金や共益費なども、不動産収入として扱われるのです。

この総収入金額から不動産投資に要した経費を除いたものが不動産所得の金額となります。必要経費には何を計上することができるのかについては、次章以降で解説します。

不動産所得に掛かる税金の計算方法は？

不動産所得に掛かる税額は、不動産所得にご自身の所得税率をかけることによって得られます。もしも、例えば不動産所得が100万円であり、所得税率が23％だと分かっていたとしましょう。その場合、

    100万円 × 23％ ＝ 23万円

このように不動産所得に対する税額の計算は簡単です。

しかし実際には、不動産所得のみでは所得税率は定まらないので、税金の計算はもっと複雑になります。

所得税率の計算方法としては、不動産所得以外にも給与所得などの各種所得を合計し、その合計額に応じた所得税額を計算するという総合課税制度が採用されています。また各種の所得金額を合算した後に、社会保険料控除や扶養控除などの所得控除も差し引かれます。そのようにして算出された課税所得金額に応じて、表のように所得税率が定められています。

例）給与所得500万円、不動産所得100万円、所得控除50万円の場合

所得金額：500万円 ＋ 100万円 ＝ 600万円

課税所得額：600万円 — 50万円 ＝ 550万円

所得税率：（表より）　20％

控除額：（表より）　427,500円

よって給与所得と不動産所得の全体に対して掛かる課税額は

  550万円 × 20％ − 427,500円 ＝ 672,500円

となります。

例）給与所得700万円、不動産所得100万円、所得控除50万円の場合

所得金額：700万円 ＋ 100万円 ＝ 800万円

課税所得額：800万円 — 50万円 ＝ 750万円

所得税率：（表より）　23％

控除額：（表より）　636,000円

よって不動産所得に掛かる所得税の金額は

  750万円 × 23％ – 636,000円 ＝ 1,089,000円

となります。

たとえ不動産投資による所得額が一緒だとしても、それ以外の所得額が違った場合、不動産所得に関する部分も含めて所得税率が変わってきてしまいます。給与所得や一時所得なども全て含めて、税金はトータルで考えるようにしましょう。

不動産投資時に認められる経費の種類

前章で解説したように、不動産投資において課税の対象となるのは額面収入ではなく、収入から必要経費を差し引いた不動産所得です。そのため、必要経費をこまめに計上していくことによって、課税対象となる所得額を大幅に削っていくことができます。

この章では、不動産投資において経費として計上できるものを詳しく解説していきます。計上可能であることを知らなかった経費や、こまめに記録するのがやや面倒ではあるけれども、額が無視できないという経費もあると思います。この機会にしっかりと把握して節税に役立てましょう。

1.管理費

賃貸物件を所有しているならば、清掃などの管理をしなければなりません。
しかし、不動産投資をする方でも、本業が忙しいなど、自ら管理業務まで行うことができる方はそう多くありません。そんな時に管理業務を依頼するのが不動産管理会社です。
不動産管理会社は入居者の対応や、エレベーターなどの付属設備の保守管理業務を行ないます。この管理会社に支払う管理費は必要経費として計上できます。

2.減価償却費

減価償却費とは、不動産を購入する際にかかった費用を、一年で経費として計上してしまうのではなく、使用できる年数に応じて費用を分配し、それらを毎年経費として計上していくものを指します。使用できる年数は、建築物の構造や目的に応じた耐用年数として法律で定められています。

費用の分配には2つの計算方法があります。ひとつ目は、不動産取得費用を法定耐用年数で割り、毎年同額を減価償却費として計上して行く「定額法」です。ふたつ目は、取得費用の中でまだ計上していない額を毎年一定の割合で計上して行く「定率法」です。

なお建物本体については、以前は定額法と定率法の両者を適用することができましたが、平成10年4月1日以降に取得した不動産については定額法のみしか適用できなくなりました。また給湯器やエレベーターといった付帯設備についても、平成28年4月1日以降に取得された不動産では定額法のみの適用となりました。これらの点にご注意ください。

実は、付帯設備は建物本体よりも償却期間が短く、この差を利用してさらなる節税を工夫する方法もあります。ただしこれは、運用期間や運用規模によっては必ずしも大きな節税効果があるわけではありませんので、まずは経費の計上をしっかりと行っていくことが基本といえるでしょう。

3.修繕費

壁の塗り替えなどの修繕・設置交換のための費用は、修繕費として必要経費に含めることができます。具体的には以下のようなものが挙げられます。

・畳の取り替えや障子などの張り替え
・トイレ、台所、エアコンなどの内装品の修理

しかしこの修繕費は、固定資産の維持管理費用や原状回復費用と位置付けられています。
そのため、以下のような不動産の資産価値を高める支出に関しては、資本的支出と呼ばれ、修繕費として計上することができません。資本的支出は、原則として新たに取得したものとみなして、追加で減価償却費を計上します。

・用途を変更するための模様替えの費用
・避難階段の設置など、新たに物理的に付加した部分への費用

4.損害保険料

投資用不動産に掛けている地震保険や火災保険、賃貸住宅費用補償などの損害保険料は、経費計上することが可能です。ただし、複数年契約を交わして一括で保険料を支払ったとしても、経費に含めることができるのは単年度分だけなので注意が必要です。

5.ローン返済の利息分

投資用不動産を購入するために金融機関からお金を借りた場合、その借入金の利息部分については必要経費として計算することができます。

ただし、借入金のうち元本部分は経費とすることはできないことは当然としても、借入金の利息以外の経費ですでに不動産所得が赤字の場合には、土地に関する利息は経費とすることができないという制約がありますので注意してください。

6.各種税金

不動産を賃貸するにあたってかかる税金も必要経費とすることができます。具体的には以下のものが対象となります。

・賃貸物件を取得するために必要な登録免許税・不動産取得税
・不動産を所有している人に掛かる固定資産税
・課税文書作成に際して掛かる印紙税

一方で、所得税や住民税は必要経費とすることができないことは覚えておきましょう。所得税は必要経費を総収入から差し引いた不動産所得に対して掛けられるので、これが必要経費に含められないのは当然といえます。

7.交通費

不動産経営に関する目的で使用した交通費は必要経費に計上できます。具体的には、物件の見学、管理会社との打ち合わせ、不動産会社主催のセミナーへの参加などのために必要な交通費が挙げられます。

領収書が出ないものについては、行った日付や場所、目的などについてエクセルで詳細に記録しておけば大丈夫です。

8.通信費

管理会社や仲介会社と電話で打ち合わせなどをした時に発生する通信費は、経費として扱うことができます。
しかし、携帯電話を不動産経営用とプライベート用のふたつ用意されている方は少ないでしょうし、どの程度不動産経営に関して通信費を使ったのかを通話記録から調べることは困難です。そのため、全額ではなく3〜4割の金額を通信費として計上している方が多いようです。

9.新聞図書費

不動産投資や税金、経済の動向といった、不動産事業に関連する資料を購入した場合や、それらに関する記事を読むための新聞の費用などは必要経費として計上することができます。

10.消耗品費

不動産投資の事務関連で使用した文房具代やコピー代は消耗品費として経費とすることができます。