【FPが解説】公務員は不動産投資で効率的に資産形成できる！メリットや注意点を徹底解説

公務員は絶対安定といわれていました。しかし、昨今は物価上昇に加え、税金や社会保険料も多くなり、経済的に余裕を持てない公務員の人も増えているのではないでしょうか。
安定した身分や収入がある一方で、毎月の生活にいっぱいいっぱいで資産運用ができておらず、将来への不安も感じている人も多いかもしれません。

本記事では、公務員だからこそ効果的に取り組める資産形成方法として、不動産投資を紹介します。特に公務員は社会的信用の高さからさまざまな点で、有利に不動産投資を始められるのです。

安定した収入を活かした融資の利点、管理会社への委託による手間の軽減などのメリットを解説するだけではなく、不動産詐欺や過度な規模拡大のリスク、注意すべき点にも触れていきます。

安心して不動産投資を始められるよう、必要な知識や条件を分かりやすく説明するので、将来の資産形成に不安を感じている公務員の方はぜひ参考にしてみてください。

公務員が不動産投資を始める前に知っておくべきこと

公務員が不動産投資を始める前に、いくつかの重要なポイントを理解しておく必要があります。

まず大前提として、公務員は他の会社員と比べて有利な条件で始められます。

なぜなら、公務員には高い社会的信用があり、大きなアドバンテージになるからです。具体的には、不動産投資で大切となる金融機関からの融資審査でも有利に働くので、通常よりも良い条件で資金を調達できる可能性が高まります。同じ年収だとしても審査に通りやすくなったり、借りられる金額が大きくなったりと、さまざまな面で恩恵を感じられるでしょう。不動産は借入額が大きいので、資金調達のわずかな条件の差が中長期的には数百万円以上の差になります。

また、公務員の副業に関する誤解も多いため、正確な知識を持っておきましょう。一定のルールを遵守すれば、株式投資などの資産運用と同様、不動産投資は副業とはみなされないのです。公務員の副業禁止については「国家公務員法 第103条・104条」、「地方公務員法 第38条」に書かれています。具体的な条文を見てみましょう。

国家公務員法　第103条：私企業からの隔離

国家公務員の守るべき兼業の規定が書かれており、営利企業の役員兼業や営利目的の副業は原則禁止と書かれています。

第103条　職員は、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業（以下営利企業という。）を営むことを目的とする会社その他の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、又は自ら営利企業を営んではならない。

引用：国家公務員法｜私企業からの隔離 第103条 1

国家公務員法　第104条：他の事業または事務の関与制限

こちらでは報酬を得て営利企業の役員などを行う場合に、許可が必要という内容です。具体的には内閣総理大臣及び所属庁長の許可が必要となっています。

第104条　職員が報酬を得て、営利企業以外の事業の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、その他いかなる事業に従事し、若しくは事務を行うにも、内閣総理大臣及びその職員の所轄庁の長の許可を要する。

引用：国家公務員法｜他の事業又は事務の関与制限 第104条

・地方公務員法　第38条：営利企業への従事等の制限

地方公務員も国家公務員同様に、許可なく営利企業に従事することを禁止しています。

第三十八条　職員は、任命権者の許可を受けなければ、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業（以下この項及び次条第一項において「営利企業」という。）を営むことを目的とする会社その他の団体の役員その他人事委員会規則（人事委員会を置かない地方公共団体においては、地方公共団体の規則）で定める地位を兼ね、若しくは自ら営利企業を営み、又は報酬を得ていかなる事業若しくは事務にも従事してはならない。ただし、非常勤職員（短時間勤務の職を占める職員及び第二十二条の二第一項第二号に掲げる職員を除く。）については、この限りでない。

引用：地方公務員法｜営利企業への従事等の制限

注意しておくべき点は、不動産投資は原則副業とみなされていないものの、次の章で説明する条件を満たす必要があります。

公務員ならではの特性を存分に活かし、長期的な視点で投資計画を立てるのが大切になります。特に、失敗しないためには物件選びが重要です。どれだけ良い条件でお金を借りられても、入居率が低い物件を購入してしまうと、赤字経営になってしまいます。

公務員が不動産投資をする条件

原則副業とみなされない不動産投資ですが、規模が大きすぎたり、職務時間中に不動産投資の業務を行ったりなど、禁止されている行為もあります。不動産投資を始めたがためにペナルティを受ける事態にならないよう、以下の条件をしっかりと把握しておきましょう。

・不動産規模が5棟10室未満

・投資収入が500万円未満

・管理会社に委託する

それぞれ詳しく解説していきます。

不動産規模が5棟10室未満

公務員が不動産投資を行う際、重要な条件の一つが投資規模の制限で、具体的には保有する不動産が「5棟10室未満」でなければなりません。この規定は、公務員の本業への影響を最小限に抑えるために設けられています。

具体例を挙げると、アパート1棟（6室）とマンション1室を所有している場合、合計で1棟7室となるため、条件の範囲内です。しかし、アパート2棟（各6室）を所有すると、2棟12室となり規定を超えてしまいます。ちなみに、戸建ては5戸までです。

この規制の背景には、公務員の職務に専念すべきという考え方があります。大規模な不動産経営は、時間と労力を要するため、本来の職務に支障をきたす可能性があると考えられているのです。

ただし、この規定は決して投資を禁止するものではなく、逆にいえば5棟10室以内であれば、副業には該当しないという意味でもあります。地方公務員は、独自のルールがある自治体もあるので、担当の部署に確認しておくと安心です。

また、やむをえず5棟10室以上を相続で受け継ぐ場合は、許可が下りるケースもあります。一定以上の不動産を相続する場合は、すぐに所属の担当者に連絡しましょう。

投資収入が500万円未満

不動産投資による家賃収入の合計が500万円を超えると、国家公務員法や地方公務員法に抵触し、副業扱いとなってしまう可能性があります。なお、この500万円はキャッシュフローの合計や会計上の利益ではなく、家賃収入の合計である点には注意が必要です。

割と小規模のアパートでも500万円は超えてしまう可能性があります。例えば、9室の小規模なアパートで月額5万円の家賃設定の場合、1年間では540万円(9室×5万円×12か月)とオーバーしてしまいます。利益で500万円は至難の業ですが、家賃収入ベースだと大規模物件でなくても達してしまうため、注意してください。

管理会社に委託する

公務員が不動産投資を行う際、管理会社への委託は必須です。

不動産投資の管理方法には、主に「自主管理」、「委託管理」、「サブリース」の3つがあります。自主管理は、オーナー自身が入居者対応や修繕などすべての管理業務を行う方法です。ここには入居者募集や家賃回収などの業務も含まれます。委託管理は、これらの業務一式を不動産管理会社に依頼するものです。サブリースは、委託管理に似た方法で、管理会社が物件を借り上げ、入居者募集から管理までを一括して行う形態です。どこまで委託するかの範囲によって多少は変わるものの、委託管理とサブリースでは、日常的な運用において、不動産オーナーの業務的な負担はほとんどありません。

自主管理を認めていない理由は、自主管理では緊急の修繕対応や入居者とのトラブル解決など、業務時間内に作業が発生する可能性もあるためです。公務員としての職務遂行に影響を及ぼす恐れがあるとして、禁止されています。

委託管理とサブリースの特徴をそれぞれ理解し、自分に合う管理方法を選んでください。

公務員が不動産投資を始めるメリット

ここからは公務員が不動産投資を始めるうえでのメリットを解説していきます。中には公務員ならではのメリットもあるので、前向きに検討してみてください。公務員は副業等が禁止されているので、本業とは別の大きな収入を得るための数少ない方法です。より経済的に豊かになりたい人は、不動産投資を始めてみるのがおすすめです。

不動産投資のメリットを具体的に紹介していきます。

借りられる融資上限額が大きい

公務員が不動産投資を始める際の大きな利点として、融資上限額の大きさが挙げられます。この特徴は、公務員特有の安定した収入と高い社会的信用があるため、金融機関からの評価が高くなるためです。借りられる金額が多いので、高いレバレッジ効果によって資産運用の効率性を押し上げます。

多くの金融機関は、公務員に対して優遇的な融資条件を設定しています。世の中の景気動向によって収入の増減が公務員は少ないため、滞りなく返済してくれると金融機関は考えるからです。結果として、他の職業と比較しても、より多額の融資を受けやすい環境にあります。

家賃収入を原資に返済するのが不動産投資の基本的なモデルです。万が一、空室が発生して家賃収入が減っても、安定的な給料がある公務員は滞りなく返済できるとみなされているので、金融機関からすると安心して融資できるのです。もし、年収が同じでも、公務員であるために融資額が大きいというのも実際にあり得ます。

ただし、融資上限額が大きいからといって、必ずしも最大限に借りる必要はありません。高い融資額を引き出すのが目的ではないので、まずは不動産事業として利益が出るかを一番に考えて、物件を選んでください。

自分自身で物件を選ぶのが不安という人は、プロパティエージェントの無料相談会を活用して、個別にアドバイスをもらうのがおすすめです。公務員という立場の強みを活かしながら、長期的に安定した資産形成をできるようアドバイス致します。

手間がかからない

不動産投資の大きな魅力の一つに、手間がかからないという点があります。管理会社に委託すると、実際に不動産の運用を始める際、不動産オーナーの作業はほとんど発生しません。

物件購入後、管理会社に委託すると、不動産オーナーとしての業務は大きなトラブル等が発生しない限り基本的にはありません。例えば、入居者の募集や選定、契約手続き、家賃の徴収、建物のメンテナンス、緊急時の対応など、多岐にわたる業務を管理会社が担当します。万が一、家賃滞納や入居者からのクレームなどがあっても、基本的には管理会社で対応は完結します。不動産オーナーは、定期的な報告を受け取り、重要な決定を行うだけでよいのです。

これにより、公務員は本来の職務に専念していても、不動産は自動的に運用され、不動産オーナーはほとんど何もせずとも資産構築ができます。ただし、完全に手放しというわけではない点は注意してください。管理会社からの報告をその都度確認し、違和感があれば、直接問い合わせるのがいいでしょう。管理が適当な状態を放置してしまうと、入居者の満足度が下がり、退去してしまうなど、空室リスクを高める要因になってしまうからです。とはいえ、これらの作業は少なく、月に1回程度レポートを見ればいいので、多忙な公務員でも十分にこなせるので、手間がかかるとまではいえないでしょう。このように、手間を最小限に抑えながら資産形成を進められることが、公務員の不動産投資の大きな利点です。

収入口を増やせる

本業以外の収入口を確保できるのが、不動産投資のメリットの一つです。公務員は副業を法律で禁じているので、収入を増やすことが基本的にはできません。

しかし、定めた条件下で不動産投資を行えば、資産運用の一環として、毎月収入を得られます。物件によっては毎月数万円程度の不労所得を得られ、ローン完済後は家賃収入のほとんどが残るので、物件の規模によっては毎月十万円以上の収入になります。

ただし、家賃収入が年間500万円を超えると、副業とみなされてしまうため、気を付けてください。不動産投資は公務員にとって、収入を増やせる貴重な手段なので、上手に活用していくのがおすすめです。

インフレ対策となる

不動産投資のメリットとして、現在加速しているインフレの対策にもなる点が挙げられます。インフレとは物価が全般的に上昇し、現金の価値が相対的に低下する現象です。このような状況下では、現金の価値が実質的に目減りしてしまいます。

不動産はインフレに対して強い耐性があります。資産価値を保ちやすいのに加え、中長期的には家賃上昇による収入増加も期待できるでしょう。

さらに、多くの人は融資を利用して不動産投資を始めるので、現金の価値の目減りは借金の負担感減につながります。現金で資産を積み上げても、インフレによってその価値が大きく棄損してしまう可能性もあります。そのような事態を防ぐためにも、不動産投資を通じた資産形成はおすすめです。

年金対策となる

不動産投資が優れた年金対策となる理由は、長期的な安定した収入源になり得るからです。公的年金制度の将来に不安を感じる人が増えるなか、年金と別に収入があるのは大きな心の支えになるでしょう。

需要のある物件を選んでおけば、定年後も継続して家賃収入を得られます。年金を受け取る頃には、ローン返済は終わっている場合がほとんどなので、家賃の大半が収入となるでしょう。仮に10万円だとしても、年金に加えてもらえるなら、経済的に余裕の持った生活ができます。

また、まとまったお金が必要になるときは、売却して現金を手に入れることも可能です。マイホームのリフォームや生活資金の不足、予期せぬ医療費や介護費用の支出への備えにもなります。

不動産投資は、資産運用としてだけではなく、将来の生活を支える重要なセーフティーネットにもなり、多くの人が抱える年金の不安を解消してくれるでしょう。

公務員が不動産投資を始める際の注意点

公務員が不動産投資を始める際には、いくつかの注意点があります。不動産投資はメリットの多い投資方法ですが、動く金額が大きいため、失敗してしまうと取り返しがつかなくなる可能性もあるでしょう。公務員は有利な条件で不動産投資を始められるために、それを口実に近づいてくる悪徳業者も中にはいます。

この章で解説する注意点をよく理解したうえで、始めることが不動産投資で成功させるために大切です。目先の利益に騙されないように注意してください。

不動産詐欺に気を付ける

不動産投資を始める際に注意すべきは不動産詐欺です。これらの詐欺は巧妙になってきており、被害に遭うと一撃で数千万円もの打撃を被るケースもあります。国民生活センターへの不動産投資のトラブル相談件数は年々増加傾向にあり、細心の注意が必要です。

詐欺の種類は年々多様化しています。代表的な手口としては、架空の高利回り物件を提示する「利回り詐欺」などが挙げられます。相場から考えられる家賃収入よりも高い金額でのシミュレーションを見せて、投資家を強引に勧誘する手法です。他にも、実際は2000万円程度の価値しかない物件を4000万円で買わせたり、価値のない物件を再開発や虚偽のリゾート計画があるなどといって、高額で買わせたりする原野商法があります。

不動産投資はいずれも数千万円規模になるので、詐欺に遭ってしまうとたちまち大きな借金を背負う可能性があります。ここまで大きな損額になると、その後の人生設計にも甚大な被害があるでしょう。

自分一人で詐欺かどうかを見分ける自信がない人は、信頼できる不動産会社を通じて購入するのが賢明です。今までの実績や口コミなどを見ると、ある程度、怪しい会社かどうかは見分けられます。無料相談をして、「話を親身に聞いてくれるか」、「契約を急かす素振りは見せないか」などを確認するのでも分かるでしょう。

不動産を購入するとなると、それこそ10年以上の長い付き合いになるので、会社や担当者とのフィーリングは大事になります。無料相談をするだけであれば、費用もかからないので、ぜひ積極的に活用してみるのがおすすめです。

計画的な規模拡大を行う

不動産投資を始めたばかりの公務員にとって、物件数を増やすのは慎重に判断しましょう。確かに、資産拡大の観点から考えると、規模を大きくすれば、収入や資産が増えます。特に公務員は多額のお金を借りやすく、審査通過の難易度も比較的低いので、物件を増やそうと思えば実現できるでしょう。

しかし、不動産投資初心者のうちは、少しずつ物件を増やしていくくらいのペースにしておくのが賢明です。投資規模を拡大するうえでも、公務員には年間の家賃収入が500万円未満という制限があるので規模の拡大には計画性が必要です。

物件選びを慎重に行う

不動産投資で失敗したくなければ、物件選びは慎重に行ってください。不動産投資の成否は8割以上が物件選択の段階で決まるといっても過言ではありません。

まず大事になるのが、立地条件の確認です。駅からの距離、周辺の利便施設、治安など、これらの要素は、入居者の需要に直結します。立地は、購入後にいくらお金をかけても変更できません。

また、建物の品質と価格のバランスも重要です。築年数や構造、設備の状態などは、将来の修繕費用に大きく影響します。ただし、築浅で設備状態が良くても、価格が割高であると、投資としてのリターンは低くなってしまいます。逆に設備が古くて、修繕が必要な状態でも、物件価格が安ければ、リフォームしてもペイできるケースもあるでしょう。そのため、質と価格のバランスを見極める必要があります。

加えて、将来的な資産価値も大切です。今後、近くに商業施設ができる、再開発が行われるなどのポジティブなイベントが計画されているなら、不動産価値の上昇も期待できます。

中長期的に需要の高いエリアの物件を選択すれば、購入後は勝手に入居者が集まってくるため、運営管理の負担を軽減できます。不動産投資の最も大きなリスクである空室リスクを大幅に低減できるので、安心して運用を続けられるでしょう。

さまざまなリスクを把握しておく

不動産投資にはさまざまなリスクがありますが、これらを事前に把握し、対策を講じられれば、安定した賃貸経営が見込めます。代表的なリスクと対策は以下の通りです。

・空室リスク

これは、空室で収入が得られないリスクを指します。ローン返済は続くので、不動産オーナーが最も恐れるリスクです。常に入居希望者がいる状態で運営できるように立地の良い物件を選ぶことが効果的な対策です。

・金利上昇リスク

変動金利ローンを組んでいる際に返済額が増加するリスクです。不動産投資は借り入れが大きいので、わずかな金利上昇も大きな金額差となります。金利は上がってしまいますが、固定金利で返済額を一定にするのも対策の一つです。

・物件の価値下落リスク

不動産市況や物件周辺状況の変化により、物件価値が下がるリスクです。例えば、大学、会社、商業施設などの撤退による物件の需要低下によっても価値は下落します。長期的に需要の見込めるエリアを選んだり、定期的な修繕をしたりで物件価値を維持するのが対策となります。

・自然災害リスク

火災、地震や水害などによる物件が損傷するリスクです。適切な保険加入や、耐震性の高い物件選びが重要になります。また自治体のホームページからハザードマップを見ておくのも災害に巻き込まれるリスクを低減する対策です。

これらのリスクを完全にゼロにはできませんが、事前に対策をしておけば、大きな赤字を背負うような致命的な状態に陥るのは防げるでしょう。数十年単位で不動産投資を行っていると、予想通りにいかないこともあります。そのときに、辞めざるを得ない状況に陥るのを避けるためにも、できる対策はしっかり講じておく必要があります。

短期的な利益を求めない

不動産投資で失敗したくないなら、短期的な利益を求めないことが重要です。短期的な市場予測は難しく、プロの投資家であっても至難の業です。不動産の売買は仲介手数料を含め、さまざまな諸経費が発生するのを踏まえると、短期間でその費用以上に大きな利益を挙げるのは現実的ではありません。

一方で、信頼できる不動産会社からアドバイスをもらいながら、長期的に需要が見込める物件を取得できれば、成功できる確率が高いといえます。長く運用すればするほど、運用益も資産も膨らみ、理想的な資産運用が実現できるでしょう。

高い金額での融資が下りやすく、安定的な収入が長く確保できる公務員のメリットを活かして、長期的な視野を持って、資産構築していくのがおすすめです。

まとめ：公務員の有利な立場を活かして不動産投資で大きな利益を獲得しよう

本記事では、公務員が不動産投資を始めるメリットや効果的な資産形成となる理由などを詳しく解説しました。公務員は、高い社会的信用や安定した収入を背景に、不動産投資において有利な立場にあり、その特性を存分に活かせれば、大きく資産拡大できるでしょう。

副業が法律で禁止されているために、複数の収入口を確保しにくいという公務員特有の事情があるものの、一定の条件下で、不動産投資は副業とはみなされません。中長期的に取り組めば、大きな資産を合法的に築けるので、ぜひ前向きに検討してみてください。

公務員は収入が安定しているとはいえ、税金や社会保険料の増加や物価高を背景に余裕のある暮らしをしている人ばかりではないでしょう。不動産投資で副収入を得て、より豊かな生活を目指してみてください。

ただし、物件選びやさまざまなリスク管理など、始める際に注意すべき点もあります。これを不安に感じる人は、プロパティエージェントの無料相談会を活用するのがおすすめです。専門家が相談者にカスタマイズをして、不動産投資のプランを練るので、失敗する確率を大きく減らせます。無料なので、お気軽に相談の機会を活用してみてください。

監修者プロフィール

七海碧(ななみあおい)
ファイナンシャルプランナー2級 / 資産運用検定3級

不動産・金融に特化している専業ライター。不動産会社で再開発に従事したことがきっかけで不動産に興味を持つ。個人では不動産を中心に株式・暗号資産など幅広く運用しており、その投資体験をもとに、初心者でも理解できるように説明することが得意。大手メディアで不動産や金融ジャンルに特化して執筆を行い、携わった記事は300記事を超える。