不動産投資はリスクが高いって本当？不動産投資の基礎知識

不動産投資のリターンは家賃収入と不動産売却益

不動産投資のリターンは、大きく二つあります。
それぞれ、投資の専門用語で、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」といいます。

インカムゲイン

インカムゲインとは、資産を保有し続けることによる利益です。
たとえば、所有する不動産に入居者を入れて、毎月8万円の家賃収入がある場合は、その8万円がインカムゲインにあたります。
インカムゲインの特徴は、安定して継続的に利益が入ってくることです。

不動産投資の家賃収入以外の主なインカムゲインは、以下の通りです。
・株式投資の配当金、株主優待
・外国為替のスワップポイント、など

キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、資産を売却したときの利益のことを指します。
たとえば、10万円で購入した株を15万円で売却したときの5万円の利益がキャピタルゲインです。
キャピタルゲインの特徴としては、短期間で利益を手に入れられる可能性がありますが、売却のタイミングを逃すと大きな損失につながってしまう恐れがあることです。

関連記事：今は売り時？不動産投資における７つの「売却タイミング」と見極め方
関連記事：新築ワンルームマンション投資で重要な出口戦略と物件売却の基礎知識

不動産投資の売却益以外の主なキャピタルゲインは、以下の通りです。
・株式投資の売却益
・FXによる利益、など

このように、インカムゲインとキャピタルゲインの両方の可能性があることが、不動産投資の魅力です。
特に、インカムゲインが安定している金融商品は、あまり多くありません。

ただ、不動産投資の基本は、「インカムゲインである家賃収入で、継続的に収入を得ること」だと覚えておいてくださいね。

もちろん、インカムゲインだけでなく、キャピタルゲインである不動産の売却益を狙える物件を購入できればベストですが、それを見極めるのはプロの投資家にとっても簡単ではありません。

ちなみに、キャピタルゲインが狙える時期は、買い手がいなくなって不動産価値が落ち込んでいるタイミングです。
たとえば、最近だとリーマンショックが起きたあとの2009年～2010年頃です。
このように、キャピタルゲインを出すには、不動産を購入する時期が大きく左右するんですね。

というわけで、不動産投資を始めるときは、まずはインカムゲインが得られる不動産物件をしっかりと見極めて、きちんと運用していくことが大事です。

さて、先ほどから家賃収入についてお話ししていますが、実は家賃収入すべてが不動産オーナーの収益になるわけではありません。
なぜかというと、不動産を所有しているだけでかかる費用や、入居者が途切れないような物件にするための管理などのコストがかかるからです。

というわけで、不動産オーナーになった場合、どのようなコストがかかるのかを説明していきますね。

不動産投資のコストと収益について

不動産を所有する場合に必要なコストは、主に5つです。
※マンションを保有している場合でご説明します

1．修繕積立金

マンションを長期にわたって維持するには、外壁の補修、屋上の防水工事、建物診断などの費用がかかります。修繕積立金は、それらの費用を毎月積み立てていくための費用です。

2．管理費

管理費は、マンションの共有部分の清掃や、管理人の窓口業務、エレベーターの点検などにかかる費用です。
築年数が古いほど、管理費は段階的に高くなっていきます。
積立金、管理費についての詳細は以下記事にわかりやすくまとまっています。
関連記事：不動産投資にかかるコストは購入費だけではない！毎月かかる管理コストとは？

3．固定資産税

土地や家屋などの固定資産の所有者が支払う税金のことです。

4．都市計画税

都市計画法という法律に定められた「市街化区域内」という地域内にある土地や建物を所有する人が支払う税金のことです。
不動産投資に関する税金については以下記事に詳しくまとめています。
関連記事：不動産投資に関わる税金のこと、理解していますか？【保存版】

5．地震・火災保険料

地震・火災保険は、所有する物件が地震や火災などで損壊した場合に備える保険で、加入することが一般的です。また、上記以外に、先ほどお話しした空室などのリスクを避けるために、ほとんどのオーナー様が不動産管理会社を利用します。
その場合の費用は、「PM費用（PMフィー）」といわれます。
※PM…プロパティマネジメントの頭文字で、ここでは物件の管理を意味しています。

物件の管理を不動産管理会社に任せると、以下のような業務を代行してくれます。

・募集図面の作成や入居条件の提案
入居者を募集する際は、賃料や敷金、礼金などの募集条件を決める必要があります。
管理会社は、周辺の市場調査や物件の価値などから賃料の提案をします。

・家賃の集金、滞納時の督促業務
家賃を入居者から集金した上で、PMフィーを引いた額をオーナーに振り込みます。

・入居者のクレーム処理や修理の窓口
「隣の家の騒音に困っている」などのご近所トラブルを調整し、対処します。
また、エアコンなどの設備機器が故障した際の受付や必要な業者の手配などを行います。

・契約の更新、入居者の退出時の業務
賃貸物件の契約は、一般的に2年間です。
そのため、管理会社は契約の終わりが近づくと、入居者に更新の意思があるかを確認します。
更新の場合は更新手続きを行い、退去の場合は退去手続きと新しい入居者の募集を行います。

このような業務を行うPM費用は、家賃収入の5％くらいが一般的です。
このPM費用の比較をして管理会社を選ぶことが、経費削減につながります。
当社の場合、3.5％の手数料で管理をさせていただいております。

そして、先ほど説明した５つの経費とPM費用の合計は、年間で見ると家賃収入の30％前後かかることが多いです。（地域や物件の数、広さによって違います）

では、具体的に不動産オーナーになったと仮定して、収入と経費を計算してみましょう。
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例：家賃8万円の物件を所有していて、経費が約30％の場合

• 年間の家賃収入

8万円×12ヶ月＝96万円

• 年間経費

96万円×30％＝28万8000円

• 年間収益

96万円×70％＝67万2000円

• 月間収益

8万円×70％=5万6000円
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株式やFXが成功したときのように、大きな収益が期待できるわけではありませんが、1部屋あたり毎月5万6000円が固定収入として入ってくると、心強いですよね。（ローンを全て返済しているという条件のもとです）
こうして、実際に数字を見ていくと、不動産投資がミドルリスク・ミドルリターンであることがお分かりいただけたと思います。

では、もし不動産投資をしたいと思った場合は、どのように物件を購入したらいいのでしょうか？

不動産購入の方法について

不動産を購入する場合、新築物件を買うか中古物件を買うかで、購入の方法が違います。
それぞれについて説明しますね。

1．新築物件を購入する場合

新築物件を購入する場合は、売り主であるデベロッパーや販売代理店から購入します。
また、新築物件の情報収集は、新聞の折り込みチラシやネット広告、CMなどを見ていくことになります。
不動産価格は、中古より新築のほうが割高ですが、仲介会社を挟まないので仲介手数料がかからないというメリットがあります。
（新築物件でも仲介会社が入っている場合は、仲介手数料がかかります）

2．中古物件を購入する場合

中古物件を購入する場合は、売り主である個人から購入しますが、間に仲介会社が入ることが多いです。
また、中古物件の情報収集は、新聞の折り込みチラシやネット、仲介会社の店舗の張り紙などを見ていくことになります。
不動産価格は、新築より中古のほうが割安ですが、物件費用とは別に仲介会社に仲介料を支払う必要があるので注意してください。
（不動産会社が所有している物件の場合は、仲介手数料はかかりません）

先ほどもお話ししたように、不動産投資の基本は家賃収入で継続的に収入を得ることです。
そのために、どのような物件を選ぶかはとても重要なのです。
物件選びについては、ポイントをまとめた以下記事を参照ください。
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ここまで、不動産投資についてお話ししてきましたが、なんとなくイメージはしていただけましたか？
では、最後に不動産投資はどのような方に向いているのかをお話ししたいと思います。