東京オリンピックまであと1年！不動産価格は今後どうなる？

地価上昇？東京オリンピックは不動産投資への追い風に？

では、不動産投資の観点から今回の東京オリンピックを見てみるとどのような分析が可能でしょうか。
オリンピック開催が最も大きく、直接的に不動産投資に及ぼすと考えられる影響は地価の変動です。
ここでは、主にオリンピック開催による地価の上昇について解説していきます。

地価が上がると想定されるエリアは？

地価上昇の傾向は、特に東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県の1都3県で強くみられると予測できます。

競技が実施される都心部では、競技場やインフラ整備による物理的な土地の減少や、オリンピック会場に近く宿泊や賃貸業、商業を行うにあたって有利であるという理由での土地の需要の上昇、オリンピック開催に伴う交通網整備による土地の価値の上昇など、地価が上昇すると考えられる様々な要因が挙げられます。

実際に東京都では、2020年の東京オリンピック開催が決定した翌年の平成26年度から地価上昇率がプラスに転じました。
その後、地価上昇率は年々上昇し、平成29年度の東京都区部の地価上昇率は住宅地で+3.0%、商業地で+5.5%、全用途で+4.0%を記録しました。
東京圏全体で見ても、特に商業地の地価上昇率が+3.1%でした。

東京都内の地価変動についての東京都財務局による分析の中では、オリンピックによる影響とは明記されていませんでしたが、都心部の再開発やインフラ整備を商業地の地価上昇の要因として記しており、オリンピックによる影響は少なくないと考えられます。

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湾岸エリアにおける坪単価の変動は？

豊洲、晴海などの湾岸エリアは、近年の東京の不動産市場において人気が高騰し、タワーマンションの建築も急ピッチで進行しています。
湾岸エリアを含む中央区、江東区の住宅地の地価変動率は、平成29年度のデータでそれぞれ6.2%、3.0%でした。特に、中央区晴海の平成27年度から28年度の基準地価格の上昇率は平均して約6％、江東区豊洲の平成28年度から29年度の公示地価の上昇率も平均して約6％と、高い地価上昇率が記録されていることがわかります。

湾岸エリアは以前からその眺望や都心からの近さで人気でしたが、湾岸エリアで様々な競技が実施されることが予定されているため、さらに人気が上昇しています。
そのため、もちろん土地の物理的な面積の減少が土地価格の上昇に寄与していることも挙げられますが、何よりこういった会場へのアクセスの良さが地価上昇につながっていると考えられます。

地価上昇が不動産投資に与える影響は？

このように、東京全体で地価上昇がみられていますが、不動産投資にはどのような影響があるのでしょうか。

賃貸業を不動産投資のメインとして行う場合、地価が上昇するとその分利回りが悪くなってしまいます。
今後オリンピックの開催が近付くにつれ、賃貸需要も上昇すると考えられ、家賃全体を引き上げることも可能かもしれませんが、不動産価格に比べて家賃は引き上げづらいため、地価が更に上昇する前に不動産を購入したほうが良いでしょう。

また、地価が上昇すれば物件の購入にかかるお金は増えてしまいます。
最初の予算は限られている場合がほとんどと思われるので、予算を超えないうちに物件を購入することをお勧めします。
また、改築などの工事費用も、今後の再開発などによる工事需要の高まりから上昇すると考えられるので、改修を行う場合、新しく建物を建てる場合には早めに済ませておくと良いでしょう。

一方、メリットとしては売却時の転売価格が高く見込めるということが挙げられます。
通常、売却価格は収益還元法で導き出されますので、家賃が上昇すればするほど高い値段での転売が可能です。

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今後も不動産価値は上がり続ける？

オリンピック開催決定から今に至るまで、特に東京近郊の1都3県では地価の全体的な上昇が続いています。
では、ここからは今後の不動産価値の推移がどのようになっていくのかについて検討していきます。

1964年の東京オリンピックの場合

1964年のオリンピックの際にも地価の上昇が起きました。
特に1960年には、住宅地・商業地で40%近い上昇、工業地では50%を超える上昇がみられました。
しかし、この地価の上昇にはオリンピック開催はあまり深くかかわっていないと考えられます。
当時は高度経済成長期で、工場の建設ラッシュや、都心への人口流入による住宅地需要の急騰といった土地の価格を上げる別の要因がありました。

また、当時の東京は現在ほど人口も建物も多くなく、いくらオリンピック開催によって競技場が建設される分土地が減ったり、東京に住みたい人が増えたりしたとしても、それだけで土地の価格が爆発的に上昇したとは考えにくいです。
1964年当時と現在では背景が大きく異なるので、これから開幕までの地価変動に関しては前回大会時の傾向はあまり参考にならないでしょう。

賃貸需要もこのまま伸び続ける？

オリンピックに向けて国内から東京に移住してくる、という人はあまり多くないかもしれませんが、海外からの企業進出、外国人労働者の増加、外国からの移住者の増加は継続的にみられます。また、地価の高騰により家の購入を考えていた人が賃貸に流れる可能性も高いです。
そこにオリンピックに合わせて国内外から東京にやってくる、という人の需要を加味すると、今までよりも需要の伸び率は上がると考えるのが妥当でしょう。

しかし、これらは確定的なことではないので、今後の経済の動きによっては需要があまり伸びない可能性もあります。
ですが、少なくともこれからオリンピックまでに賃貸需要が下落してしまうということは考えにくいです。

では、具体的にどのような条件の賃貸の需要が今後特に高まっていくのでしょうか。これに関しては主に2つの要因からの需要の高まりが予想されます。
賃貸のモデルケースと合わせて見ていきましょう。

①土地価格上昇に伴う不動産価格の上昇により、自宅マンション購入の意欲が低下することによる賃貸需要
→この場合、30代以上のファミリー層向けのマンションの需要の増加が予想されます。

表1　モデルーケース①

②オリンピック開催や、それに伴うインフラ整備のため、都内に労働者が増えることによる賃貸需要
→この場合、単身者向けのワンルームマンションなどの需要の増加が予想されます。

表2　モデルーケース②