根抵当権と抵当権の違いとは？比較や登記・抹消方法まとめ

根抵当権の極度額について

極度額とは

金融機関が融資を行う際の上限が極度額です。根抵当権の場合、金融機関が設定した融資の上限までであれば何度でも借入ができます。

抵当権の場合、借入を完済させるたびに抵当権を抹消し再び借入を起こす際に抵当権をつけなければなりません。これでは非常に手間がかかります。
そこで根抵当権を設定し、極度額の範囲内であればその手続きの手間を省くことが目的です。同時に債権を特定しません。また将来発生する可能性のある借入に対し、完済させた後も金融機関と協議の上で根抵当権を残しておけます。

多くの場合、極度額は貸し出し予定額の120％程度に設定されることが一般的です。

増減方法

根抵当権の増額が発生した場合、もとの根抵当権の額と増額した金額の差額が回収不能リスクと金融機関は判断します。回収が滞り返済不能になった場合、抵当権の上位1位から順に返済を受けることになります。

減額の場合は、減額された差額分で困る場合が発生します。この場合は元本の見直しを図り、減額を請求した時点での担保価値を確定させ実際の金額を確定します。

抵当権と根抵当権のメリット･デメリット

不動産投資ローンを組む際に抵当権か根抵当権のどちらかを債権者に対して設置してもらうことになります。
ここでは、それぞれのメリット・デメリットを債務者側の目線に立ってお話しします。
まずは、以下のまとめをご覧ください。

まとめるとこのように主に二つの観点でそれぞれのメリット・デメリットが表せます。
一つ目が、金銭的・時間的コストであり、もう一方が融資先の変更の自由度です。
抵当権と根抵当権を比較しつつそれぞれ順番に見ていきましょう。

金銭的/時間的コストについて

投資スタイルにもよりますが、繰り返し借り入れをする場合は圧倒的に根抵当権の方がコストを削減できます。
抵当権ですと、複数回の借り入れをする場合はその都度登記をしなければならなりません。
一回の登記の際には、書類作成の時間と、登記のための税金、また場合によっては司法書士への鑑定報酬がかかります。
しかし、根抵当権を結んだ場合には複数回の登記をする必要がなく、その結果コストも大幅に削減できるというわけです。

融資先の変更の自由度

次に、融資先の変更の自由度という観点で比較していきます。

前述した通りですが、抵当権は融資先の変更が自由であり、根抵当権は自由でありません。
根抵当権の場合だと、例え債務者が不満を持ち、権利を移譲したいと考えていても、債権者に対して許可をとってからでないと融資先を変更することができません。
これによって、心理的にも負荷がかかりますし、時間的なコストもかかります。
一方で、抵当権の場合だと、もし債務者が不満を抱え移転したいと考えた場合無許可で融資先を変えることができます。

根抵当権の登記について

根抵当権登記に必要な書類

登記に必要な書類・登記の方法について個人と法人で一部必要書類が異なります。

共通で必要になるものは以下の通りです。

A 登記済権利証、もしくは登記識別情報

B 根抵当権設定契約書

C 不動産所有者の印鑑証明書

D 根抵当権者の資格証明書

Ｆ　(司法書士へ登記依頼をするための)根抵当権者の登記委任状

それぞれの書類について説明していきます。

• A登記済権利証、もしくは登記識別情報について

法務局から発行されるもので、所有権取得の登記が完了したときに権利証と称して取得します。根抵当権の登記だけではなく、不動産売買の際にも必要となります。

• B根抵当権設定契約書について

根抵当権はもともと抵当権とは違い、極度額を上限として利息など全額担保され、抵当権が移転することが少ないという特徴があります。これらの理由により、融資を受ける金融機関と根抵当権の対象となる不動産の持主との間で設定します。

• C不動産所有者の印鑑証明書について

どのような不動産取引であっても、個人の実印は必要です。それを証明するための印鑑証明が必須となります。

• D根抵当権者の資格証明書について

根抵当権の資格証明書が必要となります。

• E 会社謄本（法人の場合のみ）

法人の場合は会社の謄本が必要です。

• F (司法書士へ登記依頼をするための)根抵当権者の登記委任状

通常、委任状については司法書士へ依頼することがほとんどなので司法書士より提示があります。

費用はいくらかかるのか

(上記は税抜)

例えば、現在所有している不動産について根抵当権設定をするのであれば、3万円程度の司法書士費用となります。不動産を購入しローンがある場合は10万円程度、ない場合は7万円程度が相場です。

その他、司法書士が独自に交通費等を請求してくる場合もあります。その場合は上記の司法書士報酬プラスαの費用になります。

登録免許税は、抵当権の設定登記より高くなります。また、登録免許税は極度額×0.4％で計算されるため、極度額が高ければ高いほど登録免許税も高くなります。

よくあるケースが、個人の自宅のような建物に根抵当権を設定する場合と法人が所有するビル等に根抵当権を設定する場合です。このような場合の登記費用は、登録免許税に大きな違いが生まれます。また、登録免許税の軽減措置はありません。これは自宅用家屋証明書を利用した場合にのみ受けられる措置です。この違いもトータル費用で判断すると大きな差が生まれます。

抵当権、根抵当権の抹消の仕方

最後に、お金を借りた後に注意すべきこととして、抵当権、根抵当権の抹消があります。ローンの返済後、抹消をしていないと不利益を被ることがあるので、抹消方法の確認は必須です。

抵当権、根抵当権の抹消

次に、抵当権と根抵当権の抹消についてそれぞれ5W1Hの形式でまとめておきます。自分でも手続きは可能ですが、時間的なコストもかかりますし、場合によっては複雑な対応をしなければいけないため、司法書士に相談して手続きを済ますことをお勧めします。

抵当権

根抵当権

関連記事：根抵当権つきの不動産を売却・抹消する方法と気をつけるべきこと

根抵当権つきの不動産を売却する場合の注意点

根抵当権つきの不動産を売却ができるのか否かといえば、売却はできます。しかし通常の抵当権や、根抵当権がない不動産の売買よりも注意点が多いのは明らかです。

何より重要なのは「債務がどれだけ残っているのか」という点です。単純に、残債を売却額で差し引きしたときに残債よりも売却額の方が多いのであれば、残債を返済できます。しかし残債の方が上回っている場合は、金融機関が根抵当権抹消に応じない可能性が高いです。
できるだけ高く売却できることが、根抵当権つきの不動産を売却するポイントです。

次に重要なのは、債権者となる金融機関との調整です。
契約の際、違約金が発生するような条項を記載している場合があります。もしこの記載があると、売却する上で大きな問題へと発展する恐れがあります。もし判断ができかねるのであれば、売却を依頼する不動産会社に相談してみるとよいでしょう。

関連記事：賃貸管理会社選びは、チェック項目3点を確認しよう

関連記事：根抵当権つきの不動産を売却・抹消する方法と気をつけるべきこと

まとめ

不動産投資ローンを組むにあたって抵当権もしくは根抵当権を結ぶことになります。
ここまで抵当権と根抵当権それぞれの特徴やメリット・デメリット、登記・抹消に関わる部分について詳しく述べてきました。しかし実際のところ、どちらを選択するのかは他者依存的であり、債権者によってどちらの権利を選択するかがほぼ決定しています。

この記事がみなさんの安定的な資金繰りをしていく契機となれば幸いです。

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