【FPが解説】医師が不動産投資を取り組むべき理由とは？節税効果や注意すべきポイントも徹底解説

医師は高年収の分、納める税金も大きく、そこに不満を感じている人も多いのではないでしょうか。

普通に暮らしをしていくうえで、困らないほどの十分なお金はあるものの、給与の額面金額と手取りの金額の違いを見ると溜息が出るなんて言葉も耳にします。

そのような悩みを抱える医師の皆さんが、税金を抑えながら効率的に資産を増やす方法、それが不動産投資です。

医師という職業は、金融機関から融資を好待遇で受けられる可能性が高く、一般的な会社員と比較して良い条件で不動産投資を始められることもおすすめできるポイントです。

本記事では、医師に不動産投資がおすすめな理由や、始める際に注意すべきポイントについて詳しく解説していきます。普通の会社員よりも有利な条件でスタートできるケースが多いので、不動産投資の基本をおさえ、メリットを最大限に生かして取り組んでみましょう。

医師が効率的に資産形成をするには不動産投資がおすすめ

医師は年収が高く、信用力が高いので不動産投資を始める際に、会社員（サラリーマン）と比べて有利な条件で始められることが多いと言われています。

融資可能な金額の上限が優遇されたり、金利が安くなるなど大きいメリットを享受できます。上記の例だと、必要な自己資金が抑えられ、利息が減り返済金額も抑えられるため、キャッシュフローが良くなるということです。

医師ならではの「信用力」を活かす投資方法、それが不動産投資です。

「多忙で休みも不規則なので投資かけられる時間がない…」

そんな忙しい医師でも、プロの管理会社に業務委託をすれば、ほとんど手間をかけずに運用できるので、その点も心配ありません。税金の負担を減らしつつ、効率的に資産を増やしたいと考えている医師にとって、不動産投資はポートフォリオの一部に入れておくべきでしょう。

とはいっても、自分の場合はどう考えればいいのだろうと悩んでいる人は、個人の状況に合わせてアドバイスを受けられる資産形成の相談会や、セミナーに参加することをおすすめします。

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医師が不動産投資に取り組むべき理由

ここからは、医師が不動産投資に取り組むべき理由を8つ細かく説明していきます。

仕事に忙しい医師でもできるほど手間がかからない

不動産投資は休む時間があまりないような忙しい医師であっても、十分運用成果を出せる資産運用方法です。
なぜなら、管理会社に管理業務を委託することで、物件購入後に不動産オーナーの行う業務はほとんどないからです。

実際1人で不動産を運用するには、入居者を募集して、内見に立ち会って、契約をして、家賃を回収して、トラブルがあったら対応して…と多くの細かい対応が求められます。

しかし、実際は管理会社に任せてしまうケースが多く、その場合は本業が忙しくてもほとんど不動産オーナーの業務は発生しないのです。家賃の3~5%程度の管理手数料が発生しますが、大きな工数削減に繋がり、その時間を本業や別の投資に充てることができるため、多くの不動産オーナーはこの管理委託を利用しています。

実際、自分で管理業務を行っている人は全体の2割以下で、それ以外は何かしらの業務を不動産管理会社に委託していると、国土交通省の賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査でも分かっています。管理費を削減するために自分で行うのも一つの手ではありますが、入居者との対応が遅くなるなどして満足度を下げてしまうと、退去に繋がる可能性もあります。そのため、管理委託は必要経費として組み込んだうえでシミュレーションを作成しましょう。

高所得のため節税効果が高い

所得の大きい医師は高い税率を課されているので、不動産所得が赤字になると普通の会社員よりも節税効果が大きくなります。

例えば、不動産所得が100万円の赤字の場合、
合算前の課税所得が800万円（年収）の人だと、所得税率が23％で23万円(100万円×23％)、
課税所得が2,000万円（年収）の人であれば、
税率40％で40万円(100万円×40％)の節税になります。

仮に同じ物件を運用していて、不動産の赤字額が一緒だとしても、収入の差で節税額が変わってくるのです。開業医やベテランの医師など、収入が多いほど課される税率が高くなるので、節税効果がより大きくなります。

医師は高収入であるがゆえに税金の高さに嘆いている人も多いのではないでしょうか。節税面からも医師にとって不動産投資は効果的と言えるでしょう。

相続税対策になる

資産運用に加えて、相続税対策としても不動産投資は効果的です。相続する際には、手元資産の金額に応じて以下の税率が設定されます。

相続税の速算表

法定相続分に応ずる取得金額	税率	控除額
1,000万円以下	10％	－
1,000万円超から3,000万円以下	15％	50万円
3,000万円超から5,000万円以下	20％	200万円
5,000万円超から1億円以下	30％	700万円
1億円超から2億円以下	40％	1,700万円
2億円超から3億円以下	45％	2,700万円
3億円超から6億円以下	50％	4,200万円
6億円超	55％	7,200万円

引用：国税庁｜No.4155 相続税の税率

現金1億円は当然ながら1億円の評価額として計算されます。一方、不動産の場合、公示価格や路線価などを利用して算定されるため、市場価格よりも低い相続税評価額が算出されます。つまり、時価1億円の物件でも、計算する際には1億円と計算されない、ということです。仮に不動産評価が7割で計算されて7000万円となると、差額の3,000万円×税率の分だけ、支払う納税額が変わります。「5,000万円超から1億円以下」の税率30％で考えると、単純計算で相続税支払いが900万円(3,000万円×30％)の違いです。エリアや物件の種類などによっては、5割程度まで評価額が下がる可能性もあります。

さらに不動産投資で第3者に貸し出していると、不動産を自分が利用しているときと比べて利用価値が実質的に低くなるため、相続税評価額がさらに低く算出されるのもメリットです。

大きな資産を持っている医師の方は、次世代へ多くの資産を引き継ぐためにも、不動産投資の活用は相続税対策としても効果的です。

高属性のため有利な条件でお金を借りられる

不動産投資において、有利な条件で融資を受けられるかは利益を最大化するために重要な要素です。

もし低金利で融資を受けることができれば、返済金額が抑えられるため、結果的にキャッシュフローが良くなります。

医師は国家資格でもあり、民間企業のような景気に左右されにくい職種であるので、金融機関からの評価が高く、普通の会社員と比べて好条件で借りられる傾向があります。

また、金融機関によっては、好条件の融資プランの条件で、「医師」であることを求めているものも存在します。

仮に1%金利が低く融資を受けられるとして、1％程度の金利の差ではあまり収益に差がでないのでは？とは思うかもしれません。

しかし、長期的に運用する不動産投資においては、1％の違いは数百万から下手すると１千万円以上もの違いが生じます。以下の条件で運用したときに、金利の差で収益にどのように影響するかを試算してみましょう。

1億円を借りて30年で返済した場合の金利別のシミュレーションは以下の通りです。

	1.5％	2.5％	差額
毎月返済額	345,120円	395,120円	50,000円
年間返済額	4,141,440円	4,741,440円	600,000円
総返済額	124,243,200円	142,243,200円	18,000,000円
利息額	24,243,200円	42,243,200円	18,000,000円

1年間では60万円となり、全期間(30年)では1,800万円の差です。

この利息の違いは、同じ1億円を借りたときに30年で手元に残る金額が1,800万円の差になることを意味します。(厳密には、税金の影響を受けるので1,800万円ぴったりの差にはなりません)

借入額が大きく、期間が長い不動産投資においては、わずかな金利差で収益が大きく変わります。そのため、信用力が高さで有利な条件を引き出せる医師は、他の人よりも一歩リードした状態で不動産投資を始められると言えるでしょう。

インフレ対策になる

インフレ対策になるのも豊富な収入がある医師に不動産投資がおすすめできる理由です。

インフレとはインフレーションの略で、モノ・サービスの値段が上がる状態を指します。例えば、100円のジュースが翌年150円になったり、10万円のパソコンが翌年13万円になったりするようなケースです。インフレによって逆にお金の価値は相対的に低くなります。600円を持っているときにジュース100円なら6本買えますが、150円になったら帰る本数は減ってしまいます。つまり、現金600万円の価値が低下したともいえるわけです。

特に医師のような豊富な資産がある人は、より大きな影響を受けます。
極端な例にはなりますが、資産を全て現金で保有していると、物価が2倍になってしまえば、実質的に資産の価値は半減です。

不動産・ゴールドなどの現物資産は、基本的にインフレに合わせて価値が上昇する傾向にあるため、インフレのマイナス影響が比較的少ないアセットといわれています。資産を減らさないためにも、資産の一部を現物資産として持っておくことは、お金を増やすという点だけでなく、資産を目減りさせない点でも効果的です。

生命保険代わりの効果が期待できる

生命保険代わりの効果が期待できる点も、医師が不動産投資をやるべき理由として挙げられます。医師は住居費のような基本的な支出など、生活水準が一般的な家庭と比べて高いため、万が一の際、遺された家族が困らないように対策しておく必要があります。一般的には、生命保険で家族の生活を守るための対策をしますが、実は不動産投資でも生命保険代わりの役割も果たせるのです。

具体的には、団体信用生命保険(団信)が関連しています。団信とは、契約者に万が一の際には、保有している物件の残債が０になる保険となっています。例えば、1億円の物件をフルローンで購入し、仮に購入後1年後に契約者が亡くなったとしましょう。その場合、残債がなくなり、1億円で手に入れた物件がそのまま遺された家族に残されます。その物件で毎月家賃を受け取り続けたり、売却して現金に変えたりするのも遺された家族の自由です。資産を増やしながらも生命保険代わりともなる、まさに攻めも守りも鉄壁の資産運用となるでしょう。

レバレッジ効果により効率的に資産を増やせる

レバレッジ効果とはテコの原理で、小さい力で大きな効果を期待できます。不動産投資においては、少ない自己資本でも借り入れの力を借りてより大きな収益を得られることです。

医師は、収入の高さや安定性から金融機関の評価も高く、同じ年収帯のサラリーマンと比較してみても高額な融資を受けることが可能なため、より高いレバレッジを利かせながら運用することができます。

例えば、
①借入なしで3,000万円の物件と、
②フルローンで3,000万円の物件を購入した場合で、
どのような違いが生じるか比較してみていきましょう。(レバレッジ効果を理解しやすいように金利や管理費などの細かい条件は省きます。)

家賃収入がどちらも9万円だと仮定すると、①はローン返済不要なので収入は9万円、②ではローン返済が10万円だとすると、家賃収入と差し引きをして毎月1万円の支出です。単純計算では、①が家賃を受け取る一方で、②は毎月の支出が発生するため、①の方が優れているように感じるかもしれません。しかし、②の返済した10万円も自分の資産になっていると考えると、1万円の支出で*10万円の資産を築いていると捉えられるわけです。

①は最初に3,000万円を投じたのに対し、②は自己資金なし、毎月わずか1万円の支出のみで、結果的に大きな資産を築くことができる、これがレバレッジ効果です。

物件の収益性なども審査結果に影響しますが、信用力のある医師は多くの資金を調達しやすく、レバレッジ効果を最大限に活かせるのがメリットです。

*返済額にはローン金利も含まれているので、厳密には10万円は全て資産ではありません。

医師の不動産投資で期待できる節税効果

一般的な会社員と比べて、医師は節税効果が高いと言われています。

なぜなら、先述の通り、所得税は累進課税制度であり、所得が高ければ高いほど税率は上がり、納める税金が増える仕組みになっているからです。そのため、税金の負担割合が大きければ大きいほど節税効果は大きくなります。

では、どのようにして不動産投資が節税効果を生み出すのか。
それは、損益通算という制度を活用します。

不動産投資のキャッシュフローが赤字になった場合、それを他の所得（本業の所得）と損益通算が可能で、不動産投資で生じた赤字分、本業の課税所得が抑えられるという仕組みです。

不動産投資ではキャッシュフロー(毎月の収支)が赤字にならなくても、減価償却を利用して会計上の赤字になるということも少なくありません。実際に節税に取り組む場合は、税理士に相談してみましょう。（節税についての提案を税理士以外が行った場合、税理士法に抵触する場合があります）

では、具体的にどれくらい節税できるかを計算してみましょう。

下の表は所得税の税率です。

課税される所得金額	税率	控除額
1,000円 から 1,949,000円まで	5％	0円
1,950,000円 から 3,299,000円まで	10％	97,500円
3,300,000円 から 6,949,000円まで	20％	427,500円
6,950,000円 から 8,999,000円まで	23％	636,000円
9,000,000円 から 17,999,000円まで	33％	1,536,000円
18,000,000円 から 39,999,000円まで	40％	2,796,000円
40,000,000円 以上	45％	4,796,000円

引用：国税庁｜No.2260 所得税の税率

所得に応じて、上の表の税率をかけて算出されます。例えば、所得が1,200万円の場合は以下の計算式で算出されます。

所得1200万円の場合の税負担金額（損益通算なし）

通常、所得が1200万円の場合、上記の表の税率33%が適応されるため、下記の税負担金額となります。

12,000,000円(所得) × 33％ －1,536,000円(控除額)　＝2,424,000円…①

所得1200万円の場合の税負担金額（損益通算あり）

不動産投資の赤字が年200万円の場合、税率をかける所得は1,000万円(1,200万円－200万円)です。

10,000,000 円(所得) × 33％ －1,536,000円(控除額)　＝1,764,000円…②

損益通算ありの場合となしの場合を比較すると、税負担金額に660,000円の違いが生じているのがわかりますね。

実際には、住民税も所得を基準に税率をかけて計算するので、さらに節税額は大きくなるでしょう。
医師は高所得で税率が高いために、仮に同じ赤字額であっても他の会社員と比べて節税効果が高いといわれるのです。

医師が不動産投資で気を付けるべきポイント

信用力の高さや節税効果の大きさから、医師が効率的に資産形成するには不動産投資の優位性が高いと説明してきました。しかし、いくらメリットが多い医師であっても、必ず不動産投資で成功できるとは限りません。

不動産投資も投資ですので、しっかりとリスクは認識した上で対策を講じる必要があります。

例えば、入居ニーズのない物件を買ってしまい、長い間入居がつかず大赤字が続いてしまうと、月々の負担は大きくなってしまい、もちろんレバレッジ効果も受けられません。特に医師は金融機関からの評価も高く、他の会社員では届かない金額帯の借入をできるため、より一層投資する物件は吟味しましょう。

不動産投資で失敗をしない絶対失敗したくないと考えているなら、自分の状況をもとに的確にアドバイスをもらえる個別相談に参加してみましょう。資産形成の目的から、収入や家族構成なども加味してあなたに最適なプランを提示してくれるはずです。お忙しい医師の方でもWeb面談を利用すれば、外出先からでも、自宅からでも相談できます。

管理委託契約の内容を確認する

不動産投資の収益が大きく変わるため、管理委託契約の内容は慎重に確認する必要があります。契約形態は大きく分けて、サブリース契約(家賃保証付き)と集金代行契約(家賃保証なし)の2つがあります。

前者は入居の有無に関わらず、毎月の収入が確保される代わりにコストが高く、後者は空室リスクを不動産オーナーが抱えるものの、コストを抑えられることが大きな違いでしょう。

一見、空室リスクがなく、安定的な収入を得られるサブリース契約の方が魅力的に見えるかもしれません。しかし、不動産投資で収入を最大化することを考えるのであれば、コストの低い集金代行契約を選択するのがおすすめです。

何故なら、物件選定の一番の肝は「入居ニーズの高い物件」を見極めることであり、そもそもサブリース契約でないと収入が保障できないような入居が不安定な物件にはそもそも投資するべきではないからです。

不動産投資TIMESの運営企業である、プロパティエージェントでは管理物件の入居率は約99%と非常に高い水準で維持しており、オーナーのほとんどが集金代行契約で運用しています。

また、売却を進める際にも、サブリース物件は買い手からの見られ方が悪く、相場よりも安い価格での売却というケースも少なくありません。

そのため、サブリース契約で無理やり安心を取るのではなく、入居が安定しており集金代行契約でも十分安全に運用できる物件を選定しましょう。

詐欺まがいの物件に注意する

詐欺まがいの全く収益が見込めない物件を購入しないように注意しましょう。

不動産は、一つとして同じものがないので、価格は周辺物件の相場などから妥当な金額を算出されます。

その物件と価格が合っている唯一の正解を見つける術はありません。不動産に精通していなければ、その物件のスペックと価格の情報だけを渡されていても、即座に価格に見合うかの判断は難しいでしょう。

中には、そういった部分につけこんで、周辺相場以上の値付けをして不当に利益を搾取しようとする悪徳業者もいます。「これ割安です」、「こんないい物件なかなかでないですよ」などの謳い文句で、一般人の無知につけこむ担当者もいるので気を付けましょう。

対策はいくつかあります。例えば、不動産会社が名の知れた企業であったり、上場していたりすると安心感があるでしょう。あとは、口コミを検索するのも、変な業者でないかを調べる有効な方法です。あまり口コミがなければ、提示された物件の周辺相場を確認して、照らし合わせるのもおすすめです。同じ広さ、間取り、駅からの距離、築年数の物件の価格を検索すると、妥当な金額なのかの見当がつきます。

営業マンに丸投げしない

営業マンに丸投げせず、自分が購入する物件の内容をしっかり理解するスタンスで検討を進めることをおすすめします。

いくら優秀な営業マンであっても、相談者がどのような投資方針であるかが分からなければ、最適な提案をするのは難しいです。そのため、どのような資産運用をしたいのかをしっかり伝え、提案された不動産がその目的にあっているのかを見極めましょう。

例えば、将来に向けた安定的な資産形成を目的としているのに、リスクの高い地方の築古アパートを提案されそのまま購入してしまうようなことがあっては本末転倒です。

自分に合った資産運用をするためにも、分からない点があれば理解できるまで質問するくらいの気持ちを持っておきましょう。

優良物件であっても自分の目的に合わなければ、目標達成が困難であるため、少なくとも購入物件を決めるまでは、営業マンに丸投げせずに主体性を持って取り組むのが賢明です。

不動産投資を始める手順

それでは実際に不動産投資を始める際の手順について、大枠を説明していきましょう。流れを知っておくと、物件を探し始めてから、運用できるまで何が必要か、どれくらい時間がかかるかなどを具体的にイメージできるようになります。

信頼できる不動産会社を見つける

まずは信頼できる不動産会社を見つけて、投資方針を説明して、それに沿う物件を紹介してもらいます。どの不動産会社にお願いするかで、成果が大きく異なるといっても過言ではないでしょう。口コミがない、全く無名であるなど、情報が少ない会社は実績に乏しい可能性もあるため、細心の注意が必要です。ネットで評判を検索したり、会社が上場しているかなどの信頼性に関わる情報を調べたりして、不動産会社を選んでください。

不動産投資TIMESの運営企業である、プロパティエージェントは上場企業グループであり、数多くの金融機関と提携もしている信頼性の高い会社です。無料面談もWebで行えますので、不動産投資でどのような資産形成ができるかなど、まずはお話をきくだけでもお気軽に参加ください。

購入する物件を探す

信頼できる不動産会社を見つけたら、次は運用する物件探しです。どのような資産運用をしたいかを伝えたら、不動産会社から候補物件を提案されるので、その中から自分の目的にどれが適しているかを吟味してください。

もし分からないことがあれば、担当者に聞いて事前に疑問を解消しておきましょう。

見極める際に重要なことは、下記の特集記事をご覧ください。

金融機関を探す

不動産投資で利益を大きくするためには、有利な条件でお金を借りるのが重要になります。

不動産投資会社で購入する場合は、提携金融機関があるはずですので、その中で良い条件で融資を受けられる機関を探してもらいましょう。

契約締結・引き渡しを行う

物件が決まり次第、申し込み→契約締結→引き渡しです。

不動産投資会社で購入したら、担当者が必要な書類や手続きを案内するので、それに沿ってすすめていきます。

ローン審査などを含め、購入する物件の目途がたってから1か月くらいはかかると思っておきましょう。

まとめ：医師が不動産投資で得られる恩恵は大きい

医師にとって、不動産投資は資産運用するうえでプラスの要素が多く、一般的な収入の他の人よりもスタートから有利といっても過言ではないでしょう。

高い信頼性ゆえに金融機関からの評価も高く、金利なども含めて良い条件で借りやすく、所得が高いために節税効果も大きいのは説明したとおりです。

新NISAなども効果的な手段ですが、とりわけ医師にとっては、効率的な資産運用を行ううえで不動産投資は欠かせないといえます。

家族構成や収入など、個人の状況に合わせて、アドバイスをもらいたい人は、ぜひプロパティエージェントの無料相談を活用してみてください。忙しい医師の方でも、参加できるよう、Webからでも相談できます。ぜひ、不動産投資で資産を築いて、より豊かな生活を送ってください。