不動産投資を始める前に！不動産にかかる税金を知ろう

賃貸経営にかかる税金

固定資産税

固定資産税とは、毎年1月1日時点で不動産を保有する人に対して、各自治体が課す税金です。
固定資産税の税額は、以下の式で計算されます。

税額  =  課税標準額 ( 固定資産税評価額 )  ×  1.4%

ただし、賃貸用マンション含む住宅用地には特例措置が設けられています。
土地に関しては、1戸あたり200m²以下の部分である小規模住宅用地については課税標準額が1/6、1戸あたり200m²超の部分である一般住宅用地については課税標準額が1/3となります。

建物に関しては、平成30年3月31日までに新築された物件の120m²までの部分について、特例が適用され固定資産税が1/2となります。
固定資産税の減額期間は、基本的には3年度分、ただし物件が3階建以上の耐火・準耐火建築物である場合は、5年度分となります。
賃貸物件は、40m²以上280m²以下の床面積の住宅が対象です。

都市計画税

都市計画税は都市を整備するために使われる税金で、市街地として積極的に整備する区域である、市街化区域に含まれている建物・土地の所有者に対して課せられます。
都市計画税の税額は、以下の式で計算されます。

税額  =  課税標準額 ( 固定資産税評価額 )  ×  最高0.3%

都市計画税は上限が0.3%と定められている制限税率が用いられており、市町村ごとに税率は異なるため確認が必要です。
また固定資産税と同様に、賃貸用マンションには特例措置が設けられています。
基本的には土地のみに関する特例で、小規模住宅用地については課税標準額が1/3、一般住宅用地については課税標準額が2/3となります。

所得税

不動産賃貸による収入は不動産所得と呼ばれ、所得税の課税対象となります。不動産所得は、以下の式で計算されます。

不動産所得  =  総収入金額  –  必要経費

総収入金額

総収入金額は賃貸収入の他に、返還を必要としない敷金や保証金、共益費などの名目で受け取る電気代や水道代や掃除代、更新料や頭金などが含まれます。

必要経費

不動産賃貸において発生した一部の事業費用は、必要経費として収入金額から差し引くことが可能です。
支出のうち、固定資産税・都市計画税や損害保険料、設備の減価償却費や修繕費などが必要経費として認められます。
所得税額は、以下の式で計算されます。

所得税額  =  ( 総所得金額  –  各種控除額 )  × 税率  –  控除額  –  源泉徴収額

総所得金額

所得税額は、不動産所得に加えて他の給与所得などを加えた総所得金額から計算します。

税率

所得税の税率は、課税の対象となる所得の金額に応じて定められます。
税率は、以下の速算表で簡単に知ることができます。

個人事業税

不動産賃貸の規模が拡大した場合、事業と認定されて個人事業税が発生する場合があります。
不動産貸付業と認定される条件は、以下の通りです。

個人事業税は、以下の式で計算されます。

　　個人事業税額=(事業所得又は不動産所得+事業専従者給与額+青色申告特別控除額—各種控除額)×5%

事業所得又は不動産所得

1年間の不動産賃貸によって得られた事業所得、不動産所得のことで、必要経費等を差し引いた上で計算に含めます。

事業専従者給与額

事業専従者給与額があたり、個人事業主と生計を共にする親族が事業に従事している場合、一定の額が控除されます。

青色申告特別控除額

個人事業税は青色申告特別控除が適用されないため、所得に加算して計算します。

不動産売却時にかかる税金

譲渡所得にかかる税金

所得を合算した金額に対して課税する方式を総合課税方式と呼びますが、一部の所得は別に確定申告が必要とされる、分離課税の方式を取ります。
不動産を売却した際に得られた所得は、株の売却益などと並んで分離課税を必要とされる所得です。

不動産を売却した際に得られた所得は譲渡所得と呼ばれており、譲渡所得には所得税と住民税がかかります。
譲渡所得は以下の式で計算されます。

税額  =  { 譲渡収入金額  –  ( 取得費 ＋ 譲渡費用 ) }  ×  税率

取得費

建物である場合は減価償却費を控除した上で、不動産売却益や手数料などを合計した額を取得費として計算します。

譲渡費用

仲介手数料や測量費などの売却のために必要な費用、立ち退き料や取り壊し料などが含まれます。

税率

税率は、不動産の所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」か、5年以下の「短期譲渡所得」かによって定められます。
長期譲渡所得に当てはまる場合は、所得税が15%、住民税が5%、短期譲渡所得である場合は所得税が30%、住民税が9%となります。

抵当権抹消のための登録免許税

不動産を購入する際に、金融機関から融資を受けていると、融資の担保として抵当権が付けられます。
不動産を売却して引き渡す際には、この抵当権を抹消する手続きを踏むことが一般的です。
抵当権抹消登記の申請には、1つの不動産につき1,000円の登録免許税が課せられます。