2017.06.19

プロご用達「レインズ」って何？仕組みと使い方を公開！

【目次】

みなさんは、不動産業者が不動産の情報交換などに利用している「レインズ」というシステムをご存知でしょうか。不動産の売買を検討している方は耳にしたことがあるかもしれませんが、レインズについてはあまり詳しく知らないという方も多いかと思います。
そこで本記事では、レインズの仕組みや使い方、メリットやデメリットなどについて紹介していきます。

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レインズとは何？

そもそもレインズとは一体どのようなシステムなのでしょうか。以下、レインズの仕組みや使い方などを見ていきます。

レインズの仕組みとは？

レインズとは、Real Estate Information Network System （不動産流通標準情報システム）の略称で、不動産流通機構という機関が運営している不動産情報交換のためのコンピュータ・ネットワーク・システムです。

不動産流通機構とは国土交通大臣に指定された財団・社団法人で、各地域の主要な不動産会社を会員として組織されており、（公財）東日本不動産流通機構、（公社）中部圏不動産流通機構、（公社）近畿圏不動産流通機構、（公社）西日本不動産流通機構の4つがあります。

レインズの仕組みを簡略化すると、以下の図のようになります。

レインズ

不動産会社は売主から不動産売却の依頼を受けると、その不動産の情報をレインズに登録します。
一方、不動産の購入の依頼を受けた不動産会社はレインズで物件の検索をし、依頼主に紹介します。
このように、不動産会社同士の、不動産に関する情報交換がレインズを通してリアルタイムで行われているのです。

従来は物件や相手方の検索は張り紙や広告などが中心でしたが、それでは迅速性に欠け、また情報を広く共有することができないため、平成2年からレインズが導入されました。

レインズを利用できるのは誰？

前項では単に不動産会社が不動産情報の交換を行うと書きましたが、不動産業者ならどこでもレインズを利用できるという訳ではありません。
レインズを利用できるのは指定の不動産流通機構に会員登録をしている不動産会社に限られます。
そのため、不動産の売買を希望する一般の方も利用することができないのです。

レインズにはどのような情報が載っている？

指定流通機構に会員登録をした不動産会社はレインズにログインすると物件の検索をすることができるのですが、その際に調べられる情報としては住所、駅、価格、面積、間取り、階数、接道方向、駐車場の有無、都市計画などがあります。
これらについて希望の条件を入力し、顧客の希望に適合する物件を探すことができるのです。
また、物件のデータ以外にもこれまでの取引事例などが記載されています。

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レインズを利用するメリット・デメリットとは

それでは、レインズを利用して不動産の売買を行うことにはどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。

売り手のメリット

①短期間での売買が可能

売り手にとってのメリットのひとつに、物件の売却がより短期間で行えるようになるという点が挙げられます。売却の依頼を受けた物件の情報を不動産会社がレインズに登録することで、インターネットを通じて他の不動産会社へと広く・早く公開することができます。
そのため、売買成立に至るまでの時間が短縮されるのです。

実際に、当社におけるレインズを用いた都内のマンション売却の事例におきましては、2016年6月にレインズに登録した物件が、その2週間後には買付申込が入り、登録から約1か月後、7月には現金一括購入により売買契約が成立致しました。
このことからも、売却が非常に短期間で行えることが分かっていただけると思います。

ちなみに当社ではオレンジルームにて物件売却のお手伝いをさせていただいておりますので、よろしければご連絡ください。

②取引価格の動向がわかる

レインズには物件情報だけでなくこれまでの取引事例などが豊富に掲載されているため、それらのデータを基にして取引価格の動向をつかむことができ、不動産を売却する際の売り出し価格の根拠としても活用することができます。

③売り手側が作った図面を載せることが出来る

また、最も大きいメリットとして、レインズ上の図面は売り手側が作った図面を載せることが出来るという点があります。
他の広告媒体では、システム上入力することのできる文字数に限界があり、記載したいことを全て書ききれない場合がありますが、レインズではより詳しい情報が取得可能です。

買い手のメリット

買い手のメリットとしては、自分の希望の条件を満たした物件情報を素早く入手できるという点が挙げられます。不動産会社はレインズを通じて豊富な物件の中から顧客の希望に沿って物件を検索することができるため、買い手側も素早く情報を入手できるのです。

また、これは売り手・買い手の両方に共通するメリットですが、安心して物件の売買を行えるという点も挙げられます。レインズは宅地建物取引業法などの法律に基づいて設立・運営されている公益法人なので、安心して取引を行うことができるのです。
不動産の売却時にレインズに登録されると公的な登録証明書も発行されます。

当社におけるレインズを用いた都内マンション購入の事例としては、2017年1月中旬に来店されたお客様がレインズによって物件を検索、その日のうちに内覧を依頼されました。
そしてその約1週間後に内覧、同日に買付申込を行い、2月初旬には売買契約が成立致しました。

この事例で役に立ったのは、物件名での検索が可能であったことです。
この事例のお客様はいくつかの物件に絞って探されており、このように物件をピンポイントで探したいお客様には非常に役に立つ機能と言えます。
これは、他の広告媒体にはあまりない検索方法です。

デメリット

レインズを利用することのデメリットの一つとして、物件の情報が悪用される可能性があるという点が挙げられます。レインズは多くの不動産会社に情報が共有されるという点が特徴ですが、それは裏を返せば悪用されるリスクが高まるということです。
物件の情報が勝手に別のホームページに掲載されてしまったり、物件を犯罪行為に利用されたりするなどの事案も発生しているようです。

短期間で売却できるというメリットがある一方で、売れ残ってしまう可能性もあります。
登録してからある程度期間が経っても売却できない場合、情報が埋もれてしまったり、売れ残り物件として何か問題があるのではないかと思われてしまったりする可能性も少なくありません。

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非公開物件もあるの？

３種類の媒介契約

レインズには全ての物件が登録されているわけではなく、非公開物件も存在します。
不動産の売買を不動産会社に依頼する場合に結ぶ契約を媒介契約と呼び、物件の情報をレインズに登録する法的義務があるかはこの媒介契約の種類によって変わります。

ひとつの会社とのみ契約する「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」ではレインズの登録が義務付けられています。
一方、複数の会社との契約が可能な「一般媒介契約」ではレインズへの登録義務はありません。

囲い込みとは？

レインズへの登録が法的に義務付けられていても登録を行わない不動産会社も存在します。
これには「囲い込み」と呼ばれる不動産業界での問題が関係しているのです。

物件の売却依頼を受けた不動産会社は、別の不動産会社の仲介で買い手が決まった場合は売り手からの手数料のみ受け取れますが、自社で買い手を見つければ売り手と買い手の両方から手数料を受け取ることができます。
このことを「両手取引」と呼びます。

囲い込みとは、この両手取引を行うために、売却依頼を受けた物件を他者へ流さず自社だけで独占しようとする行為のことです。
不動産会社が囲い込みをすると、売り手としては売却までに時間がかかったり、良い条件の買い手がいても別の不動産会社が仲介していた場合売却できなかったりなどの悪影響を受けます。

また、この点に関連して、レインズの物件をあてにしていない不動産会社も少なくありません。

そもそも良い物件は、法的な義務がない場合基本的に依頼を受けた不動産会社が自社で買い手を見つけようとするためレインズに載ることは少ない上、法的義務があっても囲い込みされてしまうこともあります。
仮にレインズに掲載されてもすぐに問い合わせが来てサイトからなくなってしまうため、レインズには良い物件がほとんどなく、売れ残り物件が多いと考えられているのです。

囲い込みの手口と対策

囲い込みの手口として、そもそもレインズに登録しない不動産会社があります。
レインズに登録すれば登録証明書が交付されるはずですが、それを知らない売り手は物件がレインズに登録されなくても気づかない可能性があります。
さらに悪質な会社はレインズに一旦登録して売り手に登録証明書を渡しておいて、すぐに登録を削除してしまうこともあります。
登録証明書を渡して安心させておいて、自社で買い手を見つけようとするのです。

また、囲い込みの手口として多いのが、レインズで物件を知り連絡してきた不動産会社に対して「別の商談が進行中」などと嘘の理由をつけて断るというものです。
せっかくレインズに登録していても他の不動産会社が仲介できなくなり、意味がなくなってしまいます。

この囲い込みに対し、レインズのシステム改良を行い売主が自分の物件について取引状況を確認できるようにするという対策が取られています。
そのため、売主としては不動産会社からレインズの登録証明書を確実に受け取ることに加え、売主向けの確認画面で取引状況を定期的に確認しておくことが大切になってきます。

不動産業者以外が利用することはできるの？

先述したようにレインズ内の情報は指定の流通機構に会員登録をしている不動産会社しか閲覧することはできません。しかし、「不動産ジャパン」というサイトでは実質的なレインズの物件情報を検索することができるようになっています。

不動産ジャパンとは？

不動産ジャパンとは、公益財団法人不動産流通推進センターが運営している総合不動産情報サイトで、物件情報を検索や不動産取引の知識の収集ができるようになっています。
国内の大半の不動産会社が加盟する四つの不動産流通団体からの情報を一堂に集め検索サービスを提供しており、実質的にレインズと同じように物件情報を調べることができるのです。
そのため、これまで不動産業者しかレインズで検索できなかった物件の情報を一般の方でも検索することができるようになっています。

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レインズを利用しない場合の物件取引方法

ここまでで、囲い込みや一般媒介契約のためにレインズに登録されていない物件が存在することを説明致しました。このような物件について、囲い込みを行っている不動産会社と直接取引を行う以外にはどのように取引することができるのでしょうか。

レインズを利用しない場合、アットホーム、SUUMO、HOME’S等の媒体を使い物件を検索します。
不動産会社などの業者向けの検索ではなく、エンドユーザー向けのサイトから検索し、掲載している不動産会社に対して連絡を取ります。
ただし、レインズに登録していない業者は「他社に紹介できない」として、募集をさせてくれない場合が多いので注意が必要です。

そのような場合は、対象物件のオーナーに対して直接アプローチします。
現在居住中の物件であれば、その物件には所有者が住んでいる場合が多く、直接物件を訪問します。
対象物件の部屋番号を公開していない物件もありますが、対象住戸の間取り、平面図等から部屋番号を割り出します。

どうしても部屋番号が特定できない場合は、対象物件の住戸に対してポスティングを行います。
このようにして直接所有者と取引が出来る方法を探します。